深度解读：北京到底哪些房子在涨价？

　　作者：周通

　　如果大家对北京楼市关注比较早，从去年就开始准备买房的话，对目前市场会有犹豫，不知道市场该往上走还是往下走。因为年前的市场确实很热，年后的市场热度也还可以。

　　这个市场跟烧开水一样，我举个例子，你把水烧开之后，100度感觉非常热，但水凉到80度的时候，你感觉还是很热，只有当市场降到50度以下的时候，你才感觉市场突然变凉了。但是从100度到80度，这个过程其实是市场在变冷的过程。

　　年前北京市场，到底是怎么热起来的？年后的市场怎么走，我们今天就重点讲这个问题。

　　所谓的年前市场，我们一般来讲是指2020年10月份之后的一个市场。大家记住，去年市场如果有一个分界线的话，那就是2020年的10月份。

　　北京房价上涨，甚至开始跳涨，发生在10月份之后。我们在聊北京市场的时候，你会发现北京市场非常大，包括东城、西城、海淀、朝阳，再远一点，还有门头沟、房山、大兴、通州、顺义、昌平等等，这个市场非常大。

　　所以我们必须把北京市场分开来看，包括朝阳区也是，朝阳区的房价上涨主要集中在高总价的房子，也就是700万以上的房子。

　　高总价房源上涨的原因是什么呢？如果以前去买，你发现你的首付非常高，绝大多数都是被二套了。

　　如果你是首套的话，贷款也只能贷300万，首付应该是500万，这种杠杆其实还挺低的。你买1000万的房子，被二套的话，你就只能贷不到200万，北京真正能拿出800万现金的人也没那么多，除非换房的有一些。

　　所以北京房价上涨主要集中在哪？第一就是朝阳区的改善性住房，大致区间是700万到1200万、1300万的房源。

　　1500万的房子涨幅好像不明显，为什么？因为贷款八九百万，这个月供还是很高的，不要把北京想的特别有钱，北京是很有钱，但也没有大家想象得那么有钱。

　　所以1500万、2000多万的房子，贷款1000万，这种人群比例还是很少的。如果一个人手里有1000万的话，大概率可能就买个1300~1400的，顶多买个1500的就差不多了。

　　去年上涨的房源，除了朝阳区的改善楼盘，还有海淀的学区房，然后西城的学区房，大家注意这个顺序。

　　因为去年有多校划片，每年都会有家长在下半年开始给孩子买学区房，由于去年西城的学区房有了变化，这样很多家长不知道西城接下来的政策怎么走，就把重心转移到了海淀区。

　　这样就导致了海淀的顶级学区房开始上涨，上涨的时间大致在2020年10月份之后，大概涨到11月下旬的时候，涨幅已经超了10%。比如说中关村一小、中关村二小，650万的房子最后涨到了700多万。

　　很多家长一看，房价涨那么多了，还是赌一赌西城，所以这些家长又跑到西城去买了，紧接着就是西城的房价开始上涨。

　　大家注意，不管是海淀也好，还是西城也好，大家不要以为市场有多大。你想想西城的顶级学区房也没多少套，所以市场涨起来其实是很快的。

　　最后的结果就是朝阳区的改善涨了一截，幅度大概10%-15%。海淀的学区房，以及一些非学区房涨了大概10%以上。

　　为什么是去年10月份之后开始涨？我再给大家讲一点，就是房价涨和房价跳涨，这两个是完全不一样的，房价跳涨主要发生在2020年的11月上旬之后。

　　所谓调涨就是比如说你去看好一个房子，本来报价850万，结果卖家觉得要不870万卖给你，但870你也买，就调到900万了，大概是这个意思。

　　这种上涨原因其实就是2020年抵押贷款利率非常低，而且年限很长。10月份之前，北京的抵押贷款利率相对来说还没那么低。

　　到了10月份之后，又出了一些利率在3.85%，年限是30年等额本息的这种抵押贷款，跟送钱一样。

　　举个例子，你看房子报800万，你想去买，结果卖家说820才卖，这样你也买，为什么？因为大不了就多贷20万，月供一个月也就1000块钱。但是如果没有抵押的，房价涨20万，你的首付就涨20万，这对人的预期，是完全不一样的。

　　当然大家也可以记个结论，就是不管哪一次房价上涨，一定是有金融政策支持的，如果没有金融政策，光靠老百姓自己赚的钱来买房，你说房价会涨吗？也会涨，但是涨的速度会比较慢。

　　北京楼市每年也会有变冷——回暖——变冷这个节奏，但是大家一定要注意，北京房子一定是分层的，高总价是700万以上，还有一种是刚需能买的房子。

　　什么叫刚需？就是完全不受限购限贷政策影响的买房行为。你像35%首付，限购之后还是35%首付，买房的利率差异也不是特别大，所以目前的政策是保护刚需、保护自住的。我们说市场回暖，指的是500万以下的刚需房在涨。

　　接下来北京市场怎么走？年前买家的预期普遍都被抬起来了，买房子年前如果没买到的话，年后就是咬着牙肯定得买。

　　所以市场热度在延续，但还是那句话，你必须要判断它的趋势是什么，是在变冷还是在变热？现在有可能就是开水从100度，往80度甚至70多度下降的这样一个过程。

　　这几年北京刚需的房子，也就是500万以下的房子，每次上涨的大致上限就是10%左右。不出意外的话，年后北京高总价的房子，整体市场会往下走。

　　你现在去看房的话，第一没有合适的房源，第二挂牌价都很高，你如果买的话，可能就高位接盘。

　　但是如果对于卖家来说，比如现在有套900万的房想卖掉，你只要知道接下来市场不涨了，你卖房的话，目前就是一个比较好的时机。

　　你的房子如果比年前成交价挂得还高，可能卖不掉；但是如果跟年前成交价一样，或者低个10万20万，可能很快就卖掉了。

　　所以这个市场对于卖家，还是比较友好的，对于买家来说不友好。到这里，大致就把北京市场大概的整体市场节奏，讲清楚了，大家可以根据自己的区域和需求买房。