私改地暖导致漏水，楼下业主能拒交或者少交物业费吗？

楼上业主违法凿挖地板、私改地暖造成楼下漏水，除了向楼上业主索赔之外，楼下的业主能否拒交或者少交物业费？

这还真是一个难以厘清的问题，因为连法院都没有一个清晰的答案。

随着对居住环境的要求日趋个性化，小区邻居之间的侵权纠纷也越来越多，而负有小区管理责任的物业，也经常纠缠其中，成为纠纷的一部分。通常，是否怠于履行安全保障义务是物业被卷进纠纷的原因，而拒交物业费，则是业主们最常见的维护利益的方式。那么，遇到这样的纠纷，业主能否不交或者少交物业费呢？近日，青岛晓港名城小区的两起案例三次判决的不同结果，引来了大家的关注。

今天，花满楼就来说一说此事，从中或许能窥见此类问题的法律斟酌。

2017年1月，家利晓港物业管理（青岛）有限公司（以下简称家利晓港物业）向法院起诉晓港名城二期的业主李某某，要求业主交纳拖欠的物业服务费。法院审理后查明，家利晓港物业在李某某楼上邻居进行供热设施改造期间未及时采取行之有效的管理措施，因此家利晓港物业服务存在瑕疵，遂于于2017年3月20日判决，业主李某某支付应付物业服务费的80%。

而2020年的一份判决文书显示，晓港名城五期业主曲某某以同样理由拒交物业费，也被家利物业诉至法庭。本案的审理法庭则认为，家利物业对楼上住户违法改装供热设施导致楼下住户房屋受损负有相应的管理责任，一审判决曲某某支付应付物业服务费的50%。

同样是业主曲某某的该起案件，家利物业不服一审判决，提起上诉。二审法院审理后认为， 家利物业在其管理权限范围内已经采取制止措施和安全管理措施，楼下住户损失可以向具体侵权人主张赔偿，因此一审认定家利物业对业主的房屋受损负有相应的管理责任，曲某某支付50%的物业服务费不当，改判为支付应付物业服务费的100%。

三次判决三个支付比例，相同的是，三次判决都认为物业管理服务是有瑕疵的，因此迟付物业费的违约金不应缴纳，但是物业服务费不能不交。不同的是，支付比例是多少。

业主曲某某一案中，法院认定的事实是：

2017年9月1日，曲某某在办理房屋接收手续当日即发现屋内房顶漏水，物业工作人员告知系楼上邻居装修导致。之后曲某某通过多种方式与物业公司、楼上邻居协商，最后起诉到法院，直至2019年2月住进新房。

家利物业至迟在2017年7月1日即发现了曲某某家楼上业主在开挖客厅地面，8月24日已经知道该户业主在对供热设施进行改动，到曲某某9月1日办理入住时才发现已经发生漏水现象。此时改装工程未完成，家利物业在楼上住户门口张贴了维修装修整改通知单，又将此情况向市北区城管行政执法局即墨路中队送达。没有证据证明，家利物业对违法改装的当事人进行当面制止，并采取有效措施阻止违法行为的继续。

以上事实，结合法院地三个判决，其实可以看出法院的基本判断：对业主私自改动供热设施的行为，家利物业无论依据法律法规还是依据物业服务合同均有纠正和制止的义务。家利物业已经在私改供热设施业主门口张贴维修装修整改通知单，并将业主违法装修情况向执法局报告，在其管理权限范围内已经采取制止措施和安全管理措施。但是，在违法装修行为的损失后果已经形成时，家利物业没有及时采取措施防止损失进一步扩大，因此其管理服务是有瑕疵的。

作为楼上业主违法凿挖地板、私改供热设施的直接受害者，楼下业主可以向具体侵权的责任人主张侵权责任，但不能以此作为拒交全部物业费的理由。

至于因为物业服务的瑕疵可以少交的物业费，少到一个什么比例，目前看，还难以有一个清晰明确的标准。

文/花满楼

编辑：董楠