颤了，地产股飙起的真正原因...

　　文/刘晓博

　　股市天天都有大新闻。 昨天是闪崩，今天（2月25日）是地产股暴动。 今天上午，A股里的地产股板块一度大涨了7.2%，居全部板块之首，而且遥遥领先。 其中地产龙头股万科的走势是这样的：

　　被万科施以援手的泰禾走势是这样的：

　　连华夏幸福，都涨停了：

　　保利地产涨停:

　　整个A股的地产板块里，涨停个股达到了14只。

　　港股里的融创中国涨幅达到14%，碧桂园最多涨了10%，中国恒大涨幅接近12%。

　　为什么闪崩之后，地产股揭竿而起？而保险、证券、银行股也跃跃欲试？这意味着风格转换，还是行情走到了尾声？

　　下面谈谈我的看法：

　　这一波牛市走到今天，估值偏低的明显只剩下两大板块：金融和地产。其中金融如果细分，还有保险、证券、银行等。

　　银行股估值低，是地球人都知道的，而且长期存在。但银行股市值太大，如果全面启动需要的钱很多，只能局部修复估值，比如招商银行、平安银行就已经涨了不少。

　　剩下的，就是地产、证券、保险了。我认为，今年这三大板块都有估值修复的空间。但这是全年的事情，不会在近期“一口吃饱”。

　　地产股暴动，除了A股面临“无股可炒”（大部分板块都估值过高）外，楼市最近好消息也不少。

　　春节前后，深圳、上海、杭州、广州等楼市比较热的城市，搞了一轮又一轮的调控，尤其是深圳的官方二手房参考价，把很多炒房客打懵了。

　　媒体过于关注大城市的调控，把几个大城市的调控看作是全国性的调控，得出楼市即将全面转冷的错误结论。

　　我之前在专栏里多次指出：2021年的楼市，只能比2020年更暖一些，而不可能更冷一些。

　　原因很简单，2020年遭遇了百年不遇大疫情，全球都在放水。中国即便很节制，但也在放水，M2重返11%以上，社融增幅重返13.5%以上。另外，还有赤字增加、特别国债，以及地方债发行额度的大幅上调。

　　但2021年，这些政策工具都将有所收敛，而经济乍暖还寒，怎么稳增长？恐怕楼市需要更暖一些。

　　比如卖地收入，去年就达到了8.4万亿，今年恐怕要增长到9.2万亿以上才能管用；新房销售额去年是17.4万亿，今年至少要达到19万亿以上。

　　一线城市和强二线城市需要稳住，大量的二三四五线城市，则需要回暖。

　　昨天，多家媒体报道了一个重要新闻：官方要求22个城市，未来土地出让要采用“两集中”的方法，也就是集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，每年每个城市只搞3次土地出让。

　　这22个城市是：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

　　这是啥意思？

第一，集中卖地，可以分散开发商的资金，避免产生地王，类似当年创业板、科创板开板的时候，10多家新股一起上市，给庄家炒作制造困难。

第二，把资金往22个城市以外赶，让更多城市回暖。

　　所以，这个大消息对全国绝大多数地区的楼市，构成了利好。

　　另外值得关注的是，最近广东、上海、浙江等多个省市，都使用了央行给的权利，上调了部分中小银行房地产贷款集中度的上限，比如央行广州分行、广东省银保监局宣布，把城市商业银行房地产贷款比例上限，从占比22.5%提高到了24.5%；个人房地产贷款上限，从占比17.5%提高到了19.5%。

　　也就是说，央行给银行划定的“房地产贷款集中度上限”，有弹性空间，经济发达地区普遍使用了这个弹性，这对于楼市也构成了利好。

　　更为重要的是，在2020年四季度货币政策执行报告里，央行对住户部门杠杆率和个人经营贷的开放态度，传递了重要的偏暖的信号：

　　虽然地产股有估值修复的空间，但在当前背景下空间不大，而且拉台地产股有“政Z不正确”的嫌疑。我估计地产股更大的机会，反而在四季度。

　　至于全面启动银行股，更是面临资金不足的局面。

　　所以，地产股的暴动、金融股的回暖，可能带有“多头陷阱”的意味。也就是说，在两会之前，主力想继续制造一个假象，而实际上会在前期涨幅巨大的热门板块上全面出货。

　　金融股里的保险和证券，今年还有相当机会，主要原因是：

　　中国即将重点推出第三支柱养老保险。第一支柱，是社保里的养老保险；第二支柱，是企业年金；第三支柱，就是引导大家购买保险公司推出的商业养老保险。

　　第三支柱养老保险，拿到大家的钱之后，会长期投资股市里的蓝筹股，长期锁定筹码。这其实就是走美国资本市场的道路。另外，这也解决了养老金保障不足的问题，资金炒房的问题，股市里长期投资资金不足的问题。

　　第三支柱养老保险，目前还没有比较标准的产品，但未来将是国家鼓励的重点，也是中国金融行业的重头戏。对于保险公司（尤其是寿险）来说，是长期大利好。会让保险股具有长期价值。

　　将来大家投资股市，主要是通过购买第三支柱养老保险来实现。

　　证券行业的机会，在于并购。因为证券业进入了全面开放期，允许外资设立独资证券公司，原有的证券公司规模普遍太小，竞争力不足。所以，证券行业面临大并购，至于何时全面启动，尚不确定。