专家提醒：在北京买房，避开这里

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：尊敬的房姐，您好！想改善一下住房，追求品质。一直看您的分析，佩服万分。也打算关注朝阳公园周边，次新板楼。目前锁定华远九都汇和公园五号等，但东润枫景一直拿不定主意。劳驾您指点一下东润和其他两个楼盘的优劣。多谢！

　　回答：华远九都汇是70年住宅和40年公寓混合的，需要注意，租客较多，绿化一半社区较小。 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势，附近小型商业配套也马马虎虎。但是作为万科楼盘，价格一向比较傲娇，很少出低价房源 从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。

　　提问：房姐好，新人首问：1、想请教您怎么看未来5年上海房价，如果现金流只够撑2年的话，值得高杠杆买房一搏吗，比如负债60-65%？40多岁上有老下有小。如果N年后处置房产，房子涨幅多少才能盈利，除摩擦成本（约房价10%）以及还贷利息等。2、非沪籍，只有一张上海房票，明年1月有，需要买自住房一套，兼顾增值，学区不是菜小即可，月供最好不超过2万，买闵行区500-800选多大标的增值型比较好，选筹方面您有什么建议？可能DYD。可以推荐板块和小区吗？3、如果买投资房，300和400万标的，哪个投资回报率更好，及对应板块推荐。非常感谢！

　　回答：1. 2年不建议搏上海，上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 2. 闵行未来发展比较好的板块是金虹桥、漕河泾、古美，建议重点关注 3. 300-400 是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，不应该拘泥于某个小区，而是圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区

　　提问：房姐你好，为了资产保值准备买总价650-700的房子，在看苹果社区北区100平米以上的大两居，60+平米的复式，和海淀花园公寓80平米左右的小两居，苹果社区房屋状况好，但交通没有花园公寓便利，花园公寓房子质量一般但环境差一些，请问应该怎么选择？近期没有自住需求，希望租金回报好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租，流动性好不愁租

　　回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，投资不建议碰。 花园公寓只有两栋楼，里面很多办公的，比较吵，投资也不是好的标的。 建议看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美第一城

　　提问：背景：无北京户口，孩子刚出生。想在亦庄买房孩子上学。现金200多。家庭税后年入50，首套。 提问：1，赢景园和新康家园是否值得入手，当前均价是否偏高？ 2，部分亦庄新房开始增多，该如何选择？ 3 ，当前在系统调研，但没有头绪，该做足哪些工作才可以下决定？ 4，今年和明年什么时间出手较好？ 感谢！

　　回答：1. 新康家园>赢景园 首付200的话建议看亦庄的新房，能拉高杠杆 新房兼顾学区可以看远洋或者经开汀塘 首套考虑保值自住属性，未来概率会换房，不要看太偏远的地段，未来不好出手，核心区选筹为主

　　提问：房姐你好，我和男友都有北京户口，有首套购房资格，目前一人在西二旗，一人在五道口上班，月薪税前一共4W吧，男友手里子弹200-250左右，我有100出头吧，我们本来是想婚前各自把首套资格用了，他买个两人的婚房，我自己再买个小房子。关于婚房，目前看的想入手融泽嘉园，融泽的房子，有满五的和不满五的，以87平的两居来说，满五的话大概460W左右，不满五的话大概425W左右，不满五的总成本会低，但不能多贷款，首付要到350以上，就得我们俩一起买。大体情况就是这样，整理一下我的几个问题，希望房姐给些建议，帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五（可以多贷款，男友自己买首付够，我的首套资格不需要用）和不满五（总成本低，但首付高，需要我们一起凑首付，相当于一个首套资格没了，我的首付款也搭进去了），买哪种划算？ 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的，我的首套资格还在，这样的话是考虑满五的还是不满五的合理？也就是说应该选总价低还是选多贷款？ 3、 融泽两居的户型，我们在考虑87平和98平的，如图所示，各自有优缺点，87平的问题是次卧通过厨房二次采光，基本采不到光，优势是价格低二三十万，客厅和主卧朝南，98平的问题是客厅朝北，优势是两个房间很大，南北通透，这两个户型您觉得哪个更好一些？ 4、 除了融泽，您觉得我们还可以考虑哪些区域？想上班不要太折腾，另外能有一定增值空间，未来几年好置换的。我们希望小区不要太老，15年以内，最好10年以内。 5、 我自己买的小房子的话，100万出头的首付可以考虑哪里呢？这个房子想的是短期租出去，未来父母退休了还可以来养老住，所以希望小区新一点，环境配套好一点，能有点增值价值就更好了。

　　回答：未满五的需要把税费一起加进去再比较，未满五标的能便宜10以上，就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房，主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错

　　提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候去西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候去西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？

　　回答：建议方案三， 你现在的配置能满足学区可以保持，置换成本也比较高，并不划算， 中信新城可以长持。如果全换到西城一套学区房保值效果会较差。 其它城市可以看看 武汉、重庆、沈阳等地 学区房就是功能性不适合长持 ，用完即可出售了。二套加杠杆 一般垫资再全款抵押比较合适，其它的方式能增加的子弹太少

　　提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！

　　回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。

　　提问：打算郊区买个房子用于积分落户，求推荐地段或楼盘，倾向于买地铁沿线的，考虑到以后好出手卖，链家上看了一下，基本在300-400，希望400以下搞定。 另外12月份过户完成，拿到产权证，还来得及吗？二套贷款是不是很少呀。

　　回答：不要为了积分而买郊区房产。 就算积分满了，排到你的可能性也微乎其微。 买房是买房，落户是落户，两者要分开，混淆越多，亏得越多。 先计算你的首付可以有多少，然后再评估选筹的标的。

　　提问：近期有贷款买房的打算，个人的征信流水有什么需要注意的地方呢

　　回答：线下征信网点打印个人纸质版征信。 打印征信机器旁一般聚集了黄牛中介，记得不要打理。 流水通常打印最近6\/12个月，正常收入要求覆盖所有负债月供的两倍。 #今日买房提醒 系列有详细说明

　　提问：您好 北京户口无房有贷款记录，目前子弹300。在西直门钻河公馆有一个可注册loft. 房本性质是商业、面积不到60,实际使用是上下两层，租金能在1万4,1万5,不过疫情来了就没人租了。现在孩子在东城集体户，想看要不要在海淀买一个兼顾落户和自住。提问，1是否需要卖掉商业凑钱买个大的？2如果考虑海淀落户，目前这种情况买哪里比较好，有否推荐？3如果不考虑落户，目前这种情况买哪里比较好？4都市芳园丽湖里的复式在400万出头，单价3.3万，能买吗？如果想买远一点，但住着舒服的如王府家园，龙城花园能买吗？孩子还小，老希望有小区，甚至有小院。。。5学院南路 新外大街附近的2居老破小能买吗？？ 感谢！感觉现在上不上车，买什么，是不是自己也要住都没想明白。

　　回答：1.钻河公馆能卖就卖，没有长持价值，长期跑输大盘 2. 海淀学区属性太重，纯投资落户的话，因为用不到学区名额，建议看双榆树板块属于中关村片区，学区属性较轻，风险更小。投资角度朝阳会更合适 4. 你看的这几个保值属性比较差，位置并不好。你只考虑自住那也没问题 5. 考虑学区因素，学院南路和新外大街可以入。 建议出掉钻河公馆在城内置换一套自住+保值的房更好