中交富力雅郡项目：疫情致“延期”交房 装修标准及资金监管等存争议

《中国科技投资》刘亮

原定于2020年交房的中交富力雅郡项目，至今尚未开始办理交付手续。

2020年3月18日，中交富力雅郡的开发商中交富力（北京）置业有限公司，给项目业主寄送了一份《关于中交富力·雅郡共有产权房项目受新型冠状病毒疫情影响存在延期交付风险的提示》。文件显示，“由于受到新型冠状病毒疫情这一不可抗力事件影响，中交富力雅郡项目延迟复工……房屋的交付时间将可能晚于合同约定时间”。

2020年12月20日，开发商给业主寄送《中交富力雅郡查验、交付使用通知书》。通知明确告知业主，中交富力雅郡在2020年12月30日前达到交付条件，将于2020年12月30日至2021年1月10日之间办理集中收楼手续。

然而五天后，12月25日开发商又向业主寄送了一份《紧急通知》，表示本次集中交付再次受疫情影响，改为采取分地块、分楼栋、分时段办理，并且结束时间延长至1月20日。

12月29日，部分业主接到开发商电话通知，原计划12月30日开始的交付手续改为验房手续，实际交付手续会以函件、短信或电话的方式另行通知。延期交付时间频繁变更，业主表示不满，一方面是因为开发商多次表示受疫情影响导致延期交付，另一方面业主认为开发商已经逾期交付，需要承担相应违约责任。

2021年2月2日，就上述事宜，记者分别致函中交地产和富力地产。2月4日，中交地产华北区域公司副总答复记者称“预计春节前后能够完成竣工验收”。

延期交房

根据业主与开发商签订的共有产权房预售合同，中交富力雅郡项目本应于2020年12月30日前完成交付。

不过直到2021年1月30日，开发商举行业主见面会时，交付手续仍未启动。现场负责人对此的回应是，目前项目仍处于预验房流程，并且已经向政府申请了竣工验收。

需要提及的是，根据北京市京〔2017〕20号文件第七条的规定，“在项目通过竣工验收后，正式交付前一个月，开发建设单位应组织购房人进行预验房。”并且“正式交房时应向购房人出具《室内空气质量检测报告》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。

但开发商在2020年12月20日给业主寄送的《中交富力雅郡查验、交付使用通知书》中，明确告知业主，所购房屋达到交付条件，将于2020年12月30日至2021年1月10日之间办理集中收楼手续。

*中交富力雅郡查验、交付使用通知书（业主提供）

中交地产华北区域公司副总经理谢某对此的回应是，2020年12月20日发送交付通知，是因为公司原计划在12月20日到30日之间进行赶工，希望能够按期交付。但受疫情影响，未能如愿。

谢某称，直到2020年12月20日，中交富力雅郡项目都还未申请竣工验收。至于为何认为12月20日到30日之间能够通过赶工实现交付，谢某表示，“我们根据正常的评估觉得应该差不多，主要是不想违约”。

2021年2月3日，记者就项目竣工验收一事致电延庆区住建委，工作人员表示，目前中交富力雅郡项目已经申请了竣工验收，但尚未完成。且项目正处于整改期间，由于是多部门联合验收，因此无法提供具体的竣工验收完成时间。

而谢某回应记者时，作出的答复是“预计春节前后能够完成竣工验收”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，“不可抗力对违约责任的减免有一定的限度，不能无限制减免，比如因为疫情延期两个月算是比较正常，但是如果延期五六个月那就超出了正常度了，这个要看具体情况”。

值得一提的是，2月4日延庆区住建委副主任杜颖荣曾陪同业主到项目现场查验房屋质量问题，明确表示“如果质量不合格，不会同意竣工验收”，“对于此次验房发现的问题，会督促建设单位、施工单位完成整改”。

装修材质违反约定

另外，经中交富力雅郡业主反映与记者调查，在装修材质上，开发商中交富力（北京）置业有限公司也存在违反合同约定和政府规定的地方。

北京市住建委发布的共有产权住房室内最低装修标准，对单元门的要求是“钢制电控防盗门”。记者调查发现，项目单元门实际采用的是普通的玻璃门，门锁也是外挂式的链条锁和U型锁，与相关规定不符。

*左图为部门规定，右图为项目单元门记者实拍

对此，谢某表示，入住之后将会全部更换，“货已经订了”。

此外，预售合同中还对卫生间的中水系统作了约定，其中样板间选用品牌为明锐诚升，未来交房品牌为明锐诚升或同档次品牌。但实地调查发现，卫生间并不存在中水系统。

上述两处问题，开发商在2021年1月30日的业主见面会上均已承认。其中针对中水系统缺失，现场负责人的解释是“曾经公开招标，但全国未找到一家符合要求的中水系统的生产厂家和品牌”。

而这与谢某回应记者时的答复有所不同，谢某援引北京12345回复业主时的答复作出告知，“按照市水务局文件规定，2018年6月后不允许再生水（中水）进入居民小区。对于已经批复但尚未建设再生水（中水）设施的居民小区，暂不建设再生水（中水）设施。因此中交富力雅郡在建设中对再生水（中水）入户设计方案进行调整”。

公开信息显示，中交富力雅郡取得预售许可证的时间为2018年12月，与市水务局文件的发布时间相差有六个月，但直到合同签订时中水系统依然保留。针对该疑问，谢某表示，在接到文件通知后，曾经做过协调，但“没弄成，没弄成最后就算了”“因为它内部的一个文，我们可能也没接到”。

至于后续如何处理该问题，谢某则表示，“中水系统没有了也就不能再有了，不能再有那就只能是没有了”。

预售资金监管存疑

在调查过程中，记者发现，有部分业主的房屋首付款并未直接进入预售资金监管银行。根据北京市住建委的项目公开信息，中交富力雅郡的预售资金监管银行为上海浦东发展银行，专用账户为91140078801700000566。

预售合同也对预售资金等房款有明确的规定，“出售该共有产权住房的全部房价款应当存入预售资金监管专用账户，依据法律法规规定优先用于本工程建设……共有产权住房预售时，乙方应当将购房价款直接存入专用账户”。

中交富力雅郡的业主肖浩（化名）向记者提供了一份自己购房时的发票，发票内容显示，销售方的开户行是中国建设银行北京市延庆县支行。另有其他业主表示，通过查询银行汇款记录发现，自己的预付款或首付款的收款银行同样为中国建设银行。

*业主肖浩提供的房款发票

“我们当时的收款账户，是钱打到这来，然后我们统一的全转到银行监管账户里了”，谢某强调，“所有的预售款一分不少都在监管账户中，也不存在程序违规”。

王玉臣律师表示，根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条的规定，“项目预售过程中，购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金”。

王律师认为，按照开发商的解释，是很容易“玩猫腻”的。法律规定的是应当直接转入专项监管账户，而不是再转过去，其中的时间差是说不准的。

资金方面，整个项目还有一个值得提及的地方，即面积差引起的房价补差款。根据业主王格（化名）透露，需要交补差款的业主在2000户左右，每户大概都要交几千或者一万多，“如果有多有少还可以理解，这么多业主都要交补差款，很难不让人怀疑开发商在其中的问题”。

按该数据估算，那么仅补差款一项，开发商可能产生一千万元左右的进账。不过谢某表示，所有的房屋面积都是委托第三方机构经过测绘出来的，“是多少就是多少，我们也不愿意收他这点钱，最后惹出一些纠纷……（实测面积偏大）这是一个事实，我们没办法评论”。