来源：乌鲁木齐楼市
我们在楼市待的时间越长，越对这个行业心生敬畏。 现在，目所能及的是：
（1）经济不确定性在增强，好的因素和坏的因素都很多，而且经常互相转化；
（2）城市价值变迁，板块轮动频率加快；
（3）大批开发商造出了形形色色让人无语的房子，从而导致产品分化。
所以，未来的楼市一定能赚钱，但一定不是每个人都能赚到钱。整理了一下思路，希望对蠢蠢欲动想买房的乌鲁木齐人有用。
01
伪豪宅的坑
什么房都叫豪宅，这是不合理的。
事实上，豪宅极少。
充其量，大部分我们所说的豪宅，无非面积大一些的房子，其他方面并无太大区别。
即便是有钱人，也很重视“偷了多少面积”、得房率、朝南的房间有多少等刚需才注重的因素。
这也提醒我们注意，不要被“伪豪宅”吸引。乌鲁木齐这个城市，中间阶层较多， 到了200万以上的豪宅层面，因为城市的创富机制原因，其实接盘力并不很强。
所谓强者恒强的效应，在乌鲁木齐，并不明显。
02
市区老破旧
市区老旧房，其实很有魅力。
毕竟，它所在的地段沉淀了很多人的记忆。因为有浓厚的记忆与生活方式的路径依赖，这些老旧房很多人并不舍得卖掉做置换。
每个城市都有这样一批人，比如老上海人、老北京人、老乌鲁木齐人，他们对于地段的迷恋超过了价值本身。当然，住住也是可以的。只是房子本身的建筑结构、标准和面积尺度是无法承载真正的“美好”。
大多数市区50多平60多平的2房，这与“改善”绝对是两回事。当然，我们可以很善意地说，老旧房，老人住住，那是对往日时光的眷念不舍，不习惯新城区那种崭新房子、商业综合体和大马路。
所谓“烟火气”在于人口稠密、沿街商铺多。
这种迷恋不是完全没道理，但过分迷恋只能说明改善能力不够，无法置换到同区域的新房或新城区大房子。
能力够得着，谁愿意住老房子？
说到底，很多老人不愿意离开老房子，其实是资金能力不够。 从城市变迁发展上来看，被动等待拆迁的财富命运要低于选择城市发展板块的主动性选择。
现在卖不掉的房子，以后更难卖，这是硬道理。
还有更重要的一步，舍不得离开老城区，自然也就无法享受新城区发展带来的福利和红利。
03
全款买房
过去，一直有这样的误解：有钱人很潇洒地全款买房。
其实，富人之所以为富，很大程度上在于充分运用负债及杠杆，无论产业还是买房都是如此。
而全款买房，一般都是“穷人思维”。
很多人会觉得没安全感，其实恰恰相反，有钱也不能全款买房呀——多出来的钱，你可以可以做其他理财、还可以用来买其他房。你具备了多重选择能力。
全款买房，理论上只有两种情况：（1）超低价二手房，房东必须要求全款；（2）全款买房之后做抵押。
04
后知后觉地去外地买房
我们讲过很多房产财富论，本质上都是基于价值投资。 城市、板块、规划及未来发展云云。
但外地房，可以买吗？尤其是三四线城市的房产，看着也不贵，而且涨幅也不低。如果一直固守乌鲁木齐，感觉稳是稳了，但缺乏爆点。
确实如此。外地房也是可以买的。但要看什么外地。如果是三四线城市，尤其要小心。不是不能涨，而是投资的思维不同。
一二线的大城市、中心城市，房价不用担心，无非是增值效率的问题。买了就买了，长期放着也不会亏。而三四线城市的房产，你购买的节奏，很重要。
什么时候买，什么时候卖，决定了你在三四线城市房产投资的收益率。
如果2017年，大城市的房价平稳，而小城市的房价轮动之后开始上涨，这很显然。这个时候切入，也是恰如其分，但2018年甚至2019年就要出来了，否则，贪恋太大涨幅或希望再翻一两倍，几无可能。
说得直接点，在这种缺乏城市基本价值支撑的小城市，房价上涨更多是阶段性的，那么匹配的投资思路就是“节奏”。
你要精确时间点买入，同时，又要精确时间点地卖出。否则，时间一长，房价涨幅就迅速被时间所稀释。也就谈不上什么收益率。
05
盲目买商铺
近年来，很多人打起了商业地产的主意，而且觉得商铺租金高，即使相对于住宅涨得慢，也能通过租金弥补回来。
但大家忽略了商业地产交易的相关税费。
其中包括交易手续费、房屋登记费、印花税、契税、土地税、所得税、营业税金及附加、土地出让金、土地出让金契税。
大家可以通过上面公式做个参考，其中土地税和所得税高的吓人，即使你可以将这些税费转移给买家，也吃掉了自己的利润。买卖越频繁，交易成本越大。
对于普通住房来说，即使租金不好，最坏的打算就是自己居住。但如果商铺租金不高，由于其所处位置人流大，根本不适合改造成自住的场所。
讲得直接点，商业地产的高租售比是建立在“房价不涨”的基础上。
商住和商铺，一般而言，也不是普通家庭的选择——当然，这里也要强调一点，对于很多有钱人而言，商业地产是可以买入的——反正不限购，住宅的体量又比较小，作为稳妥的资产配置和大宗投资，商铺甚至写字楼，确实匹配这部分群体。
06
自住非要兼顾投资
经常有粉丝咨询我，说想买一套自住的房子，但是希望能兼顾投资。 其实，自住和投资是很难兼顾的。
如果你要投资的话，一定是要买一些有潜力的板块，比如南徐、官塘，但是这些板块往往都还在规划建设中，周围生活配套也确实少得可怜。
而适合自住的房子一般都处于成熟地段，配套齐全，周围各种便捷设施林立。这些地方往往都没有待开发的大片空地，没有土地供应和新项目的建设，区域价格就只能靠二手房价自然攀升，这种涨价速度一般而言，还是低于新城区的。
所以，如果用自住的眼光去买投资的房子，享受不到房价大涨带来的红利。 但如果用投资的眼光买自住房产，就只能用很长的时间来伴随不毛之地的开发，不仅居住体验差，而且要忍受通勤的不便。
所以自己到底更看重哪一点，心里还是要有一杆秤。
07
杠杆率比涨幅更重要
此外，还有人问：买在哪里涨的最多？
然而，涨幅虽然重要，杠杆率更重要——不同的2个房子，一个涨30%，一个涨50%，但前者是3成首付，而后者是全款。其实，论收益率，当然是前者优先。
涨幅*杠杆率，前者几乎100%收益率，而后者只有50%，前者是后者的一倍。
换句话，涨了30%的房子跑赢了涨幅50%的房子。这就是杠杆率的魅力。
所以，与“买哪儿”相比，聪明的房产投资者更在乎“怎么买”。优化了怎么买，提高自己的杠杆率，最终收益一样会很高。
08
老想着一夜暴富
由于最近几年普涨行情让很多城市的房价都翻倍了，大家似乎都产生了一种错觉，房价在短时间内大涨是非常容易的事情，所以大家现在的购房心态都非常急躁，认为买了就应该立刻大涨。
特别是这一轮刚开始买房的朋友，认为房产牛市才是常态，经常会问我XX城市什么时候涨，XX板块什么时候涨，甚至是XX楼盘什么时候涨。
其实，大多数时候，横盘才是楼市常态，大涨的年份也就那么2、3年。特别是近年来，上层对城市房价上涨的警惕，让这种上涨的时间变得异常短促。
千万不能抱着一夜暴富的心态去投资房产，如果再加上杠杆盲目去扩充自己的规模是很容易在楼市下行期爆仓的。
房产投资的本质是价值投资，与炒股不同。前者体量大、心态稳、持有周期长，才能赢得财富；后者即时性强，适合自以为是、手头钱又不多的普通人。
09
盲目看空房地产
与上面幻想房地产可以一夜暴富的人们一样，几乎每隔几年就有人出来盲目看空房地产。
特别是在楼市静淡期，很多人会对那些前期涨幅过大，房价回调的城市指指点点。他们的观点大多都是，最近几年某个城市的价格下滑了几成。
不过放大到一轮完整的周期来看，当下的房价比起五年前依然是翻倍的。
大家还是要理性对待房地产的涨跌，认清房价的回撤极少有急跌，大多以横盘为主，而房价的上涨往往是脉冲式的，幅度却很可观。
而且即便是静淡市，也有局部机会。
当然，如果资金充裕，现在就可以提前进行买入那些被低估的城市板块。如果没有把握，那可以做右侧交易，等有实质性的涨幅之后做右侧交易。
机会，只会给有准备的人的。
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