时代大家VS中海观澜府：岁月蹉跎 环岛难圆

2月1日，中海以封顶价22.09亿元，溢价45%夺得海珠区石岗路AH050946地块，折合楼面地价50526元/㎡。地块位于海珠西南侧，广纸片区以东，东面、北面靠近石溪村，南临珠江后航道，经丫髻沙大桥与荔湾区东沙街相接。

海珠西超过5万元/㎡的楼面价又再一次搅动海珠创新湾，在这片厂区、仓库及村房混杂的广纸片区再次引来购房者的目光。今天楼主就对该板块的两个新盘进行对比，看看是否值得抢先购入。

目 录

NO.1 两盘信息（主要概况，一目了然）

NO.2 区位对比（地理位置，交通出行）

NO.3 俯瞰视角（云端视角，一览无余）

NO.4 配套对比（教育医疗，生活配套）

NO.5 产品对比（小区环境，户型对比）

NO.6 楼主总结（优势劣势，楼主建议）

NO.7 读者投票（拼出结果，提供参考）

█ 时代大家︱区位

时代大家位于海珠环岛路，属于广纸新城板块。

被定位为“海珠西引擎，广佛活力港”的广纸新城将被打造成广州产业集聚区、广佛滨水休闲生活港湾、珠三角西岸配套服务组团之一，未来将有约12.2万居住人口规模。这一全新规划也将使得海珠西和广佛区域得到大力发展，无论是交通还是配套都将得到全面升级，这一规划对于该区域楼市也带来利好。

█ 中海观澜府︱区位

中海观澜府位于海珠区瑞宝路大干围西侧，属于南洲板块。

南洲街属于海珠创新湾规划范围。海珠创新湾定位为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈。整体建设引领广州珠江创新经济带的重要创新应用转化节点，辐射广佛两地的商文旅体融合发展体验消费商圈。

时代大家区位地图

中海观澜府区位地图

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█ 时代大家︱交通

时代大家旁边是丫髻沙大桥，南临珠江航道，西接石岗路，东面是石溪涌，北临石溪村。时代大家前面的环岛路其实就只有一小段的断头路。环绕海珠而建的环岛路，串联起区内道路，形成四通八达的路网。

距离时代大家最近的地铁站是广佛线石溪站，直线距离1公里。根据百度地图，驾车到广佛线的石溪站和燕岗站，距离都超过2公里，显然有些偏远。项目距离石岗路总站400米，但仅有一路530公交停靠，不过选择公共汽车出行反而比地铁轻松。

█ 中海观澜府︱交通

中海观澜府南向望江景，北临广州环城高速，西接广纸新城、太古仓，东边为海珠创新湾沥滘片区。项目前面的环岛路在没打通之前，业主出入只能靠项目北侧东西走向的内部路，这段路狭窄，很容易堵车，楼主跑盘时已经尝过苦头。

中海观澜府距离最近的南洲地铁站约1.5公里，该站是广州地铁2号线与佛山地铁1号线换乘站，走路有点远，将来要靠共享单车接力。而距离较近的在建中地铁10号线大干围站，预计2023年建成通车，该地铁线串联了广州天河区、越秀区、海珠区、荔湾区，未来出行也将更加方便。

时代大家

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中海观澜府

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时代大家

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中海观澜府

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█ 时代大家︱教育

项目自身配建一所15班幼儿园和一所小学，未来业主小孩可以在自家门口上学，较为方便。配建的小学则引入海珠区外国语实验中学附属小学，该小学是由海珠区外国语实验中学和万松园小学合办的。周边还有培红小学和广州第98中学，距离均在800米范围内。

█ 中海观澜府︱教育

项目配建一所幼儿园，小业主上幼儿园基本是有保障的，但小学、中学要到周边读。根据规划，项目北侧一路之隔规划有1所小学、1所完全中学。同时，瑞宝小学、晓港湾小学、石溪劬劳小学、广州市东晓中学、广州市康乐中学等学校都在2公里范围内。

时代大家在建中的教学楼

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█ 时代大家︱购物

项目位于海珠老城区，周边生活配套成熟，生活气息浓厚。周边的大型商业综合比较缺乏，最近的是距离1公里的华润万家，而广百新一城、乐峰广场、华新广场等商业广场在2到3公里之间。

█ 中海观澜府︱购物

项目附近商业配套较为缺乏，周边基本以厂房和仓库为主。离中海观澜府较近的新城市江南商业项目，目前已经在动工。项目东侧规划有广百海港城，计划打造集商务办公、休闲购物、酒店及服务式公寓于一体的广州首个大型滨江海港城。这些配套未来将进一步提升周边购物环境。

中海观澜府旁边在建中的广百海港城

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█ 时代大家︱小区

时代大家占地面积4.3万㎡，建筑面积13.4万㎡，容积率3，绿化率40%，建设4栋17-35层住宅（1、2栋17层，3、4栋35层），4栋为人才房，交给政府作为人才配置房，其余三栋对外销售。

该项目的卖点是江景和环岛路的景观。时代大家前面有一段环岛路做的绿化很漂亮，目前还没有贯通，以后贯通了不但方便业主出行，而且在环岛路驾驶是一种视觉享受。

█ 中海观澜府︱小区

项目分为住宅用地与商业用地两个地块，商业用地建设一栋17层高办公楼及一所幼儿园，住宅地块建设7栋呈环形分布的38-39层住宅楼，共有货量1071套。项目容积率为6.9，密度比较高，但高层住宅南向望江景。

中海观澜府南侧可眺望珠江后航道一线江景，岸对面就是番禺洛溪岛，与豪宅南天名苑隔江相望。项目周边高层建筑较少，江景视野开阔。

时代大家旁边是丫髻沙大桥

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中海观澜府后面就是厂区仓库

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█ 时代大家︱环境

时代大家旁边是连接环城高速的丫髻沙大桥，直线距离220米，位于项目的东南侧。这么近的距离，丫髻沙大桥的车流量足以产生影响睡眠的噪音，入住的业主免不了要安装隔音玻璃。除了噪音，丫髻沙大桥还影响了江景视觉，桥底下是丫髻沙岛。

█ 中海观澜府︱环境

中海观澜府虽然项目具有望江优势，但周边以厂房居多，项目基本被厂房和仓库包围，而且工业区内部路狭窄，容易造成堵车，城市界面近乎上世纪90年代工业厂房景观。

█ 时代大家︱小结

时代大家的交通比较弱，项目前面的环岛路只有一节，前后不通，目前分成了三段，分布在天誉半岛、时代大家，沥滘等片区。项目需要经过次干道石岗路才能进入工业大道南，随着广纸片区内各个楼盘的入住，将来石岗路只会更加拥堵。

该项目自配幼儿园和小学，引入了海珠区外国语实验中学附属小学，算是学位房，方便业主小孩在自己门口上学，是除了江景之外的一个卖点。由于江景前面有一条丫髻沙大桥，不但产生汽车噪音，还影响了江景视觉。

█ 中海观澜府︱小结

中海观澜府虽处于海珠创新湾中段，但现状仍以村庄及厂房为主，仍有较多旧厂园区。石溪村以前印刷厂较多，现在成了布匹市场仓库，周边环境一般。生活配套较为低端，好在隔壁的商业项目已经在动工。

对于没有优质学位的楼盘来说，能卖到6-8万元/㎡的房价，基本都是江景溢价，大面积户型南向望江，付出的溢价更高，而望不了江景的北向户型也为江景埋单部分溢价，平时只能下楼沿江边走走了。

时代大家效果图

中海观澜府效果图

█ 时代大家 VS 中海观澜府

时代大家和中海观澜府虽不属于同一个片区，但同属于海珠创新湾，在发展方面具有发展潜力。海珠创新湾是珠江“一江两岸三带”的重要组成部分，包括多个重要节点。海珠创新湾从西北至东侧，以太古仓片区、广纸片区、沥滘片区、海珠湿地等为重要节点。有政府规划的地方，我们都是视为利好，但发展前景要靠自己判断。

在旧改方面，离两个项目最近的石溪村旧改项目由佳兆业与红八方操刀，并于2月3日举行了启动仪式。按规划，这里将重点引入文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业，并规划268米高地标塔楼。不过安置房建设完成时间为2025年12月31日前，所以等片区内完成旧改还需十年时间。

石溪村旧改规划图

关于这个板块的交通，楼主记得群里有位读者说过网络是有记忆的，他分享了一条17年前的新闻：2003年10月由广州日报发出的《海珠环岛路将成为广州未来豪宅区》。新闻中提到，环岛路是海珠区1998年提出的“七大”重点工程项目之一，该路段已完成洲头咀至广州大桥段市政道路的全面建设改造。

2021年，这条历经17年改造的环岛路目前还只是三段，而且前后不通。所以有些大饼我们等不来，就像这位读者说的，或许再过17年还能讲这个故事。

不过，现在我们已见到了旧改在行动，5万元/㎡的楼面价也来了，房价的起飞或许将进一步推动片区改造。希望尽快打通环岛路，真正带动海珠区的滨水区开发，促进沿线房地产业、商业、旅游业的发展。