优先摇号计分制度发酵了一天 还有哪些“盲点”被遗漏了？

昨天（2月6日），整个房产圈和大部分准购房者应该都在关注同一件事情：1月21日上海楼市“沪十条”之后第一批开启认筹的项目到底会怎么样？焦点主要集中在“无房户”优先买房的规则上。

关于优先摇号的计分规则，昨天各类媒体都已经传遍了，这里不再赘述，有需求的可以点击下面两条链接具体看，今天我们来聊点不一样的。

优先摇号计分制度并非“官方政策”

这一点可能是这次优先认筹规则公布后，最大的一个认知盲点。这一点可能会带来哪些影响呢？

由于这个计分规则本来就是企业行为，所以不排除之后开盘的项目会对现有的规则进行调整，比如已经给出了区间数值的动态分系数，再比如触发优先规则的认筹比。

虽然上海1.21的“沪十条”中，没有再提认筹比的红线，但在之前流出的会议纪要中，对于热销房源的定义就是认筹比达到3:1，结合现在的1.3:1，或许就是认筹比的潜在区间。

所以，之后开盘认筹的项目，在什么情况下触发优先认筹制度，是否还采用计分制，计分制中关于基础分里的一些情况认定的标准，以及动态分系数的选择，不排除因项目而异的可能性。

这一点其实在深圳市场已经有先例了，并且他们的规则更加个性化。

比如启动优先认筹的标准，深圳有的项目是按认筹比10:1来算，有的按3:1来算，“目前主流的比例是3:1，但是很多项目甚至都不再采用计分制来排序拦截了，而是在确定无房的基础上，按照社保年限来排”，一位深圳业内人士表示，这是因为有些热盘采用计分制工作量太大了。

上海会不会完全参照深圳现在还不好说，不过近期有购买一手房需求的朋友，还是应该尽早向自己想要认购的项目确认规则，毕竟，现在的新房认筹基本都要求排他，即一次只能认筹一个项目。

计分规则暗藏了哪些玄机？

虽然说，这个计分规则是以企业名义公示的，但想必也已经有不少媒体感叹过这套规则的“精妙”，所以通过它，我们还是可以窥探出一些趋势。

严格来说，计分规则的排序不是看谁更有优势，而是看谁的需求更紧急。

有家庭的购房紧急程度肯定大于单身，毕竟很多人第一次买房基本都是为了结婚；新上海人家庭无房和上海单身无房同分，家庭结构比单身更容易在当地稳定化，本地单身人士也不会轻易离开上海，就看谁为城市贡献更大，社保缴纳时间长的人更优先满足其正常需求。

而基础分相同的情况下，只看社保缴纳时间，也并不是完全越长越有优势，社保从03年开始计算，假设购房主流是大专以上学历，那么能够拿满动态分的基本年龄也在40-60岁，也就意味着规则制定者认为这个年龄段比其他年龄段的无房户需求更紧急。

此外，是否上海户口的分值差是10分，但是社保缴纳的动态分满分是21.7分（按昨天3个项目发布的规则计算），两者相差一倍。也就是说，相比你是不是上海户口，你为上海这座城市做出多少贡献的权重占比更高，而户口这个看似无法逾越的优势，在今年上海扩大人才引进的背景下，其实也已经增加了更多机会。

#无房户摇号细则#重点#新政 5年内无购房记录怎么认定？上海无房优先摇号政策3大重点问题解析！

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短期内1.21新政对市场情绪影响不大

昨天一共有3个项目认筹，建发·浦上湾、经纬学府阳光和金地峯范，总体上这3个都算是刚需盘，总价基本都在400万上下，周边都有轨交。

从认筹的情况来看，截止到发稿时，建发据说已经认了800-900组，早已超过130%的优先摇号启动认筹率标准，昨天有了解内情的人表示最低入围分数线已经到了63分，今天有没有变化还不清楚，“人太多来不及统计”。

经纬据说昨天认筹的人并没有很多，今天的最新消息称认筹比应该已经超过了1:1，还没有达到1.3:1，但知情人表示这个项目也有很大概率会启动优先认筹机制，“这个盘不缺客户”。

最神秘的是金地，可以确定的是这个项目应该离130%的认筹率还有距离，根据项目销售在电话里的说法，“我们项目现在是按照疫情期间的规定对售楼处采取限流措施，会优先通知之前验资的客户来现场认筹”，每天来多少人都是“规定”好的。

总体来说，这三个项目的情况和1.21新政之前的大体市场情况，是比较一致的，需要买房的哪怕出政策了还是要买。

昨天金老板在建发·浦上湾现场的感受就是，很多人哪怕知道分数不算很高，也要来试试，现场也几乎没什么人在讨论分数的高低，主要交流的都还是楼层、户型和总价，在真实的购房需求面前，无非就是在摇号之前多了一轮筛选的步骤，有一些人会提前离场，但竞争仍然激烈。

而上海楼市的分化也并非是在1.21政策之后突然出现的，2020年虽然有不少高认筹率的项目出现，但同样也有很多不为人所知的“遇冷盘”，认筹人数低到不需要摇号就能直接买的也不在少数。

这轮政策虽然也有为市场降温的目的，但更多的其实还是维护市场秩序，让楼市继续保持平稳发展。

（最后再附一张目前3盘的优先认筹计分规则吧！）