深圳城市更新项目与土地利益统筹项目的区别！​

深圳城市更新项目与土地利益统筹项目区别有哪些？本文将从背景、总体思路、土地适用类型、范围划定依据、项目立项条件、移交政府土地、规划建筑面积、留用地入市、土地整备金等多方面进行比对。

深圳城市更新和土地整备利益统筹的背景

深圳市城市更新起步较早。上世纪90年代深圳旧村改造，城市更新的雏形已初步形成；2004年、2005年有较多的城中村改造的实践探索；2009年《深圳市城市更新办法》出台至今，城市更新进入快速发展阶段，从城市更新的发展历程中能看到，城市更新具有更新对象不断拓展，更新方式多样化，更新速度逐渐加快的趋势。

土地整备利益统筹起步相对较晚。2012年坪山区南布、沙湖社区开始了利益统筹的探索实践；2015年底《深圳市土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》正式出台，利益统筹试点项目开始大规模展开；2017年底《管理办法》的修编稿征求意见，政策操作性增强；2018年8月，《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》正式印发，后续相关配套政策逐渐完善。

深圳城市更新项目与土地利益统筹项目的区别一

——总体思路

利益统筹：由政府引导，原村集体为主体，市场参与，以原农村集体实际使用的土地为整备对象，以公共利益作为土地整备的切入点，优先保障公共基础设施、公共服务设施和重大产业项目供应，加强规划实施，推动土地集约利用，促进城市发展和社区转型。

城市更新：由政府引导、市场主导，以国有已出让用地、原村集体掌握的合法用地和历史用地等土地为对象，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约利用，促进经济和社会可持续发展。

深圳城市更新项目与土地利益统筹项目的区别二

——土地（指标）适用类型

利益统筹：可纳入利益统筹项目的土地以原村集体掌握的土地为主，包括已取得房产证的土地，已取得土地使用权出让合同的土地，已取得城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复的土地，已取得农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书的土地，已取得旧屋村范围认定批复的土地，经区政府确认可落实非农建设用地指标，经规土龙岗管理局确认可落实的征地返还用地指标，以及未完善征（转）地补偿手续用地等。

利益统筹项目土地适用类型图

城市更新：纳入城市更新单元的土地主要以合法用地为主，包括国有已出让用地，以及原村集体掌握的合法用地和历史用地；

原村集体掌握的合法用地包括已取得房产证的土地，已取得土地使用权出让合同的土地，已取得城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复的土地，已取得农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书的土地，已取得旧屋村范围认定批复的土地，经区政府确认可落实非农建设用地指标等；

历史用地是指经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未做补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区。

深圳城市更新项目与土地利益统筹项目的区别三

——范围划定依据

利益统筹：以规划道路、自然山体与河流、社区界限等为边界，并综合考虑片区功能完整性、系统性和项目可实施性。

城市更新：以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟定。

深圳城市更新项目与土地利益统筹项目的区别四

——项目立项条件

利益统筹

城市更新（以拆除重建类城市更新为例）

深圳城市更新项目与土地利益统筹项目的区别五

——移交政府土地

利益统筹

除社区留用土地外，其余土地全部移交政府管理，移交政府的土地原则上不少于项目规划建设用地面积的55%。

城市更新（以拆除重建类城市更新为例）

无偿移交给政府大于3000平方米且不小于拆除用地面积的15%的独立用地；就目前深圳市城市更新项目情况，建设用地贡献率达到30%（龙岗区为35%）。

深圳城市更新项目与土地利益统筹项目的区别六

——规划建筑面积

利益统筹：

留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。

（1）基础建筑面积。以《深圳城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位，用于社区发展和搬迁安置。

（2）配套建筑面积。留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施，并计入配套建筑面积。

（3）共享建筑面积。共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。

依据《管理办法》核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求，并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。

利益统筹项目社区留用土地建筑面积计算方法图

城市更新：

开发建设用地的规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积三部分构成。

基础建筑面积是指各开发建设用地按照《深标》核算确定的建筑面积；转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积；奖励建筑面积是指因公共利益需要，依据城市更新有关规定及《深标》给予的建筑面积奖励。

留用土地能否入市交易？

留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。留用土地可以入市交易，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定，并按照《管理办法》缴交地价，签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。

留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用，免交地价，用地为非市场商品性质，不能入市交易。

如何核算土地整备资金？

根据《管理办法》，土地整备资金主要由三部分构成：

一是土地的补偿资金，未完善征（转）地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿；

二是建构筑物的补偿资金，根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算；

三是青苗和附着物等，按照相关标准补偿。

留用土地地价的计收规则是什么？

留用土地由原农村集体经济组织继受单位自用的，免交地价，用地为非市场商品性质。

按《管理办法》缴交地价的，用地为市场商品性质，具体如下：

（1）用土地规划为工业用地的，按照公告基准地价的10%缴交地价。

（2）用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，结合《管理办法》所附《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价。其中基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%缴交地价。

移交政府或政府回购的保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。

哪些情况下，留用土地指标给予奖励？

（1）留用土地在项目范围内安排， 位于工业区块线内且规划为工业用地的，利益共享用地面积可在原核算的基础上上浮50%。但是，在利益统筹项目范围内安排的留用土地总规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

（2）留用土地在项目范围外安排，与本街道城市更新项目统筹处理的，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域，并由继受单位拆除重建的，留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。