文 | 大树
近来，恒大系股票格外耀眼，成为资本市场宠儿的不仅有恒大汽车（0708.HK），还有恒大物业（6666.HK）。
自12月初上市以来，截至1月29日临时停牌，2个月不到恒大物业股价较于发行价已上涨95.2%，总市值1857.3亿港元，“铁王座”已近在咫尺。
周五临时停牌原因是恒大物业发布一则并购公告，斥资15亿全资收购中国物业服务六十强企业——浙江亚太酒店物业服务有限公司，在管面积劲增8000万平方米，一举完成全年目标的22%。
公司在管面积已超3.8亿平方，位居行业第一，规模的高速、外延式增长，再叠加盈利强劲等利好，意味着恒大物业股价及估值的上行空间被进一步打开。
换言之，现有涨幅可能只是恒大物业在2021年行情的“开胃菜”，大戏还在后头。
价值兑现，股价启动
恒大物业股价是在今年1月开始启动的，准确说是盈利公告发布后。
公告显示，2020年恒大物业录得股东应分配利润约26亿元，净利润及股东应分配利润预期均为2019年2.8倍左右。
事实上，恒大物业在过去几年里一直保持高速增长，仅2017年至2019年间，公司净利润三年复合增长率达195.5%，增速高居行业首位。毛利率也从2017年的9.8%升至2020年中期的38.1%。
利润及利润率高速增长的背后，反映了恒大物业超强的盈利能力，而一波波“已在路上”的动力驱动，则预示着未来恒大物业持续加速进化的可能。
港股市场素来“不见兔子不撒鹰”，业绩的超预期兑现，促使着资本对恒大物业重新认知和定价，因此也就有了后面的股价启动。
上市不足两个月的恒大物业，便出现了估值和盈利齐飞的“戴维斯双击”。
当然，盈利只是推动恒大物业股价上涨的引擎之一。从上市到“开挂”，仅用了60天的恒大物业，还有两个助力引擎，值得后续看好：
其一，增持。自上市以来，大股东恒大集团已斥资近20亿增持恒大物业股票。
增持即表明了大股东看好恒大物业的发展（用真金白银投票），对提振股价也有着现实而直接的作用。
其二，2021年再造一个恒大物业的野望，进一步点燃市场情绪。
1月17日，恒大物业召开誓师大会，根据下达的“军令状”：2021年恒大物业要新增拓展在管面积3.6亿平方米，净利润超39亿，增幅50%以上。
一年之内在管面积增长3.6亿平方米，是个什么概念呢？相当于一家头部物管公司的规模，也相当于再造一个恒大物业（截至2020年底，恒大物业在管面积约3亿平方）。
考虑到恒大物业已是头行业大象，如此高的规模增长，无疑是极具挑战性的，但对资本市场同样也是极具吸引力的，它将再一次刷新资本对恒大物业的认知，并伴随着规模和盈利的高增长，给予其更高的估值溢价。
退一步来说，即便按现有头部物业股平均PE计算，39亿的目标净利润对应的恒大物业股价也将达到30港元，较于现有股价，仍有75%的潜在涨幅。
接下来继续推动恒大物业股价上涨的逻辑就变成了：恒大物业能否实现这一宏伟的增长目标，及靠什么实现。
两手都硬，目标无虞
对于物业行业来说，物管公司在管面积的增长来源有二，一是通过母公司旗下地产业务的喂食，实现内生性增长；二是通过第三方投拓或并购，实现外延式增长。
恒大物业亦不例外。现在，恒大物业是两手都很硬。
于业内而言，恒大物业一个天然优势，就是其有一个“超级奶爸”。
过去三年，仅是依靠来自母公司的交付，恒大物业在管面积就实现了近乎翻倍增长。截至2020年底，恒大物业在管面积已达3亿平方。
2020年恒大集团合约销售额7232.5亿元，合约销售面积达到8085.6万平方米。假定2021年合约销售目标为7500亿元，若按9000元/平价格算，至少能卖出8385万平方米的物业。
也就是说，单是2020/2021两年就为恒大物业带来了1.6亿平方左右的在管新增面积。
此外，截至2020年中期，恒大物业签约面积为5.13亿平方米。恒大集团在建面积为1.23亿平方米，还拥有土地储备2.4亿平方。
这些都是恒大物业未来在管规模增长的保障，换言之，恒大物业提前锁定了高增长性。
即便2021年恒大物业无法单靠恒大集团的交付，托起新增3.6亿平在管面积的大目标，但只要恒大集团加快交房节奏，3.6亿平方，这个看似天文数字的增长目标就能被分解掉不少。
剩下的主要靠外延式并购和第三方投拓来填补。
据悉，在2020年6月，恒大物业就成立了投资拓展团队，积极向外拓展。其中，6月至9月已经成功收购五家区域物业管理公司。
此外，恒大物业的上市给投拓团队提供了充足的弹药（上市筹得资金的65%左右将用于收并购）。此次全资收购浙江亚太酒店物业，既是恒大物业上市后首度大手笔并购，某种程度也是一次亮剑。接下来，恒大物业还会继续“鲸吞式”并购。
在两手都很硬下，2021年恒大物业实现新增3.6亿平的在管面积，大概率是无虞的。
马太效应，强者恒强
和新能源车行业一样，物业行业也是一个极其性感的行业，尤其是在房地产行业逐渐由增量开发迈向存量运营的背景下。某种程度上，也正因物业股有着远超地产股的估值，进一步刺激着房企们纷纷分拆旗下物业上市。
但作为一个资源密集型行业，物业管理更不存在“小而美好”，行情马太效应更强、明天只会属于那些拥有规模和资源优势的巨头们。这既是资本市场愿意高看物业股的原因，也是物业股两极分化的原因，头部物业享有更高估值溢价。
可见，在未来股价的演进中，堪称行业“飞象”的恒大物业，将会上演加强版“戴维斯双击”！
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