在北京，买品质住宅兼顾上学，该怎么选择？专家帮你分析区域形势

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　 总之，如果让我选的话，首选望京，次选新北苑。房子升值和学区都合适，只不过方舟苑不合适而已。之后是东坝和朝青常营，这就和学区的关系不大了，房子为主。而且建议尽快吧，这里从来都是北京热门板块。仅供参考。

　　提问：

　　章哥，目前打算置换一套三居室，孩子刚出生，想兼顾品质和后面上学，总预算在800万左右。因为上班在望京，所以看了望京、东坝、新北苑、朝青、常营等板块房子。有几个问题想和您咨询。

　　1、望京这边基本上三居都是方舟苑、望京花园东区这类，但是品质更好的北纬、澳洲康都都够不上，顶多是两居，不知道哪一个增值会更好；

　　2、东坝奥园和常青藤感觉也不错，有第四使馆区的期待，但是学校一般，周边都是政策房人员比较杂；3.朝青和常营比较倒是有一些可以选择的，像苹果派和国美第一城，但是自己做互联网，可能长期在北边，位置稍微有点远；

　　4、新北苑看了下感觉还不错，世华泊郡感觉绿化挺好。所以综上现在有点不知道怎么选择好，尤其是在望京老小区和东坝新小区之间犹豫，因为目前房价也在上涨，考虑最好是过年前后能完成置换，想整体听下您的建议，多谢多谢

　　回答：

　　1、 挺有意思，你选的这几个板块都挺好，就是思路还不是太清楚而已。

　　2、 望京的学区很好，2005年就曾经被评为北京五大学区之一，但没多少人认可。现在是确实不错，好学校多还没什么溢价，如果是为了孩子上学就挺合适。

　　这是个两极分化比较明显的板块，方舟苑和澳洲康都就代表了两极。如果是想物美价廉那当然是方舟苑，老公寓的质量挺好，价格也低。但如果是考虑升值保障的话，必须选品质高的。

　　在2009年之前，望京并不算太特殊，只是被韩国人弄得挺出名而已，升值率什么的和其他板块差不太多，在地位上远远不如CBD周边。但从四万亿计划之后，产业开始真正升级，尤其是望京东，发展的速度太快了。到现在可以说是朝阳区，甚至是北京发展的最好的板块之一。

　　但是，只要是经济快速发展，那就一定伴随贫富分化，无可避免。体现在房价上就是，高档小区升值快，普通小区升值慢，资本主义的典型特征。全北京只有望京最典型，其他的板块也有这种情况，但并不普遍，还是同涨同跌的多。

　　以方舟苑和澳洲康都为例，在2009年春天之前，都是1.3万均价，几乎没区别。当时连橄榄城都没贵出1000块钱，并不受追捧。但到今天再看，这价格差简直已经没法说什么了。虽然说望京的涨幅超过了北京大盘，但这利润基本都被高档小区拿走了，没给老小区留下什么。其实方舟苑不算老，到了东西海还算房龄新的呢，可在这个特殊的板块不受重视了，谁也没辙。

　　这种情况在当年的金融街，亚运村、CBD也都出现过，但没望京延续的这么长时间。在没有其他板块超越或替代望京的情况下，这种趋势还会延续。所以，如果注重升级，那就只能选择价高质高的，经济趋势无法抵抗。

　　3、 东坝如果从投资角度说，那就只能是这两个超级大盘。其他的次新盘我也没仔细看过，说不好。至于保障房不太适合投资，至少是排序靠后。

　　两个盘很有意思。东坝这些年来回折腾定位和规划，也不通地铁缺乏配套，可两个盘竟然没有跑输，还略微赢了。那没别的解释，只能说是其品质得到了市场认可。现在是该有的都在建，产业区定位又一次明确了，也在进行。所以未来应该会更好，只是不知道周期而已。

　　4、 朝青和常营在我看来差不多，都是比较成熟的新区，只是距离的差距。板块中都有跑赢大盘的，像苹果派和国美都是拉平的，没输没赢，也挺好，没风险。但这里也都没什么学区概念，朝阳本来好学校就不多，如果注重孩子上学就不建议。

　　5、 新北苑是新区中发展的最好的之一，因为板块小，好规划也好建设，所以整体跑赢大盘，除了别墅和公寓。世华泊郡算是涨幅少的，毕竟太靠西了，那也跑赢在20%左右，我没细算。

　　这里学区我说不好，按说来广营是校区，比分校强。但到底能得到朝外本校多少支持也没看出来，未来会怎样不知道。只能说至少有进入朝外高中的可能，毕竟人家不收别的学校的中考生。

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