多个城市调控，房贷收紧，2021年还能买房吗？

近日与几个老友饮早茶，席间谈论到如何看待最近的楼市调控，房贷收紧，大家莫衷一是，最后我说了一句：你涨了我就顺势赚钱，你跌了我就趁机抄底，无论怎样，死活我们都要买。逗得大家又是一阵欢笑。

持续通货膨胀之下，我们不是看多房价，而是看空人民币。

但是说笑归说笑，我觉得为了帮助大家看清楚2021年的楼市走势，还是要正面回答一下这些问题的：

1、请问如何看待多个城市出台政策调控楼市？

各个城市出台调控政策，不是房子不给涨了，而是涨够了。

2、请问如何看待房贷收紧，利率上调？

利率上调，每年只是多交几千或1万元利息而已，相比通货膨胀和房价上涨的幅度，小意思啦。

好了，下面展开讨论，内容非常精彩，请您耐心阅读并转发亲友，感谢。

01

关于楼市调控

大家发现了没有，中国的楼市调控就像外国电影里面的警察，总是出事之后才姗姗来迟。是的，每一轮调控都是在楼市大涨之后，换言之，没有调控之前您都可以大胆买，政府不调控等于默认鼓励您买房。一旦调控，您就等等，跟着政府的节奏踏准周期就行了。

很多人可能会问：那我提前买了之后，万一政府调控，房价会不会跌呢？

会跌，只不过它是从2万涨到4万，然后楼市调控了，再跌回3.8万，这个就是楼市调控的真相。越调越涨，不可能回到过去。

为什么呢？让它跌爆回到原点不好吗？

别急，我们暂时离开楼市，来看看另一个价格调控的例子：茅台

白酒这种东西，既非民生必需品，也非战略物资，为什么价格涨了，国家还要出来调控呢？

其实白酒作为地方税收的基石，在二级市场就是中国房产一样的地位，为了保护财政来源，所以要出手调控。涨得快了，压一下需求；涨得慢了，压一下供应，总之，就是让它在一定的安全范围运行，源源不断创造税收。

白酒不仅仅是商品，它已经是一种资产了，如果没有保护好，税源就会受到影响，所以政府一直盯着茅台的价格，防止它大起大落。

同样的，房子不仅仅是商品，更是一种资产，房地产是地方财政的重要来源，保护房地产，实质就是让这个税源能够不断发挥作用，政府可以长期卖地创造收益。

所以楼市调控的底层逻辑是：如果最近经济不好，就放松政策，先让房价涨一波，然后出台政策摁住，等大家攒了几年钱，收入跟上来了，又放开调控政策收割一波，接着又摁住，然后又放开…

这就造成过去十几年的楼市调控，无非就是三年不涨，一涨吃三年，调调涨涨又三年。

这个世界多无聊啊，就连楼市调控都没有一样新的，这么多年，我就看着政策与行情反复轮回，从不意外。

我们再来看看具体的调控政策，有什么影响

限购：

本质歧视外地人，哪怕您在这座城市工作，如果社保不够，就不能买房，子女无法读书，而本地人却可以买买买，享受城市福利。

限售：

其实限售会减少供应，房价涨得更厉害。以深圳为例，2019年年中前后政府出台限售政策，到2021年1月成交了接近20多万套房。也就是这20多万套房全部被限售，三年不能卖，换言之市场上的二手房凭空消失了20多万套。所以越往后，越多的房子被锁定，到最后大家去到一个小区，估计也就是只有几套在售，其余的不是自住就是限售了，根本没房可卖！

除了深圳，其他城市也是如此，只要限售时间长了，一定有反作用。

限价：

限价没有增加供应，反而刺激需求。政府越是搞新房限价，越是摁不住楼市。因为新房限价等于商品打折，商品打折是刺激需求的，就像天猫双11一样，因为打折人们就会疯狂购买，用不用不说，太便宜了，先囤起来再说。

房子如果限价，多少来都卖光光，因为本来不打算买房的人，看到有利可图也冲进楼市，结果就是来多少卖多少，根本不能控制房价。

况且价格是三维的，政府可以控制名义价格，但不能控制大多数人的心理预期价格，随着政府限价新房供应的逐渐衰竭，过一段时间二手房的价格自然就会上来，例如成都。成都此前已经多次出台了调控政策，并且加大限价新房的供应，但是没用，过了一段时间，二手涨得更凶了。

其实全国很多城市的新盘预售价都不准超过10%涨幅的，但是这一部分新盘的价格，不代表整体市场价格。政府可以摁住一部分新房，却摁不住大量的二手。

举个例子，一个菜市场里面，100个档口的猪肉都是卖50元一斤，您财大气粗，非得卖40元，您觉得这样就可以打压价格了吗？

一座城市的房产一共多少套，以成都为例，这座城市总得有500万套存量二手房吧，政府以为一年拿那么十来万套低价新房出来，这样就可以冲击整体市场价格吗？

不可能

因为楼市大部分筹码都在二手房业主手上，存量二手房几百万套，我们代表市场整体价格。

那政府一定要搞到什么程度房价才能降下来呢？

你想砸盘那就拿筹码出来啊！源源不断供应土地，一年开几千个楼盘，房价就跌了。但是政府不会也不敢这样做。

限贷：

本质就是限制穷人买房，而富人随便买。这就是深圳查流水之后，很多流水不足的刚需不能买房了，痛哭流涕，而富人却去全款摇号限价新房的原因。

楼市调控都是为了控制楼市风险，不让它涨得太快，所以会提升各种门槛甄别优质客户。那什么是优质客户？

在该城市长期生活有多年社保并且全款或者8成首付买房的人，对政府和银行来讲就是最有实力的优质客户，所以每一次调控受伤的都是外地刚需。

对于刚需而言，整个悖论是这样的：

楼市不调控，房价涨得快，你要多交钱

楼市调控，房价涨得慢，但你没资格买

怎么样？看完这个，小心脏有点受不了，太难了，需要抱抱。

02

关于房贷收紧，利率上涨

利率是资产收益的提前贴现。所以利率的高低，其实反映了资产未来的价格。

如果您还是不理解，举个不太严谨的例子：就是小李问您借钱，他愿意给10%利率回报，因为他在社会上还能找到回报率超过10%的投资项目或者生意，而您愿意借钱给他，是因为您自己做生意或项目，可能赚不到10%的收益。

（中国房贷利率从90年代开始一浪低于一浪，持续下降）

利率反映了资产或社会整体回报率的高低，在90年代，为什么10%，甚至12%的利率依然有人敢贷出来买房或者做生意，因为那时整个社会的回报率高，只要搞到钱，有本钱，就能赚一笔。

大家可能不知道，香港的房贷已经很长时间都是1.5-2%了，为什么会这样？因为香港的房价虽然中长期来看还会继续上涨，但是已经不比以前了。

而我们中国大陆，总有一天，房贷利率也会跌到1.5-2%，相信那时即使房贷利率那么低，也没人愿意借钱买房了，因为那时我们国家老龄化，加上社会阶层开始稳固，借钱出来已经很难跑赢利息了，包括买房。就像日本，极低利率甚至负利率都没多少人愿意借钱。

再回头看看我们中国大陆，现在房贷多少？5-6%，离1.5-2%还早呢！所以中国的经济和资产市场至少还能好二三十年，嗯，国运还在。

回到我们个人，房贷利率涨了，到底有多大影响呢？

其实没多大事，无非就是一年的利息多交几千或1万块，相比通货膨胀和房价涨幅简直可以忽略啊！别说提高利率，现在银行肯借钱，你都应该叫他一声恩公。

这个政策最近引起全国关注，广州的朋友可能会说，哎呀，利率上调了，5.2%，真的很贵啊！

其实，成都房贷利率一直是6.15%，比广州高多了去了，你们广州哭什么呢？

03

今年要不要买房？

要回答这个问题，我们先来看看现在这个社会一个人该如何积累财富。

中产阶级所能积累的个人财富上限，大概相当于其35岁时年收入的10倍，再往上，增长很难跑赢印钞，因为人老了，体力跟不上，社会变化太大，知识技能也跟不上。

因此，每一个渴望向上的年轻人，在年轻时都掌握必要的投资技能，在陷入收入增长瓶颈时，可以运用投资，开创财富积累的第二增长曲线。

我们来算一笔账。假设你是天选之人，每年投资收益率20%（这意味着你是百万里挑一的奇才）。

那么，每4年翻一番，12年是8倍，20年是30倍，40年是1000倍。

假设你今年30岁，手里有200多万。那么按照这个收益，在你40岁出头，手里会有相当于今天2000万的现金购买力。

即便是对于北上深这样的一线城市，买一两套房是没有问题的。

考虑到这期间各类家庭开销，生儿育女的成本，即使花出去500万，你也还落下1500万。

那么到55岁左右，你的个人财富将超过一个亿。

这时你也到退休的年纪了，手握一个小目标，要继续精进还是享受人生，你都有无限的选择。

但是！

假设你今年30岁，手里只有20万呢？那么在你40岁出头，这笔钱可以通过投资变成200万。

而你在这期间还有各类生活开销，就算节衣缩食，给子女的教育和生活投入都打折，你兜里也很难剩下100万。你还得持续打工挣钱。

那么拿着手里的100万，到55岁，你勉强能把这笔钱变成500万。而年近花甲的你，辛苦大半辈子只有这么点积蓄，怕是很难潇洒起来。

这说明一个十分重要的信息：一旦你拥有了一定规模的本金，就要尽快开始持续、稳妥的投资，用时间来发酵收益。

不是说我们楼市公众号就一定会劝大家买房，而是这个时代，货币实在贬值得太厉害，拼命上班是解决不了这种焦虑的，你一定要学会买点资产，无论是楼市，还是什么，总之不要长期拿着现金什么都不做，那样是最傻的。

说了半天，2021年到底还要不要买房呢？

房地产，其实一直是个赚钱的好东西。在今天美国最赚钱的行业中，高科技排第一，金融排第二，第三还是房地产。但在国人眼里，美国房地产，却被认为是“夕阳行业”。

的确，美国早在40年前1970年城市化率就70%了，即使后续房地产逐步进入后开发、存量为主时代，2008年美国的房地产行业对GDP贡献度依旧高达12.6%，而且此后一路适度增长。那个前总统特不靠谱就是房地产商，赚得盆满钵满。

目前，我国常住人口城镇化率虽然已经达到60.6%，但今后一个时期还会上升，粤港澳大湾区、长三角一体化等五大城市群的房价将来肯定还会涨。

中央和地方关于房地产的博弈仍在继续，一方面宏观风险该规避规避，该转移转移，另一方面房地产这么大块儿蛋糕不是说放就能放下的，在不被喊去喝茶的前提下，该怎么去权衡，全看地方政府的操作了，整体趋势会波浪式发展，轮动上涨。