沪深杭广莞佛调控加码，2021年忧患？

回顾2021年本轮的调控节奏，是从东莞开始，然后深圳“打补丁”，上海升级调控，杭州升级调控，接着广州和佛山也加码调控。

其中广佛莞是从贷款利率入手，提高利率：房贷=LPR+基点数；例如2021年开始东莞首套基点数60改80，二套基点数80改100。

正所谓信贷管理是房地产调控的“杀手锏”。

深圳楼市调控政策在1月19日公布“打补丁”细则：

1、“7. 15新政”在途交易办理时间从2020年12月31日延长至2021年1月31日；

2、高层次人才购买首套商品住房，无需提供在深圳缴纳的社保或个税证明；

3、居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

上海1月21日多部门联合发布房地产平稳健康发展的意见，共计10个要点，聚焦三点关键性细则：

一是“假离婚”，夫妻双方离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

二是“增值税2转5”，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

三是，信贷管控，对购房人首付来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

1月27日杭州发布楼市调控升级通知：

1、落户未满五年限购一套；

2、赠予房产者限购三年，被赠与者也需要拥有购房资格；

3、中签率在10%以下的房源限售5年；

4、2018年4月4日后转让房产三年无房的家庭，也算无房家庭；

5、人才购房需追溯三年无房。

广州相关银行工作人员朋友圈

1月27日有媒体报告广州四大行等将全部上调房贷利率，首套房利率调整为LPR+55基点，二套房利率调整为LPR+75；调整后首套5.2%，二套5.4%。

同时佛山房贷利率也跟进广州上调步伐，首套房贷利率上调至5%起，二套房贷利率上调至5.25%。

同时上述城市中，部分银行暂停了房贷业务。

这是由于开年之际，央行房贷“两道红线”新规颁布，众多银行在踩线边沿，正如贷款额度紧张，银行自然会上调利率，进而起到管控目标；并且放款周期大大拉长，甚至差异化管控，新房贷款支持力度大于二手房贷款。

从上述城市调控措施中可知，城市能级越高，贷款利率反而更低；但是实际调控的举措更严。

尤为值得注意的是近期住建部副部长调研沪深房地产市场情况，房住不炒的信号在2021年开年之际更为坚定，同时提到如何解决大城市住房矛盾紧张的问题。

2021年1月陆续对房地产市场出台相关调控政策，房叔认为高层担心“天量货币供应的预期”会连续刺激房价，进而政策和信贷“打提前量”，堵住过多资金流入房地产。

2020年社会融资规模和增速以及M2的增速都是达到一个新高，货币的泡沫效应自然会引发资产价格的翻腾。

有一组数据，体现各城为何出台新政，调控房地产市场：

2020年深圳二手房成交价普涨约13%，最高涨幅达71%；

2020年东莞新房普涨约22%，二手房涨幅约47%；

2020年广州涨幅最低的区是白云，仅有2.6%；最高的是南沙，高达29.2%；

2020年佛山新房住宅涨幅约18%，二手房成交均价平稳。

杭州和上海2020年房价的涨幅同样有不俗表现，特别是近期上海部分区域房价的爆拉。

对于2021年房地产市场的走势，房叔有几点个人看法分享，共同探讨。

一是货币供应量的预期形成，输入性通胀预期，所谓的“万物涨价的情绪”等因素叠加，资金会寻求对抗通胀的选择，大城市的房子自然成为首选，尤其是优质的大城市房子。

二是各城陆续出台楼市加码政策，旨在于稳定房价，控制过多资金流入房地产市场；但又要保持房地产市场温和活跃性。

三是轮流吃饭的行情，进而避免全国普涨的焦虑情绪；房地产还是货币的最大“蓄水池”。

四是避免货币放水进一步过度拉开贫富差距，控制炒作行为，同时尊重市场选择。

五是把控房地产领域与金融机构之间隐藏的金融风险，房地产需要发展，但是必须实行“计划经济的房地产开发节奏”。

六是普通人买大城市的房子依然是对冲货币贬值预期的最好选择，尤其核心区的好房子更是成为部分财富阶层的优质投资标的物。

七是直接通过信贷管控房价，没杠杆的房价走不远。

八是房价上涨会呈现20%和80%之间的城市分化，同时城市内部会形成2%和98%涨幅差距的分化。

九是对调控越严格的城市信心越大，房价支撑力越强。