一线城市房价反弹！青岛为何不温不火

? ?元旦前后，京沪房价开始全面反弹，尤其是魔都房价！有专家称：牛年的青岛楼市，崂山会涨，市北会涨，李沧会涨，黄岛会涨，城阳会涨，红岛会涨。有了这么多上涨，胶南胶州即墨蓝谷那些区域都无所谓了，足以掩盖了。只不过，靠什么上涨？

大家先来看看2020年的青岛楼市数据：

2020年青岛新房住宅为133806套，同比2019年增加了7794套（2019年住宅成交量126012套），上涨6.19%。能在市场转冷的大环境下取得如此成绩，市场热度可见一斑。从2020年整体房价走势来看，第一季度青岛楼市基本处于冰封状态，在4月滞后的小阳春才渐渐显露，但热度一直不是很高昂。直到6月、7月新房的月成交量开始爆发，基本保持在13000套以上。

9、10月青岛迎来传统销售旺季，虽然不少房企推出优惠以及特价房，但成交量依然没达到预期。步入12月，及至年底青岛楼市的成交量才再度回到高位，出现翘尾行情。

那么新盘成交量这么猛，青岛新盘到底涨了吗？二手房情况又如何？

今年新盘房价会暴涨？可能你想多了！

纵观2020年的青岛房价，呈现出严重分化的局面：市区稳步上涨，郊区下跌。

一改2018年郊区房价暴增的局面，2020年郊区由于激增的库存量和不断喷涌的新盘，造成部分板块价格战不断，房价下跌。据统计，岛城11个区域中，有8个区域房价下跌，其中胶州、即墨跌幅最大，个别新房降价幅度超过20%，跌至万元以下。例如胶州协信天骄云麓从曾经的8500-10000元/㎡的均价，跌到6500元/㎡，即墨禹洲朗廷府从15700元/m2跌至10200元/㎡。

其次是西海岸，如融创维多利亚从曾经12500元/㎡，跌倒9000元/㎡。价格战激烈的灵山湾、胶南等区域，不少房企纷纷推出优惠，比如海岸万科城曾推出9100元/㎡起的特价房。

城阳因为共有产权政策，市场火热了一阵，但由于政策控制，房价回到了年初。

而高新区在这一轮价格波动中，由于限价措施和土地供应的稀缺，没有像邻居胶州等房价大起大落，房价非常坚挺。

相比较房价回落的郊区，市区的房价则呈现出稳步上升的状态。市区板块中又属浮山后、东李板块涨幅最大。例如浮山后的保利大国璟在2020年年初单价在26000元/㎡左右，如今均价为31000-36000元/㎡，涨幅近5000元/㎡。其余新盘如远洋万和公馆、金地宸悦、金茂府等价格直逼4万，直接拉高了浮山后新盘整体水平。东李2019年绿城海棠印月单价约22000元/㎡，2020年绿城锦棠25000元/㎡，除此之外，绿城最后一个组团——云栖均价34000元/㎡左右，价格肩比新都心与浮山后。

从数据可以发现：浮山后的价格已经接近天花板，今年再大幅度涨价的可能性不大。东李因为交通配套等设施跟不上，价格虚高，也还有下行的空间。而新区往往离主城较远，很难享受到主城的配套以及人口外溢，成熟度非常弱，再加上大量的土地供应，很难有大幅上涨的因子。

那么，二手房价格会强势反弹？

2020年的新房、二手房市场用“冰火两重天”来解释最合适不过。市区新盘动辄三四万，二手房二万却无人问津。当然，拥有名校的学区房房价依然坚挺。

郊区更是新盘的天下，再加上人口增量不足、大家投资只看新盘等原因，郊区二手房流动性很弱，想转手很难。

例如星光岛曾经2万的三居住宅，如今直降8000元/㎡，已经跌至12000—13000元/㎡左右。而曾经报价6000元/㎡的万达公寓，多年过去后涨幅仍然原地踏步，最便宜的报价仅6000——7000元/㎡。

成交量直接影响的便是二手房价。延续2019年的降温趋势，2020年青岛二手房变成了“十四连降”，虽然年末有了翘尾，但二手房整体不具备暴涨的可能。

所以投资郊区，尤其是投资不靠学校、不靠地铁的楼盘一定得要慎重了，二手房的今天可能就是新盘的明天。虽然2020年的关键词是“跌跌不休”，但对比2019年总体下跌水平已趋平稳，2021年房价大幅上涨或者下降的可能性不大，个别库存量大的区域会有小幅波动。不过，也不排除政策进一步加码的可能性。

毕竟，房子是拿来住的，而不是拿来炒的。