贷款90万，30年还银行200万？银行经理：别再白白送钱了

现在对于大部分需要买房的刚需而言，买房基本都需要贷款，在房价如此之高的今天，如果全款买房的话，很多人可能到五六十岁才能买得起房。而现在的房款一般都是首付30%，贷款70%，其中商品房的房贷一般可以分30年还给银行，当然银行也会收取相应的利息。

对于有计划买房的刚需而言，在买房前最好要了解清楚房贷的一些模式和细节。所以这篇文章笔者就给一些准备买房的人详细的谈一下我们在向银行贷款时我们注意哪些问题。

首先是等额本息和等额本金还款

对于大部分人而言买房贷款基本上都是等额本息，所谓的等额本息就是每个月还款的金额（本金+利息）是确定的。假如你买房时你选择的是等额本息，月供是3000元，那就预示着在还款期内，你每个月的还款金额都是3000元，基本不会发生变化（现在很多人有调成了LPR浮动利率，每年有所变化但变化不大）。另一种还款方式就是等额本金，这种方式是在还款期内等分本金，每个月偿还的本金是固定的，然后加上每个月产生的利息，就是每个月的还款数额，采用这种方式还款，随着时间的推移，利息越来越少，还款的金额也会越来越小。

那么对于这两种方式我们在买房时应该选择哪一种呢？对于这个问题我们不妨先用这两种方式对相同的贷款金额进行计算一下。

例如我的朋友老李，他在郑州买了一套93平的小三室总房款大概128万，他向银行贷了90万，那么按等额本息和等额本金两种方式他30年内应该还多少钱呢？

首先我们用等额本息的算法进行计算（他买房时就用的这个方法），一般来说商贷贷款的基准利率为4.9%，但大部分城市一般会有所上浮，一般上浮在15%-25%左右。我们按上浮15%来算，房贷利率为5.635%，总房款在200万左右。其中本金是90万，利息是110万，算完以后我们惊讶的发现我们所还贷款的利息比我们的本金还要高上很多。其中每个月还款金额是5556元，以后每个月的还款金额都是5556元。这对老李来说还款压力已经非常大了，老李和他媳妇每个月的收入也就一万多一点，所以收入的一半都还了房贷。这还是老李在买房时没有选什么大户型，更没有选郑州中心地带的房子，可见现在在一个城市买房的难度之大。

其次贷款金额为90万，贷款年限为30年，房贷利率为5.635%，使用等额本金的还款方式进行计算。其中还款总额是167.1万，其中本金是90万，利息是77.1万，从此可以看出等额本金的还款方式其利息相对少一些。但第一个月的还款金额是6725元，虽然以后每个月逐渐递减，但开始每个月变化不会太大，所以这种还款方式前期的还款压力比较大。现在很多刚需买房者在买房时可能凑够首付已经是掏光一家人的积蓄，所以在还贷时不想前期压力这么大，因此很多人买房贷款时都选择等额本息。

在贷款时等额本息和等额本金我们应该怎么选

首先我们可以对比一下两用还款方式的优缺点。等额本息的还贷方式其优点是前期的还款压力比较小，其缺点是利息比较高，我们从上文计算可以知道，同样是贷款90万，等额本息的利息要比等额本金的利息高出33万左右，这对于刚需而言是不小的数字。而且等额本息前期的还款基本都是还的利息，提前还款非常不划算。所以等额本息适合那些前期买房资金比较困难而且没有提前还款打算的刚需。

等额本金的还贷方式其优点在于利息相对等额本息要少出不少，每个月还的本金的额度是相同的，而且每个月还贷的数值是逐月递减的，还款压力会越来越小。其缺点在于前期的还款压力比较大。所以等额本金适合那些买房有充分的资金，还贷压力不大，而且后期有提前还款打算的购房者。

另外笔者还要给购房者一个提示：那就是一般在办理房贷时，如果购房者没有特别的要求一般默认是等额本息，因为这种方式能让银行的利益最大化。而且提前还款银行也很乐意，因为前期你还的都是利息所以如果你想选择等额本金的还款方式，一定要提前进行要求。

最后如果家里有缴纳公积金的成员，在买房时尽量用公积金贷款，公积金贷款的基准利率比较低。

一般来用公积金进行贷款其基准利率是3.25%，这要比商业贷款低出很多。例如同样我们以老李的例子为例，其贷款90万，我们用商业贷款和公积金贷款都用等额本金进行计算，贷款年限也都是30年。首先用商业贷款还还款总额是167万，利息是77万，使用公积金贷款用还款额140.3万，利息是50.3万。用公积金贷款同样的还款方式利息要比商业贷低出将近27万，可见其差距之大。

当然一般一些个人公积金贷款额度不会超过30万，但夫妻双方加起来也有60万，即使房贷总额度超过了60万也可以用组合贷款的方式，60万的公积金贷款，剩下的使用商业贷款，这样也可以省下不少钱。

总结：通过上面的计算相信大家在买房时该如何选择自己的贷款方式已经心里有数。哪种方式更适合自己，哪种方式更省钱，我们在购房前都要根据自身的情况做好应对功课，这样在买房时才能保障自己的利益最大化。如果是你，在买房时该如何选择贷款方式，欢迎评论区留言讨论。