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最高法:拆迁补偿标准明显低于市场价的,撤征收决定!

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  最高法:拆迁补偿标准明显低于市场价的,撤征收决定!

  近10年来,房屋征收案件一直排在行政诉讼案件的前三位,这些案件中最主要的矛盾也都是关于补偿的问题,涉及到补偿问题的案件数量也是最大的。征收拆迁是一个持续的过程,其中包含征收决定的前置程序问题、征收补偿协议的履行、补偿标准的合理性等等问题。针对房屋征收案件中的难点,北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师通过最高院的一个案例,从以下方面分析,从哪几个方面着手,可以撤销征收决定违法问题。


  案情简介:

  孔某为山东省某县居民,在当地拥有合法的房屋。2011年4月6日,该县政府作出房屋征收决定,其征收补偿方案规定:“选择货币补偿的,被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿;选择产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价;被征收住房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加每平米300元标准给予货币补偿。”孔某的不服该决定,提起行政诉讼。法院支持了孔某律师的观点,撤销了该县政府作出的补偿决定。

  依法分析:

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平,违反了《条例》的相关规定。

  史律师评析:

  怎么确定征收决定违法?史律师认为可以从以下几个方面来分析:

  一、补偿决定作出主体

  市、县级人民政府是补偿决定的行政机关,如果收到或者获悉补偿决定的作出机关不是市、县级人民政府,则该补偿决定一定违法。

  二、房屋征收目的

  征收国有土地上单位和个人的房屋,必须基于公共利益的需要,否则国家无权对公民的房屋实施征收行为。因此,一旦征收项目的不属于公共利益需要,即补偿决定不合法。

  三、征收补偿内容

  征收补偿决定中应当载明补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、搬迁期限这些内容,绝不能漏项。

  被征收人选择产权调换时才需要有用于产权调换的房屋地点、面积这项内容。应当注意的是,产权调换的前提是以征收补偿款抵偿所调换的房屋价款,多退少补,因此,即便是产权调换,同样要说明补偿的金额和支付期限,没有支付补偿金额的确定数字,抵偿也就难以计算。

  对正在从事经营活动的营业性用房的征收,补偿内容必须涉及到停产停业损失。

  对安置用房尚未建成、需要过渡安置的被征收人,补偿内容必须周转用房和过渡方式、过渡期限。对于安置用房已经建成,能够一次搬迁到位,或者选择货币补偿的被征收人,通常不存在周转用房及过渡方式和过渡期限的问题。

  临时安置费问题,通常仅限于选择产权调换的可以给予临时安置费(安排临时过渡用房的除外),选择货币补偿的,一般不再给予临时安置费。

  根据被征收房屋的实际情况,还应当对其他合法财产损失予以公平补偿。补偿决定应当包括上述内容,且必须公平合理。如果补偿内容不公平不合理或者缺失,则属于违法。(譬如本案)

  四、补偿决定程序

  补偿决定作出,不仅决定内容要公平合理,补偿决定的程序也要合法。一般程序如下:

  1、调查收集证据弄清被征收人合法财产程序

  征 收过程中应当对被征收人房屋财产状况进行现场勘测、调查取证,并依法对房屋及相关财产进行登记造册。

  2、征收补偿协商程序

  在征收补偿方案确定的期限内协商补偿事宜未达成协议,这是作出补偿决定的前置条件。未经协商程序或者征收补偿方案规定的最后协商期限未届满,房屋征收部门不得报请市县政府作出征收补偿决定。

  3、报请程序

  协商不成,征收补偿方案规定的签约期限届满,房屋征收部门应当向作出房屋征收决定的市县政府书面报请作出征收补偿决定。

  4、审核、决定程序

  市政府收到报请材料后,应当按照行政强制法的规定审核、决定。政府法制部门经过审查后,拿出拟处理意见,报请所属市县政府负责人审批,涉及重大财产利益的,应当呈交政府常务会议集体讨论决定。

  5、送达和公告程序

  市县政府作出征收补偿决定后,应当依法送达被征收人。征收补偿决定送达被征收人应当是一个必不可缺的程序。征收补偿决定除送达程序外,还有一个公告程序,但公告程序只是向社会的公示程序,不能代替向被征收人送达的程序。

  6、法律救济程序

  征收补偿决定是市县政府对被征收人单方作出的强制补偿决定,该决定属于具体行政行为的范畴,对被征收人的财产权利有重大影响,因此,属于行政复议和行政诉讼的范围。《条例》明确赋予被征收人对补偿决定依法提起行政复议和行政诉讼的权利。

  因此,以上任一程序存在瑕疵、缺失等问题的,均可能导致征收决定程序违法

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