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海口最新商办成交数据出炉:全年销售37万㎡,创14年新高!(附热销榜单)

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  自贸港发展刺激下,第四季度海口商办投资市场表现活跃,新增供应面积18.6万㎡,成交面积16.9万㎡,去化周期下降至55个月;租赁市场录得净吸纳量2.55万㎡,全市空置率微降至35.2%。

  “十四五”规划:海南全面深化改革开放向纵深推进,初步建立自由贸易港政策制度体系,落实“零关税、低税率”政策、推动贸易投资自由化便利化、深化财政金融等领域制度集成创新、并适时启动全岛封关运作。

  重点投资: 海南自由贸易港第四批集中签约75个重点项目,外资项目14个、内资项目61个,协议投资总额约390亿元,投资产业聚焦旅游业、现代服务业和高新技术“三大产业”。

  新增企业:2020年海南全省新增市场主体31万余户,同比增长30.86%,其中企业新增近15万户,实现翻倍增长。自6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》发布后,市场主体新增量保持高速增长,截至年底总量近120万户。

  “在全岛打造国际旅游消费中心和离岛免税新政红利下,迸发大批贸易企业布局海南,批发和零售业将释放强劲的办公需求。基于经济发展和需求上升的背景,全市租金仍将处于上行通道。”

  ——海南商用地产观察

  
海口城市实景 图片来源:视觉中国

  土地市场

  

  2020年,海口一级土地市场商用物业全年供应用地面积60.7万平米,成交47.4万平米。

  据成交公示土地使用条件整理,2020年海口全市商用物业成交地块将带来147万平米的潜在供应(建筑面积),其中商办占比64%。

  投资市场

  

  供应

  四季度,海口商办投资市场新增供应18.6万㎡,全年供应推升至81.7万㎡,同比上升287%,供应面积较去年大幅增加。季内供应主要来自金牛岭商圈的绿地领海广场、西海岸商圈的华侨城曦海岸以及滨海商圈的罗牛山玖悦台等项目。

  根据锦麟海南商用地产网数据分型,季内供应覆盖纯办公及Loft,分别占比37%、63%,更易变现的Loft产品占据主导地位。

  

  成交及均价

  据海口市房管局备案系统,第四季度全市成交备案面积约16.9万平米,环比上升26%,超过2019全年成交量;截至年末,2020年成交总面积37.3万平米,较之去年同比上升128%,为海口14年来成交量最高峰值。

  据锦麟海南商用地产网数据盘点,本季度绿地新海岸以5.61万平米的备案面积领先海口投资交易市场,富力首府和绿地领海广场次之,备案面积分别为2.82万平米和2.28万平米。成交客群以个人投资客为主,低总价的商办公寓产品更受市场青睐。

  

  成交价格方面,本季度成交以商办公寓为主,全市商办物业成交均价下降13%,至20,638元/㎡。但纯办公产品成交均价走势持续上涨,达到28,633元/㎡。

  库存及去化

  截至2020年,海口商办物业销售库存面积达到171.5万㎡,近12个月平均去化面积31,058㎡,预测去化周期下降至55个月。

  

  租赁市场

  供应与需求

  第四季度全市新增供应1.7万㎡,来自滨海商圈的海南国际创意港二期2号楼,截至季末,海口甲级写字楼租赁市场存量扩增至129.2万㎡ 。

  需求方面,基于疫情的潜在影响而导致企业成本压缩,市场活动受到抑制,本季度净吸纳量环比下降36%至25,540㎡ 。聚焦于全年表现,海口年净吸纳量12.9万㎡ ,其中国兴商圈贡献了9.4万㎡的需求面积,占比73%,成为企业落地和改善办公空间的首选区域。楼宇净吸纳量贡献率中,国瑞大厦以3.76万㎡的年净吸纳量位居榜首,海南大厦次之。

  
说明:以楼宇实际入住办公面积为统计口径

  按行业分析,租赁和商务服务业领跑全年租赁需求,录得4.48万㎡新增面积。值得注意的是,律师事务所今年表现出明显的扩张趋势,占全年新增面积的14%,侧面反映海南自贸港建设带动专业服务领域的企业快速增长。在全岛打造国际旅游消费中心和离岛免税新政红利下,批发和零售业表现不俗,替代热门的房地产业和金融业跃居第二,录得2.29万㎡新增面积。

  退租行业中,租赁和商务服务业同样位居榜首,多为小微服务类企业;受疫情影响,房地产业加速资源整合,降级换租动作明显,年退租面积达到1.03万㎡ ,位列第二。

  

  空置率和租金

  新增供应入市加大去化压力,空置率下降放缓,本季度全市空置率微降1.2个百分点至35.2%。国贸商圈和国兴商圈待租办公面积去化稳定,出租率上升企稳。滨海商圈年初因疫情导致大批租户流失,年末海南创意港二期2号楼交付入市扩大市场存量,空置率攀升至25.4%。

  自贸港建设带动的租赁需求让集中业权业主采取更灵活的租赁策略,例如重新组合办公面积、带装出租、延长免租期等,高成本的出租方式也推升了租金指数。截至季末,全市租金水平上涨至123元/㎡/月。

  市场展望

  展望2021年,海口甲级写字楼租赁市场将迎来新一轮供应高峰,预计新增供应面积19万方,集中于滨海和西海岸商圈,市场去化各自承压,建议业主立足长远收益,迎合市场需求提供带装出租提高出租率。

  2021年作为“十四五”开局之年,在海南公布的规划中,明确提出落实“零关税、低税率”政策,推动贸易投资自由化便利化并适时启动全岛封关运作,值此机遇下,迸发大批贸易企业布局海南,批发和零售业将延续扩张态势,释放强劲的办公需求。而自贸港建设推动的金融业、专业服务等现代服务业稳步增长,仍是不可忽视的大宗交易租户。在疫情暂未完全稳定的局面下,医药行业、TMT行业将会得到进一步的发展,则会贡献更大面积的租赁需求。基于经济发展和需求上升的背景,全市租金仍将处于上行通道。

  主要租赁成交案例

  本季度大宗租赁成交以搬迁和新设公司为主,融创集团搬迁至百方大厦办公,承租面积约2000㎡;全球消费精品海南贸易有限公司租赁了全球贸易之窗1767㎡整层办公空间;成都万华投资集团有限公司在原办公地点华润大厦B座扩租717㎡;中国建筑科学研究院有限公司承租于海垦国际金融中心整层1076㎡的办公室完成装修并于本季度入住办公。

  

  数据说明:

  土地市场:中国土地市场网、海南省自然资源和规划厅

  投资市场:海口市住宅与房地产信息网、锦麟数据监测平台

  租赁市场:锦麟团队调研整理

  数据口径:

  投资市场

  供应面积:新取证商办(销售)面积+自持转售面积;

  成交面积:海口市网签备案面积;

  库存及去化:库存面积为数据分型后剔除自持部分的面积;

  租赁市场

  租赁市场供应、存量与空置率,均取项目可租赁商办面积(含企业自用),不含商业裙楼、避难层、设备层等;

  净吸纳量:新租面积+扩租面积-退租面积。

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