海口最新商办成交数据出炉：全年销售37万㎡，创14年新高！（附热销榜单）

自贸港发展刺激下，第四季度海口商办投资市场表现活跃，新增供应面积18.6万㎡，成交面积16.9万㎡，去化周期下降至55个月；租赁市场录得净吸纳量2.55万㎡，全市空置率微降至35.2%。

“十四五”规划：海南全面深化改革开放向纵深推进，初步建立自由贸易港政策制度体系，落实“零关税、低税率”政策、推动贸易投资自由化便利化、深化财政金融等领域制度集成创新、并适时启动全岛封关运作。

重点投资： 海南自由贸易港第四批集中签约75个重点项目，外资项目14个、内资项目61个，协议投资总额约390亿元，投资产业聚焦旅游业、现代服务业和高新技术“三大产业”。

新增企业：2020年海南全省新增市场主体31万余户，同比增长30.86%，其中企业新增近15万户，实现翻倍增长。自6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》发布后，市场主体新增量保持高速增长，截至年底总量近120万户。

“在全岛打造国际旅游消费中心和离岛免税新政红利下，迸发大批贸易企业布局海南，批发和零售业将释放强劲的办公需求。基于经济发展和需求上升的背景，全市租金仍将处于上行通道。”

——海南商用地产观察

土地市场

2020年，海口一级土地市场商用物业全年供应用地面积60.7万平米，成交47.4万平米。

据成交公示土地使用条件整理，2020年海口全市商用物业成交地块将带来147万平米的潜在供应（建筑面积），其中商办占比64%。

投资市场

供应

四季度，海口商办投资市场新增供应18.6万㎡，全年供应推升至81.7万㎡，同比上升287%，供应面积较去年大幅增加。季内供应主要来自金牛岭商圈的绿地领海广场、西海岸商圈的华侨城曦海岸以及滨海商圈的罗牛山玖悦台等项目。

根据锦麟海南商用地产网数据分型，季内供应覆盖纯办公及Loft，分别占比37%、63%，更易变现的Loft产品占据主导地位。

成交及均价

据海口市房管局备案系统，第四季度全市成交备案面积约16.9万平米，环比上升26%，超过2019全年成交量；截至年末，2020年成交总面积37.3万平米，较之去年同比上升128%，为海口14年来成交量最高峰值。

据锦麟海南商用地产网数据盘点，本季度绿地新海岸以5.61万平米的备案面积领先海口投资交易市场，富力首府和绿地领海广场次之，备案面积分别为2.82万平米和2.28万平米。成交客群以个人投资客为主，低总价的商办公寓产品更受市场青睐。

成交价格方面，本季度成交以商办公寓为主，全市商办物业成交均价下降13%，至20,638元/㎡。但纯办公产品成交均价走势持续上涨，达到28,633元/㎡。

库存及去化

截至2020年，海口商办物业销售库存面积达到171.5万㎡，近12个月平均去化面积31,058㎡，预测去化周期下降至55个月。

租赁市场

供应与需求

第四季度全市新增供应1.7万㎡，来自滨海商圈的海南国际创意港二期2号楼，截至季末，海口甲级写字楼租赁市场存量扩增至129.2万㎡ 。

需求方面，基于疫情的潜在影响而导致企业成本压缩，市场活动受到抑制，本季度净吸纳量环比下降36%至25,540㎡ 。聚焦于全年表现，海口年净吸纳量12.9万㎡ ，其中国兴商圈贡献了9.4万㎡的需求面积，占比73%，成为企业落地和改善办公空间的首选区域。楼宇净吸纳量贡献率中，国瑞大厦以3.76万㎡的年净吸纳量位居榜首，海南大厦次之。

按行业分析，租赁和商务服务业领跑全年租赁需求，录得4.48万㎡新增面积。值得注意的是，律师事务所今年表现出明显的扩张趋势，占全年新增面积的14%，侧面反映海南自贸港建设带动专业服务领域的企业快速增长。在全岛打造国际旅游消费中心和离岛免税新政红利下，批发和零售业表现不俗，替代热门的房地产业和金融业跃居第二，录得2.29万㎡新增面积。

退租行业中，租赁和商务服务业同样位居榜首，多为小微服务类企业；受疫情影响，房地产业加速资源整合，降级换租动作明显，年退租面积达到1.03万㎡ ，位列第二。

空置率和租金

新增供应入市加大去化压力，空置率下降放缓，本季度全市空置率微降1.2个百分点至35.2%。国贸商圈和国兴商圈待租办公面积去化稳定，出租率上升企稳。滨海商圈年初因疫情导致大批租户流失，年末海南创意港二期2号楼交付入市扩大市场存量，空置率攀升至25.4%。

自贸港建设带动的租赁需求让集中业权业主采取更灵活的租赁策略，例如重新组合办公面积、带装出租、延长免租期等，高成本的出租方式也推升了租金指数。截至季末，全市租金水平上涨至123元/㎡/月。

市场展望

展望2021年，海口甲级写字楼租赁市场将迎来新一轮供应高峰，预计新增供应面积19万方，集中于滨海和西海岸商圈，市场去化各自承压，建议业主立足长远收益，迎合市场需求提供带装出租提高出租率。

2021年作为“十四五”开局之年，在海南公布的规划中，明确提出落实“零关税、低税率”政策，推动贸易投资自由化便利化并适时启动全岛封关运作，值此机遇下，迸发大批贸易企业布局海南，批发和零售业将延续扩张态势，释放强劲的办公需求。而自贸港建设推动的金融业、专业服务等现代服务业稳步增长，仍是不可忽视的大宗交易租户。在疫情暂未完全稳定的局面下，医药行业、TMT行业将会得到进一步的发展，则会贡献更大面积的租赁需求。基于经济发展和需求上升的背景，全市租金仍将处于上行通道。

主要租赁成交案例

本季度大宗租赁成交以搬迁和新设公司为主，融创集团搬迁至百方大厦办公，承租面积约2000㎡；全球消费精品海南贸易有限公司租赁了全球贸易之窗1767㎡整层办公空间；成都万华投资集团有限公司在原办公地点华润大厦B座扩租717㎡；中国建筑科学研究院有限公司承租于海垦国际金融中心整层1076㎡的办公室完成装修并于本季度入住办公。

数据说明：

土地市场：中国土地市场网、海南省自然资源和规划厅

投资市场：海口市住宅与房地产信息网、锦麟数据监测平台

租赁市场：锦麟团队调研整理

数据口径：

投资市场

供应面积：新取证商办(销售)面积+自持转售面积；

成交面积：海口市网签备案面积；

库存及去化：库存面积为数据分型后剔除自持部分的面积；

租赁市场

租赁市场供应、存量与空置率，均取项目可租赁商办面积（含企业自用），不含商业裙楼、避难层、设备层等；

净吸纳量：新租面积+扩租面积-退租面积。