谢逸枫：2021年恒大物业在管面积超6亿平成世界第一大公司

文/谢逸枫

规模是物业企业发展的基础，当前规模扩张依然是物业企业发展的核心，而恒大物业的规模在业内一直处于头部水平。数据显示，恒大物业目前在管面积2.54亿平方米，在目前所有上市物业企业中排名前五。若顺利实现上述目标，意味着今年年末在管面积超6亿平方米，成为全球规模最大的物业公司。

首先，恒大物业的母公司恒大集团，2021年销售目标剑指7500亿，以其约9000元/㎡的均价测算，恒大物业有望借此“入账”的在管项目资源超8000万平方米。其次，2020年12月2日在港交所挂牌上市的恒大物业，此前曾在招股书中提到，此次IPO募集资金的65%，将用于战略性收购及投资，这意味着未来恒大物业的管理面积也将逐步增加。

最后，恒大集团目前拥有1000多家战略合作伙伴，旗下拥有总面积超1.5亿平米的各物业业态，亦将成为恒大物业未来拓展的方向。1月17日，恒大物业召开军令状誓师大会，董事长许家印为恒大物业设立了两个“小目标”。第一个目标，是2021年，恒大物业要每月新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管面积3.6亿平方米。

第二个目标，是今年每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上，即全年净利润要实现同比增长50%以上。为了实现这两大目标，恒大物业设立了奖惩机制。从在管面积来看，恒大物业在管面积达2.54亿平方米。

若顺利实现上述目标，意味着到了今年年末，恒大物业在管面积将超6亿平方米。而目前规模最大的碧桂园服务，截至去年上半年在管面积为3.2亿平方米。事实上，尽管目前已有42家物管公司上市，但物管行业仍处于规模扩张的阶段，行业集中度较低。

具体到恒大物业来看，截至2020年6月30日，恒大物业的总在管面积达2.54亿平方米，签约面积5.133亿平方米。营业利润率上，恒大物业2017年、2018年及2019年以及2020年截至2020年6月30日止六个月，恒大物业的营业利润率分别为3.4%、5.5%、17.2%、16%及33.1%。

恒大物业打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业管理集团。此次上市募集资金用途也有65%左右将用于对第三方的收并购，未来恒大物业的管理面积也将逐步增加。恒大物业从2019年已经开始关注对外的拓展和收并购。

2020年的6月份-9月份已经完成5家区域型独立第三方物业公司的收购，总共在管面积为772万平方米。2020年12月2日在港交所挂牌上市的恒大物业，此前曾在招股书中提到，此次IPO募集资金的65%，将用于战略性收购及投资，这意味着未来恒大物业的管理面积也将逐步增加。

恒大集团目前拥有1000多家战略合作伙伴，旗下拥有总面积超1.5亿平米的各物业业态，将成为恒大物业未来拓展的方向。由于高成长性与良好的盈利能力，恒大物业自2020年12月2日上市以来，成为资本市场的“明星股”。截至2021年1月15日收盘，恒大物业报12.28港元/股，涨幅10.04%，总市值1328亿港元。

数据显示，恒大去年实现销售7232.5亿，2021年销售目标剑指7500亿，以其约9000元/㎡的均价测算，已基本锁定未来每年为恒大物业“入账”超8000万平方米的在管项目资源。此外，2020年12月2日，恒大物业在港交所主板上市。

上市后，恒大物业将加速并购。与大部分物管企业相同，恒大物业表示，约65%募集资金将用做进行战略收购及投资。其相关负责人也曾表示，已经成立投资拓展团队，将大力进行第三方项目的拓展及并购。

这份军令状中，恒大物业还提出了通过科技赋能，提高增值服务收入。一般而言，物企营收一般有两大块，一是基础物业服务，一是增值服务。其中，基础物业服务占据物企营收的重头，但毛利率水平却相对有限，而基于社区这个“私域流量”的增值服务却有着不小的想象空间。

恒大在文件中称，增值服务才是决定利润的关键。恒大物业此前已引入腾讯、云锋基金等重磅战略投资者，接下来恒大物业将与这些互联网巨头深入合作，全面提升科技水平，并加快拓展多元化增值服务，比如说拓展社区团购这样的新兴业务，这才是最具想象空间的业绩增长点。

在上述布局下，2021年，恒大物业有望实现净利润同比50%的增幅。不过，目前，恒大物业的市值处于低洼区域。按照恒大物业此前盈喜公告，2020年净利润预计达26亿来计算，意味着今年净利润超39亿，有望刷新上市物业公司的利润最高纪录。

以39亿净利润估算，恒大物业市盈率仅28倍。相比之下，而碧桂园服务滚动市盈率高达71倍，市值达1707亿。得益于在管面积的增长，恒大物业的业绩也实现连年高增长。数据显示，2017-2019年，恒大物业的净利润年复合增长率高达195.5%，位居行业第一，预计2020年净利润达26亿元，同比增速高达180%。

根据考核目标，恒大物业2021年每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上，即今年净利较去年增长50%以上至39亿元。如果恒大物业在管面积从2.54亿平方米增至逾6亿平方米，那么上述增速或相当保守，成为世界上规模最大的物业公司。

据公开数据显示，恒大物业在管面积达2.54亿平方米。而在公司提出的每月新增拓展在管面积3000万平方米目标下，公司全年新增拓展在管面积将达3.6亿平方米。以此计算，若恒大物业2021全年完成在管面积全年新增拓展3.6亿平方米，较公司现有在管面积实现翻倍增长，公司在管面积则将超6亿平方米。

而据目前上市物业公司最新财报数据显示，行业中最大参与者在管面积达3.2亿平方米。由此来看，恒大物业于今日所提出的这一目标，不仅要在2021年挑战过去的自己，也要向全球规模最大的物业公司规模进发。

对于物业公司而言，在管面积增长决定了营业收入增速。恒大物业提出的第二个目标，则是今年每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。言下之意，今年净利润较去年增长50%以上。按照恒大物业此前盈喜公告，2020年净利润预计达26亿来计算，意味着今年净利润超39亿，有望刷新上市物业公司的利润最高纪录。

随着物业板块选手的增多，市场稀缺性逐渐减少，企业间市值分化程度逐步加剧。市值差异化很大程度上源自于部分企业的营收效益表现所带给资本市场的想象空间。另一方面，企业的增值服务发展成效也是市场估值的考量之一。从这两方面来看，随着上述业务的发展，恒大物业的市值将在2021年继续提升。

来自克而瑞的数据显示，2020年TOP10物业服务企业管理规模集中度约11%，TOP100企业管理规模集中度达33%。市场集中度仍有待进一步提高。物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利。

第一是房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升是第二，资产证券化加速了行业的收并购整合。第三，当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展。第四是物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。