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本周主题：多业态合作—地产城方
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Amber Chen
克而瑞租售上海事业部
研展经理/分析师
作为国企首个推出的轻资产运营品牌，城方背负着功能性及市场化运作的双重任务。因此为其丰富的大社区项目运营管理经验以及国企背景，助力其打开与国企的合作，行业认同感较高。
同时，在战略模式上可以看出城方是一家有着前瞻运营理念和创新盈利逻辑的品牌，随着各模块研发成果逐步实践于实际项目后，相信待运营成熟后将彻底展现城方的创新理念优势。
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6.61
综合得分
01
品牌实力
★★★★☆
国企下属轻资产运营品牌
上海城方租赁住房运营管理有限公司于2018年成立，负责上海本地国有独资房企—上海地产集团的租赁业务专业化、市场化运作的运营服务。
不同于其他国企的下属物业管理公司，城方作为国企首个轻资产运营品牌，背负功能性职责及市场化运作双重属性。从19年年初首个项目开业后，截至2020年9月30日，城方在市场化租赁运营项目上已拓房源达13077间，位列上海规模榜单第四。另外，上海市筹公租房服务项目上，城方负责服务12980套公租房。
02
产品打造
★★★★
产品系建筑标准完善
从落地产品来看，城方产品做了不少创新，一是和装配式内装供应商合作，华山路店为行业首批采用装配式内装的租赁公寓；二是对租赁公寓的可变户型进行了探索和尝试。但由于产品设计受到物业本身的局限，城方这些尝试和探索相比预期效果还有一定的差距。但不管是装配式的成本管控还是户型亮点设计上，未来入市的从毛地开发的租赁社区或更能体现城方的产品优势。
基础型
舒适型
改善型
而这些优化提升都是基于城方一套自制的产品系建筑标准上的。从城方的产品定位及配置标准中可以看出，城方是以强逻辑导向，根据地块不同维度判断产品系的落位以及主题定位，并制定详细的产品系建筑标准，从而缩短项目周期、控制建筑成本，同时打造具有品牌标示性的系列产品。当前已入市项目根据租金以及客户服务能级可分为活力社区、服务社区、超级社区、高能社区。
此外，城方目前运营的多为存改造类项目，也是上海转R4租赁住房的标杆，一定程度上让租赁住房跳脱传统认知、打造全新品类、塑造全新生活方式的重要意义所在。
03
运营管理
★★★★☆
多业态联合提高增值服务收益
城方从运营理念、运营架构到公区运营的探索上都是领先于整个行业。城方除了房间租金收入外，更强调通过消费服务探索租金外的增值服务收益。虽然目前在增值服务上的探索也还处于初步阶段，但一旦城方的运营理理念、商业逻辑得到成功实践，那么对于整个租赁行业都会是颠覆性的改变。
目前租赁住房利润率低是行业的共识，想要通过租金溢价来增加利润本身就是一件相对困难的事。因此通过进一步深入探索，如果住房经营只是载体服务，未来租赁住房聚集的人才的日常生活消费才是更为庞大的市场。城方官方预测到2023年，如果房租收入比每降低10%，将拉动消费增加700-850亿。
基于“租金换消费”这一理念，城方承担着国企品牌“市场稳定期”的职责，在租金定价上和周边市场价格保持平行，对租金涨幅进行控制，同时将运营重点转向提升消费服务和能级上。“城方”未来计划以会员制提供服务，将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分，在相关平台上按规兑换，消费越多可抵扣租金也越多。但由于服务系统还在搭建阶段，这一想法暂无落地。
在多业态搭建上，城方通过“城方城寓”、“城方城享”、“城方城创”、“城方城智”四条业务线，以满足居住、消费、科技、智慧型生活体验。从进展来看，四条产品线皆已落地。其中“城创”作为孵化型联合办公项目，首个与北京工信智创和思科(中国)合作打造的实体店在19年落地；”城享“为配套商业模块，现有城方堂、“辰十二”等自营品牌以及招商管理，在各个落地项目中皆有涉及；“城智”已经和多家科创公司、数据公司达成战略合作，当前智慧综合社区运营服务系统已上线使用。
04
资本运作
★★
短期资本运作非品牌发展重点
作为轻资产运营公司，由于缺少资产兜底，城方在资本运作方面有一定的局限性，而涉及到底层资产所有权或收益权的资产证券化产品通常会以资产持有方上海地产的名义发行。
05
合作方式
——
国企下属品牌项目投资标准高
作为国企旗下品牌，在寻找资产方进行委托管理的合作过程中，城方对投资项目的合规性关注度高，因此在合作物业选择上，城方更倾向住宅属性的国企R4用地租赁社区。同时其较为丰富的社区型运营管理经验，有利于打开与国企的合作，行业认同感高。
综合评价
城方在上海中高端市场品牌排名中位列第三，总分达到6.61。其中，在企业实力模块，虽城方以轻运营为主，重资产规模占比较小，但有国企背书，品牌实力不容小觑；在产品打造模块中，因其较高的标准化程度、公区设计能力以及行业第一的供应链系统，产品打造能力在中高端公寓品牌中处于行业领先水平；在运营管理模块中，城方率先打通多业态联动，利用多元化服务换取增值收入，以完善的服务配套、创新的运营模式，为租赁住房的盈利模式提供新思路。
预
告
区别于传统住宅户型，租赁住房基于收益在户型面积上趋于集约化。在产品打造上除创新改造外，成本管控、工期进度都值得重点关注。在行业中，城方的产品力被大家熟知的就是其装配式内装设计，下一篇分析师将从这方面入手，带大家深入解析探讨装配式是否是伪命题。
租
赁
服
务
克而瑞租售上海事业部，首批租赁用地深度合作的咨询团队。源于多元化的咨询体系，区别于传统的咨询逻辑，结合创新思路研讨，伴随咨询服务和定制化研究内容，专注于研究前沿方向，攻坚深度课题。
《2020克而瑞租赁上海图鉴》
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