宅基地“开放买卖”真的好？4万多亿交易值，留给农民的能有多少

　　农民盖一处房屋很不容易，考虑到现在的人工成本和建材费用，盖一处房屋甚至会消耗农民半辈子的积蓄。而作为房子的根基，宅基地“开放买卖”的呼声，貌似也越来越高。

　　近期，中国首席经济学家论坛理事长连平表示，农村的17万平方公里宅基地，若每年流转1%~2%的份额，就能满足整年的房地产用地需求。而且，他表示宅基地释放出的交易额，甚至高达4万多亿左右。

　　虽然这个数值看上去很高，可宅基地的交易额，能有多少留给农民，是一件值得思考的事情。除此以外，宅基地一旦“放开买卖”，农民是否能够获得更高的利益，这同样也值得思考。毕竟，“竭泽而渔”对于农民而言未必是好事。

　　宅基地“开放买卖”真的好？

　　关于宅基地“开放买卖”对农民而言是否真的好，需要从以下这些因素进行考虑。

　　首先，宅基地“开放买卖”，交易金额会随着开放程度的扩大而减少。虽然宅基地“开放买卖”后，农民确实可以将手里的宅基地和农房变现。但是，市场经济的铁律是物以稀为贵，而基于这一铁律，宅基地的交易金额，必然会随着开放程度的扩大而减少。此外，城镇化的推进以及进城农民出售宅基地意愿的逐渐加强，也会成为拉低宅基地市值的一大“推手”。

　　与此同时，市民的大量进入，会让宅基地的价值出现“两极分化”。一旦宅基地“开放买卖”，很可能会引发市民的“抢地潮”。如此一来，城市近郊地区的农村宅基地，很可能在短时间内被抢购一空，而与此相反，远郊地区的农村会被“边缘化”。而就此导致的宅基地价值的“两极分化”，会加大农民申请宅基地的难度，并对发展资源的均衡分配，产生负面影响。

　　4万多亿交易值，留给农民的能有多少？

　　如果假设宅基地“开放买卖”，这4万多亿交易值，留给农民的能有多少？我们需要从以下两个方面进行分析。

　　首先，在补偿制度方面，宅基地交易之中，农民占据的份额并不多。在农村拆迁时，地上房屋的补偿是“大头”，而按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》来看，房屋的面积、地段和人头数直接决定着补偿金额的多少。而宅基地不可能人为地被搬运到“寸土寸金”的一线城市，因此，农村房屋的“区位价”过低的情况，使得农民所占据的宅基地交易份额并不多。

　　除此以外，开发商为农民挖的“大坑”，让留给农民的宅基地交易值变得更少。一般情况下，开发商挖的“大坑”主要有两个：第1个是“评估时点往前靠”；第2个是利用“三分地”原则。前者，通过采用几年前的市场价，来评估农民现在的房屋和宅基地价值，以此来拉低补偿金。而后者，巧用“三分地及以下面积宅基地不补偿”这样的设定原则，让农民获得的补偿金变得更少。

　　对于未来的宅基地规划，农民应该注意什么？

　　面对未来的农村宅基地规划问题，农民应该注意以下2点。

　　首先，不要对宅基地进行私自买卖。目前国家已经加大了对宅基地的管控力度，对于宅基地私自买卖的行为，将会进行严厉惩处。与此同时，国家也明令禁止城里人去农村购买宅基地建房。因此，为了保护自己的宅基地，建议农民不要对宅基地进行私自买卖，村委会开具的“宅基地流转证明”，并不具备法律效力。

　　其次，合法的“一户多宅”照样有补偿。在农村拆迁时，一些开发商会利用“一户一宅”政策，对农民多余的宅基地和农房不进行补偿。但是，因继承等合法手续造成的“一户多宅”，在法律上照样受到保护。因此，建议农民一定要重视这一点，别被坑了。