南京六合版汤山到底行不行？

要说南京汤山，近些年给人的感觉还是不错的，休闲旅游的氛围可谓是已经深入人心。而在江北六合的东部，也有一座小山正在悄然开发，同样是低密度休闲旅游，同样有温泉的元素，同样是低密度住宅区开发，这让人不禁有些似曾相识，这不就是六合版的汤山吗？

回顾汤山的发展，其发展壮大有很多因素，其中最主要的就是温泉的元素。千年前，汤山温泉就曾于南朝萧梁时期被封为皇家的御用温泉，日出水量5千吨，常年水温60-65℃，甚至古名就叫“温泉”。足见温泉赋予汤山的属性不仅历史悠久而且早已深入人心。再加上阳山碑林、藏龙寺、古猿人洞、石窟佛群等名胜古迹的氛围，汤山的旅游开发之路可以说相当顺利。从近代的民国三塔到如今的矿山公园，从古至今，汤山有着明显的时代发展脉络，简单来说，汤山有故事可说。

对于有历史，有温泉，有故事的汤山来说，重塑与拔高显然并不是一件困难的事情，这是汤山的优势。

并且在区位上，南京东郊处于沪宁的交通大动脉上，汤山旅游观光客的客群覆盖面相对较广，这也给汤山的高质量发展提供了有效的人口保障，而更大的名气、更多的人口又促使更多的项目落户，形成一个良性的闭环。

回过头来看江北六合的奶山，奶山有什么？

有茉莉花、雨花石、温泉等，而该温泉源自六合方山死火山余脉地底深处，钻探深度达3300米深。其温度比汤山温泉还要高一些，高达70℃。从这个角度来说，六合版汤山不是随便说说的。

但是仅凭温泉，奶山想要达到或者接近汤山的旅游水平显然并不容易。这其中最关键的就在于气质属性的塑造。汤山至少经历了千年的传颂，有历史，有底蕴，今人的再次拔高，顺理成章，一气呵成。并且产业格局已然成型，旅游产业种类丰富。换句话说，温泉是汤山的名片，但汤山绝对不止温泉，如今的发展也早已脱离了对于温泉的依赖。

而对于奶山而言，目前能说的故事确实少了些。另外奶山所处的区位较为偏僻了些，不仅是南京的边缘，也是六合的边缘。其位于六合东部，空间上位于六合城区与仪征之间，开车前往六合城区尚有半小时的车程。

仙林前往此地需要过江，并需要过路费。当然很多人将希望寄托于龙袍新城的发展，但一座新城的壮大岂能是一朝一夕之间完成的。

因此从区域发展的角度来说，现阶段的奶山必须解决两个问题，品牌塑造和人口导入。

品牌塑造很好理解，以温泉为主打，要把江北温泉的知名度打出去，这其中最关键的一点是服务和档次。因为奶山乃至周边并没有太多故事可说，没有其他可玩的，那么前期人们前往奶山的目的就会很明确，就是泡温泉。所以奶山至少要给人留下，奶山虽然发展远不如汤山，虽然才刚开始，但是在泡温泉这一点上，完全不输汤山。很显然硬件设计和服务必须要能跟得上。

另外为了整体营造人们向往的世外桃源生活场景，适当的地产开发，成为诗情画意的小镇，而不仅仅是乡村，让人口能够沉淀下来，让奶山很够拥有最基本的人口基数，低密度居住区确实是不错的选择。但是就奶山目前唯一的房地产项目泉悦春风来说，我觉得其定价偏高了一些。虽然是别墅产品，而且有温泉加持，但近两万的起点水平放在六合城区，已经堪称天花板，这意味着奶山的意向客群可能更加偏向于仙林。

但对于仙林来说，六合奶山虽然相较于宝华，有着属于南京的优势，但远郊大面积段类别墅产品其用途更偏向于自住，后期升值有限，转手也并不容易，因此属不属于南京其实并不重要。换句话说，对于仙林来说六合奶山相较于不属于南京的宝华并无优势。

不过后期来说，奶山所在区位环境还有很大的提升空间，一方面来源于新的过江通道，比如在建中的仙新路过江通道（2024年通车），以及规划的七乡河过江通道等，日后仙林与江北的交通还将更加方便。另一方面来源于规划的浦仪公路东段，以及规划的地铁S5，龙袍新城的壮大势必对奶山周边的发展有着不错的助力。

利好虽然不少，但都需要时间慢慢落实，就目前而言，我认为不如先放低姿态，踏踏实实做好前期的拓荒，不仅利于去化，对于早期人气聚集也很有帮助，待后期利好兑现了，再玩高冷范儿也不迟，大家觉得呢？