2020年新一线城市房价排名，东莞增幅最高，苏州青岛同比下跌

在2020年的新一线城市评选中，成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥以及佛山15座城市成功入选，相较于2019年的新一线城市名单，合肥与佛山取代了昆明和宁波，其余13座城市并无变化。

虽然这份榜单只是以城市的商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性以及未来可塑性为样本主要反映一座城市的商业魅力，而非一座城市的经济实力，但依旧在网络媒体中受到了较多网友的质疑。

今天这篇文章，笔者不讨论以上城市当下乃至未来的商业魅力，而是实打实地统计以上十五座城市过去一年（2019年12月——2020年12月）的商品住宅价格变化。商品住宅也是消费品之一，且是绝大多数家庭一生当中最大的一笔消费，既然以上15座城市在商业魅力、人口活跃度以及未来可塑性等因素方面可以入围全国20强，那么其过去一年的商品住宅价格是否也如商业魅力一般活跃的上涨，还是“名不符实”的出现了下跌。

新一线城市房价排名

区别于商业魅力排名的集中性（5-20名），15座新一线城市2019年-2020年全国房价排名的跨度比较大，其中房价排名最高的杭州截止到2020年12月全国排名第7位，而排名最低的长沙全国排名则位列第58位。

具体价格方面，杭州市截止到2020年底新建商品住宅成交价格为33862元/㎡，长沙则不到杭州的一半，为11715元/㎡。

截止到2020年12月，杭州市新建商品房成交价格同比增长了10.87%，增幅在15座新一线城市中排名第二位，33862元/㎡的价格在15座新一线城市排名第一位。是什么支撑了杭州的高房价以及高增长呢？

过去三年，杭州市新增常住人口分别达到了28万、33.8万和55.4万人，不仅在15座新一线城市中位列第一，即使在全国城市中也仅低于深圳市位列全国第二位（杭州市2019年新增人口位列全国第一位）。

人口不断增长的同时，杭州市商品房新开工面积、竣工面积以及销售面积却也不增反降。2017-2019年，杭州市商品房销售面积分别下降了11.7%、18.4%和9.7%；2018年竣工面积仅为1637万平方米，下降21.5%；即使2018年竣工面积下降，然而2019年杭州市新开工面积也只有2435万平房子，下降10.1%；新开工面积低于苏州（2761·2万平方米）、郑州（4669·3万平方米）这些常住人口增量低于杭州的城市。

常住人口增量全国第一（2019年），新开工面积持续下降，房地产开发投资增幅方面，杭州市也低于天津、青岛这些人口增量不足，新开工面积不减的城市，房价上涨也就不足为奇。

苏州、青岛房价同比下跌

新一线15座城市中，过去一年除苏州、青岛以外其他13座城市房价同比增长了9.87%，然而苏州和青岛成为新一线城市中的例外，房价同比下跌了6.13%和4.96%。

或许在部分网友看来，房价下跌是好事情，但如果房价下跌的背后是房地产开发投资持续增长，常住人口增量与房屋新开工面积增量不匹配，城市经济活力弱于同体量其他城市，那么这时出现房价下跌就不再是好事了。

先以苏州为例，2017-2019年苏州市共新增人口6.6万人，而苏州市房屋新开工面积2017-2019年居然达到了8127.2万平方米，6.6万的人口增量与8127.2万平方米的新开工面积出现了严重失衡；

再来对比成都，2017-2019年成都市共新增人口53.6万人，而成都的商品房新开工面积仅为7455.4万平方米。

经济方面，2017年苏州领先成都3410.61亿元的GDP差距，在2019年底已经缩小至2223.15亿元。在过去的2019年，苏州GDP名义增量仅为638.33亿元，成都则达到了1669.88亿元；2020年前三季度，苏州GDP名义增量为207.73亿元，成都则为829.24亿元，两座城市的经济在无限逼近。苏州常住人口增量不足、房屋新开工面积持续增长的客观事实造成了苏州房价同比下跌。

同样的事情也发生在了青岛这座城市上面，2017-2019年青岛市共新增人口20.93万人，这个人口增量不算少但也绝对不算高。但过去三年来青岛市商品房销售乏力，销售面积三年分别下降了2.0%、4.9%和8.6%，然而房地产开发投资并没有同比减少反而持续增长，2018和2019年更是分别增长了11.6%和21.5%。

新一线城市中有城市房价同比下跌，也有城市房价同比上涨，甚至是高增长。

东莞同比增幅第一

15座新一线城市中，任谁也想不到房价同比增速最高的居然是东莞市。

截止到2019年12月底，东莞市房价成功迈入2万元每平米大关，以47.11%的同比增幅位列15座新一线城市增幅第一位，房价也由2019年底的全国第22位，极速增至2020年底的全国第13位。

过去一年东莞市新增常住人口仅为7.23万人，这个人口增量看似不足以支撑47.11%的房价同比增幅；从房地产销售面积（543·27万平方米）和竣工面积（281·01万平方米）来看都是一个普通地级市的水平，距离其他省会、计划单列市动辄上千万平方米的销售面积和竣工面积有着太大差距。那么为何这样一座人口增量一般，房地产开发投资一般的地级市一年时间房价同比增幅能达到15座新一线城市第一名呢？

答案来自于南边的邻居——深圳。

深圳的房价真的涨疯了，相较于2019年底每平米65000元的均价，2020年底深圳均价已经达到了87957元/㎡，同比增长34.25%，一年之中每平米上涨2万多元的价格，甚至比15座新一线城市中11座城市的平均房价还高，这样的房价迫使部分新深圳人选择了60公里外的东莞买房定居。

区别于部分城市过度依赖于房地产开发，深圳实际上是最不支持房地产开发的城市，深圳市是我国城市产业高速迭代的最佳代表，深圳从最早来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易的“三来一补”以发展为以新兴产业为主；工业以先进制造业为主；第三产业以现代服务业为主的“三个为主”新模式。且过去几年来在深圳这片土地上出现了大量精加工的外企关厂搬离（三星、飞利浦、奥林巴斯、爱普生、史丹利百得等），随之而来的是阿里、字节跳动、小米这样的互联网企业在深圳拿地入驻，短短几年深圳就形成了从以制造业为主的产业结构转变为高新技术为主的全新产业构造。

实际上未来我国城市房价的变化走向，完全可以从以上15新一线城市的房价走向中看出端倪。那些自身产业转型迅速、人口增量保持高增长或者临近上述产业类型城市的城市房价会持续增长；同时那些产业转型缓慢、人口增量不足、房地产开发投资持续增长的城市房价将面临下跌，无论城市本身被定义为几线，都摆脱不了这样的发展瓶颈。