北京丰台：这是仅剩的价值洼地，买房前一定要知道

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：新人首问，1. 总预算500万，19号沿线景风门或草桥地铁房哪个投资价值更大，丽泽和金融街对这两个区域的带动效应如何？2. 350首付，首套资格，40+年收入，请帮忙推荐丰台，朝阳或者亦庄较好的投资标的，考虑五年后换房。

　　回答：你好，建议草桥，草桥属于丰台不多的价值区域。 目前价格还低，而且地势平坦区域还算整齐，对未来扩展较为有利。 丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」收益率很低。 但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。 关于丽泽，之前也有回答 丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。 缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 可以看看角门、草桥、马家堡板块，例如 草桥欣园、万年花城 方庄附近推荐 方X园、三环新城。 亦庄看看远洋或者经开汀塘

　　提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

　　回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

　　提问：房姐，您好！在北京有自住房，想再纯投资一套房，有首套资格，想首付二百出头，中介给推荏一套昌平华润理想国尾盘房，顶层，139平方，530万元(合3万8一平)这个小区您怎么看，这个价值和位置值得考虑吗？您有啥好的建议和推荐下其他楼盘吗，(总价不超55O)谢谢！

　　回答：您好，华润理想国未来想象空间不大。旁边名佳花园名流花园好多年了，改造很难，交通更是噩梦，也没有新地铁，北七家又背靠天通苑，海量供应二手房，不好涨啊。 未来科学城的地段、规划、目前的市政建设不错，疑点就是雄安会不会导致未来规划缩水。小区本身是开放式，价格略贵。 纯投资总价550，更倾向入手朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 昌平的新盘更推荐公园悦府或者华润的万象悦府。

　　提问：关注你很久，今天终于加入圈子。我的情况是: 目前北京通州一套，杭州一套房子，之前香河一套，17年已卖出。我的收入一年税前60w，爱人一年20w.税前。孩子两个，大娃明年9月上小学，目前居住在通州，房子周边小学很一般，而且距离远。户口在天津，北京积分落户短期内无望。目前打算把杭州的卖掉，加上积蓄共有200左右子弹。我的问题是在天津买个学区房，明年孩子一块去天津上小学和幼儿园，还是在北京买个小一居带学校的，兼顾自用和保值增值，现在不知道该怎么办。请房姐帮忙分析一下，另外想问下北京积分落户将来有可能放松一点吗，比如每年人数增加到8千或一万。

　　回答：北京控人短期不会改变， 积分落户做为重要手段也是一样，暂未看到放松的可能 如果工作也在北京，建议在北京入一套更好，等孩子读完初中，再考虑要不要去天津上学。非京籍主看朝阳学区

　　提问：您好，首都机场生活区是否值得入手？它那边小区有一部分属于朝阳产权，一部分属于顺义产权，哪个产权好些？我子弹130w，存刚需，而且是二套，目前看中了一个66平的正规2居，朝阳产权1992年的房子，215w满五唯一，但装修特烂而且是顶楼，值得入手吗？如果入手了未来是否有升值空间？五六年之后是不是卖了比较好？因为92年的房子五六年之后也算是很老的房子了。同事劝我买机场樱花园的房子，说是要拆迁，是真的要拆迁的话，可以入手吗？

　　回答：别听同事的，搏拆迁概率极低，机场生活区不推荐，长期跑速大盘,这期间的资金成本和机会成本也是损失 如果你考虑5年后卖掉，不如投资朝阳核心地段公房，自己先租房更合适

　　提问：房姐好，目前有北苑家园满五唯一自住一套，拟600左右挂牌出售，有两个方案，一是基本全款置换永安里一带的小区，如美华世纪，嘉华世纪，东方瑞景，拟自住;二是在上述位置贷款买一套，剩余资金在石景山或者炫特买一套40平左右开间或一居；不知思路是否正确，对永安里一带的盘您有没有更好的推荐，谢谢。

　　回答：东方瑞景建国门外永安里，这边有部分楼盘可以淘笋，优点是地段非常不错，＋日坛使馆区配套老牌高端，一些鬼牌有暴击机会，东方瑞景也是这种，缺点是交通道路规划烂，进出非常不便。我建议直接全款入一套，这样有几率抢到高性价比的标的，再做抵押投资一套小户型。

　　提问：房姐好，新人首问：我是北京首套刚需，之前没有贷款过。我爱人在302医院上班，明年3月份读博，未来的工作地点还不确定；我在海淀牡丹园工作，我能克服通勤，考虑买套房自住，保值增值未来置换的话好出手；孩子4岁上幼儿园，我们的条件考虑学区加自住有压力，如果能兼顾是最好；父母跟我们一起住，最好是三居。目前手头有350的现金，新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园；二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题： 1、我们目前的情况买新房合适，还是买二手房合适； 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错，127平839万，首付能接受，月供眼前没压力，未来担心不确定性，我做销售的，收入有浮动；客厅朝东，南向2卧室，北向2卧室，这个小区有没有考虑的必要，这种户型好不好，顶层是否有选择的性价比？诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢，108平580万对我来说压力也小很多，空间也够用，但是地方太偏了，周边没有配套。 现在不知道该怎么选择，麻烦您给给建议，除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑，买房这方面是小白，没有概念，听从您的意见； 4、观察了半年新房的价格在往上走，优惠在减少，二手房的价格在往下走（个人观点不一定正确），不知道该什么时候入手什么样的房（今年10月底5年的社保才满）。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平（2010年买的）和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平（2017年买的），当时没有北京的购房资格，固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住，惠州的房子是纯投资，以目前得形势看，这两套房子有没有持有的价值，未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月，还是学不会，只好问您了，麻烦帮回答一下，谢谢

　　回答：1. 诺德春风和院位置不错，这个盘品质还可以，不过定价有些偏贵 自住属性更强一点，不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强，臻御府的定价有些高，不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少，后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的，能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心区的二手房都是上涨的，特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的， 固安纯粹炒作起来，不建议长持 5.惠州不值得长持，惠州不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

　　提问：智慧的房姐您好！新人首问。我家一共三套房产，1.西城官园板块95年老公房小两居，位置紧挨车公庄地铁，之前是黄城根小学对口学区。孩子一年级刚上学把名额刚用掉。受7.30政策影响，最近出售的话可能不好卖价只能800左右。如果明年出会不会能涨一些。想置换远一点大一点的盘，受房姐启蒙看了珠江罗马嘉园大三居，觉得离地铁近想带孩子坐地铁上学 可是觉得孩子辛苦，犹豫中。如果过5年再换的话，会不会差价更大？ 2.通州百合湾小区140平4居室一套，现在能卖800左右。无贷款，目前闲置。我想把通州百合湾140平4居出掉，买一个百合湾2居99平，和附近清水湾89平小三居。纯投资。一个全款一个贷款200左右。家里老人有2个STSD资格。打算用租金还贷款。家里收入不稳定没什么还贷款能力。不知道这样操作有没有意义？或者通州一个，别的板块一个。请房姐指点迷津。 3.固安孔雀城海德壹号下叠一套，基本全款280w购买的，已网签，明年三月收房，下房本要收房后还要两年。这个以后能出的话要出掉吗？以后固安那边不会再批别墅用地 了，这个也算稀缺资源，加上机场附近的利好，总价也不高。如果长持会涨吗？如果出掉纯投资角度有什么盘推荐吗？ 我家除了孩子西城上学一个需求外，可以任意买哪里的房产，只想房产能跑赢大盘。缺陷就是创业一直没挣钱，手里现金流不行，贷款有限。渴望房姐的指点。

　　回答：你好，西城学区建议先保留，明年初市场回暖一些再考虑出手。 百合湾的4居比较稀缺，不建议出手，百合湾在通州算是最好的盘之一了，能买得起百合湾，没人会去买清水湾。最好的方案是，抵押百合湾，加仓一套百合湾的小户型，租金可以抵一部分月供。 孔雀城别墅并不稀缺，资源错配，建议直接出手，置换双井和望京。

　　提问：目前全家住在百子湾沿海赛洛城3居(有公积金贷款120万)，家里老人手头有500子弹（手头有200，9月能到齐）希望在附近购置一套两居，兼顾以后居住和投资保值使用，因为我们两口子都是把各自之前的房子卖掉后才买的这个三居，所以只能买二套了，我现在看好了百子湾家园的南向两居，102平米，500左右，节前成交价格才498，但是近期上涨太快，昨天成交就503了，首先我想问这个价位入手百子湾家园是否还有必要？如果没有必要，还有哪些盘可以选择？如果买房，我计划是把公积金还掉，一抵贷出400多万，全款买下，等老人钱出来了再还掉，因为我们两人收入比较有限，所以不想有太多负债，不知这个计划是否合理，希望您能给到有建设性的意见，多谢！

　　回答：百子湾性价比一般，不是最好选择 如果能范围扩大可以看看管庄常营附近的两居，比如北京新天地、柏林爱乐、苹果派 首城国际、苹果社区也可以，如果能加100w配套消费贷的杠杆，就可以看次新两居，比如青年路的青年汇佳园，东坝的首开常青藤、奥园 都不错。适当做点贷款能让可看范围扩大不少

　　提问：房姐你好！我家老大今年刚被北京二十中附属实验学校录取，老二刚一岁半。想换个学区，预算900-950万，目前意向是上地东里。现有永泰园一套小一居，大兴龙湖时代天街大三居。家里两个老人两个小孩，居住至少得80-90平米。老公上地上班。目前有下面的问题想咨询下您： 1.龙湖时代天街的房子有升值潜力吗？上地房价会不会还要降？现在换学区是不是不合适，还再等等？ 2.西三旗学区换到上地学区有没有必要？上地有推荐的小区吗？上地东西里，马连洼一号院，上地南路几个楼，您推荐哪个？

　　回答：1. 龙湖时代天街出掉吧，涨幅一直不行。没有大的政策变动，价格会趋于稳定，今年底明年都可以关注，有合适的可以入 2. 上地的小升初划片无坑，而且上地派位还是比西三旗强太多了，考虑学区的角度置换到上地是对的，推荐 上地东里

　　以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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