广州买房，“以租养贷”是一种奢望

相信大家都听过一句劝人买房的话：每个月租金帮房东供房，还不如自己买一套出租让别人帮你供。

劝人买房是一件好事，因为房子的升值能力是肉眼可见的。但“以租养贷”真的现实吗？几乎是不可能的。

例如购买一套90平方的三房，平均房价为2万元，每平米房屋总价180万，购房首付54万元，剩下的126万月供30年，每个月的供房金额为7000元。

180万的房子基本上租金的回报率在2%，也就是每个月的租金在3600元左右，跟实际月供金额相差了接近1/2。

显然，理想与现实存在一定的差距，而且这个差距还不少。

再说一个残酷的事实，尽管广州房价涨幅明显，但租金一直没跟上，因此很多房子的租金回报率都不足2%。

易居房地产研究院近日发布的《全球80城租金收益率研究报告》显示，广州租金回报率仅为1.5%，排在倒数第五位。

排名第一的休斯顿，租金回报率高达11.9%，广州甚至不及别人的零头。

图片来源：易居房地产研究院

另一个数据，如果在广州买一套房，单纯靠租金回本，需要58.89年。

参考其他国际城市，伦敦、巴黎、温哥华、东京、多伦多、纽约租金回报率均在2%以上，可在40年内收回房屋成本。

其中，纽约租金回报率为4.8%，回本时间为20年左右。

那么，广州的租金现金是什么水平呢？

广州市房地产中介协会数据显示，全市监测点住宅租金为54.20元/平方米/月，环比降低1.19%。

图片来源：广州市房地产中介协会

其中中心城区为56.55元/平方米/月，环比降低1.17%，外围区域为34.81元/平方米/月，环比降低1.56%。

从近三年的租金水平来看，广州电梯楼一直在60元/平方米/月上下浮动，楼梯楼则在45元/平方米/月浮动。

与2017年房价相比，如今房价有16.7%的涨幅，但租金水平仍然维持在同一水平，回报率有所降低。

广州各区的租金情况又如何呢？在2020年11月，几乎全都有所下滑。其中荔湾、增城、番禺分别有4%以上的降幅。

区域
电梯楼
环比
楼梯楼
环比 荔湾区
54.48
-4.41%
45.86
-4.32% 越秀区
79.41 -1.50% 60.59
-0.17% 海珠区
63.64 -0.69% 47.26
-2.75% 天河区
80.63
-0.14% 50.42
-0.29% 白云区
45.65
-1.89% 35.56
1.02%
黄埔区
47.59
-0.57% 30.70
-1.38% 番禺区
40.29
0.81% 33.62
-4.04% 花都区
23.57
-0.92% 18.41
-4.85% 南沙区
18.48
0.02% 12.44 -3.33%‍ 增城区
21.16
-4.86% 19.14
-1.90% 从化区
13.27
-2.75% 12.58 -1.07%

小编认为，因为市场上可租房源增多，导致租金水平下滑。

一方面，临近春节部分人来年不来广州工作，不再续租；另一方面下半年广州一二手住宅成交畅旺，居住需求得到满足，租房需求下降。

事实上，一些客观的条件，可以让购房者对租赁市场持乐观的态度。

一方面是人口的导入。到2035年广州常住人口规划将在2000万人左右，换言之还有400多万的人口增量，为租赁市场提供直接的需求。

另一方面，住房租赁市场发展得到政府的支持。

去年，财政部、住建部公示首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，其中广州位于名单之中。作为省会城市，广州每年可获得8亿元资金支持。

在这样的情况下，具有什么特征的房子出租会更容易呢？

其一看区域，中心区依然是租房热点区域，其中天河区租赁成交占比25.98%，海珠区占比27.14%，白云区占比18.26%。

相比而言，越秀、荔湾、黄埔占比较少，分别为12.87%、9.13%、6.62%。

也就是说，从投资角度来说，买天河、海珠是租房热门区域，房子更容易出租。

其二看户型面积。数据显示，60㎡以下面积租赁成交占比达41.7%，占据市场主导地；60-90㎡次之，成交占比为31.28%。

由于租房者大多数并没有成立家庭，以单身人士或情侣为主，因此中小户型相对而言更容易出租。

其三看回报率。同一区域内，不同项目租金回报率有较大差异。

例如天河区，中怡城市花园租金回报率较高，为1.59-1.79%；华景新城则相对较低，为1.08-1.28%。

这两天扬言集体涨价，处于风口浪尖的天朗明居，租金回报率为1.46-1.66%，处于天河区中上水平。

从热门板块楼盘可见，几乎所有租金回报率都低于2%，集中在1.2-1.9%之间。

由此可见，“以租养贷”几乎是不可能的事，最多只是月供少一点而已。

由于广州采取“限售两年”政策，因此即便是纯投资不自住，大多数人不可能把房子空着两年不出租。

那么，具有哪些属性的房子租金更高呢？

首先是中心六区，这些区租房需求较大，有价有市，而且相对稳定。

但租金没有大幅度上涨机会，因为这些区域相对成熟，没有太多未兑现的附加值，租金上涨也会受到一定的影响。

其次，租金回报率与房价有直接关系，因此成交均价会对影响回报率，性价比较高的楼盘是首选。

例如开发商促销的房源，或是准备加装电梯的老破小。

前者可直接反映在租金回报率上，同小区同户型同租金，入手价低回报率更高；后者通过加装电梯后，把原来的楼梯楼当成电梯楼来租，租金有比较明显的提升。

再者，拥有独特资源的房源租金更高。以番禺长隆为例，周边租赁成交价为54.5元/平方米/月，远远高于番禺租金水平（40.29元/平方米/月）。

类似的还有商业商务中心、地铁站、云山珠水楼盘等，均比同区域其他楼盘租金高出一截。

小编认为，对于普通购房者而言，租金只是等待房子升值过程中的过渡性收益。

如果你是10年前买了房，月供较少，那么现在以租养贷还是可以实现的。否则，以现在的房价水平以租养贷，可能性微乎其微。

【End】

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