2021东莞新房预判！松山湖破6万/南城破5万！有人还说保守了

　　魔幻的2020结束，未知的2021来临。

　　借着2020年东莞楼市的这波猛烈东风，大家对东莞房价上涨预测，很有信心。

　　关注楼市的粉丝已经在在各个群对此进行预测，大家这么热情，房视君也来做个预判。

　　全球放水 货币加速贬值

　　2021年全国房价涨幅5%

　　受疫情影响，今年上半年，就有72个国家和地区央行启动财政和货币刺激政策，规模之大，史无前例。

　　疫情之下中国VS全球

　　数据显示，欧美日央行今年来量化宽松扩表共计超过8万亿美元，接近此前10年总和。

　　8月底，美联储主席鲍威尔在全球央行年会上表示：“将允许通胀率“适度”高于2%，以抵消疲弱期影响。”

　　疫情爆发以来，我国就出台一系列财政和金融政策保障民生，包括安排疫情防控资金、新增减税降费、向市场注入流动性和再贷款再贴现等定向工具，同时开启降息周期。

　　如此多非常规货币和财政政策，一定程度上可以抚平经济周期波动，但大水漫灌下，货币加速贬值在所难免。

　　我国疫情与经济指标

　　据央行数据，11月末M2同比增长10.7%。

　　对此，业内人士预测，今年预计M2增速为10.4%。世界银行报告称，随着中国政府加大投资和出口强劲复苏，今年GDP增长预计为2%。

　　由此推测，2020年中国真实通胀率为10.4%-2%=7.6%。

　　如果你手里的钱，没有7.6%的年化率，那就是跑输通胀。

　　如此背景下，有人进股市，有人进楼市，有人先进股市再进楼市……

　　据中国住房发展报告称（2020-2021），截至2020年11月，全国房价平均水平突破万元大关，为10071元/平，同比增长7.9%。住房销量创造新高，房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长过程，对经济增长贡献较大。

　　报告还称，预计2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右，销售面积同比增幅可能将保持正增长，并再创历史新高。

　　2021年全国房价整体还是上涨的，中心城市、都市圈、城市群上涨趋势更为明显。

　　东莞作为粤港澳大湾区节点城市，同时处于深莞惠都市圈内，产业基础坚实，轨道建设不断推进……

　　2021年房价涨幅肯定超过5%。

　　一切要素都表明，2021年东莞楼市依旧明朗，但具体什么情况，从2020年可窥见其中趋势。

　　在全球货币不断放水背景下，通货膨胀一定是向上趋势，货币贬值加速，意味着房价肯定是不断上涨的。

　　特别是中国这样一个，房地产作为资金蓄水池的国家。大量金钱涌入核心城市房地产市场，必将再次推高房价。

　　东莞+深圳

　　有效需求2021或将井喷

　　2020年东莞楼市有一个现象很突出：东莞有钱人开始在东莞大规模投资，购房意识整体性觉醒，甚至开始到大湾区内如惠州、肇庆、中山买房。

　　东莞人开始在东莞买房，不仅如此，还在大湾区内其他城市扫货。

　　725新政前，大家说：“深圳人太有钱，在东莞买房跟买菜似的。”

　　725新政后，大家开始说：“东莞人有钱人太多了吧，新房好难抢。”

　　据合富大数据，2020年1-6月，东莞新建住宅成交量同比大幅增加。

　　1-11月，新建住宅成交641.2万平（55766套），同比上涨32%，网签均价23599元/平。1-11月新房供需比仅为0.76:1，供求关系不断失衡。

　　图源合富研究院

　　2020年后，东莞人对东莞楼市信心只增不减。

　　感受过这一年的突飞猛进，原本站在路上观望的人，在2020年年尾迫不及待想上车。2021年，这波人也只多不少。

　　讲完本地人，接下来讲一讲以深圳人为代表的外地人。

　　725新政后，非莞籍人士在东莞限购2套（新房或二手房），首套房须提供2年内连续1年社保，二套房须提供3年内连续缴纳2年社保。

　　被限制入场的深圳人，不夸张地说，从7月26日就开始“攒”社保。

　　按照东莞目前社保缴纳最低标准，一年社保费用仅为10680元。对深圳购房客而言，此成本可以忽略不计。

　　同时，很多深圳人，包括长期在东莞居住的却没有将户口迁入东莞的非莞籍人士，在做入户东莞的准备。

　　相比于缴纳社保，入户成为更加彻底、更有效获得购房资格的途径。

　　2021年，东莞入户人口或将呈现井喷。“来了大湾区，先做东莞人。”

　　房视君7月26日在寮步某楼盘，看到两批从深圳来看公寓的客户，当时据销售说：“昨天新政刚颁布，今天上午就来了几波深圳客看公寓。”

　　“住宅买不了，买公寓也行！”看看这效率！足以见深圳客对东莞的信心。

　　到2021年8、9、10月，社保刚好攒够一年，恰逢开发商推货最密集月份，那战况，可以尽情想象。

　　值得关注的是，为了抓住这一波楼市行情，深圳业主基础较强的深系开发商，愿意“等社保”，先做草签，社保满格后再进行备案签约。

　　同时，2021年新项目很多的凤岗、塘厦，又是深系开发商的主战场，为促成成交，“等社保”或将成为常态。

　　临深新盘轰炸而来，深圳人还会远吗？！

　　东莞+深圳，嗷嗷待哺的需求已经在路上，2021年东莞房价仍将维持高位，持续增长。

　　新房+二手房

　　东莞市场供给依旧偏紧

　　据东莞合富数据，东莞1-11月新房供应面积484.9万平，同比增长23%；成交面积641.2万平，同比增长32%。

　　供需比仅为0.76:1，供求关系失衡。

　　截至11月底，东莞一手住宅库存面积约247万平，同比大幅减少39%，按照此前去化速度，去库存时间仅为3.2个月。

　　根据东莞楼市目前成交热度，低库存局面仍将持续较长一段时间。

　　2020年12月，东莞发布住房建设“十四五”规划，未来5年内计划筹建城镇住房50万套，其中新开工商品住房35万套，筹集建设公共住房15万套；

　　计划供应城镇住房40万套，其中批准预售商品住房30万套，配租配售公共住房10万套。

　　按照计划，2021-2025年五年，东莞平均每年新开工商品住房7万套，批准预售商品住房6万套。

　　此处的商品住房，包含公寓。

　　6万套看似很多，但远远满足不了东莞市场的需求，特别是在十四五阶段，东莞人口计划增速加快的时期。

　　2018年东莞新建住宅成交4.42万套，公寓成交1.83万套，合计6.25万套；2019年东莞新建住宅成交近5万套，公寓成交1.38万套，合计6.38万套。

　　2020年1-11月东莞新建住宅成交就已达55766套。据东莞中原数据，上半年东莞公寓成交为4624套。

　　两者已超60390套。再加12月的住宅和下半年的公寓，2020年成交套数定超2019年。

　　过去3年来，东莞年度住宅和公寓成交套数总和，均超过6万套，2020年甚至达到7万套水平。

　　由此得知，十四五规划的6万套商品房供应，远不足以支撑需求。

　　综上所述，东莞住房十四五规划中所说，每年供应6万套商品住房，不够。未来5年，东莞新房供应紧缺状态短期难以改变。

　　再来看看二手房市场。

　　据链家数据，2020年12月31日，东莞二手房挂牌房源为28186套，在整个大湾区九市中排名第六（剔除肇庆）。

　　东莞楼市火热，二手房价涨幅屡次登顶全国TOP1。但挂牌房源远低于湾区其他城市。

　　说明很多业主不愿意套现，更愿意长期持有，这就反映出大家更看好东莞楼市。

　　受疫情影响，2020年上半年东莞二手房市场价涨量跌，成交11992套，均价16368元/平，同比上涨33%。

　　725新政后，东莞二手房成交数据持续低迷，成交起色不大。但9月份房视君得到中介反馈，东莞二手房市场已经回暖。

　　截至11月底，东莞二手房成交量已超2万套。

　　根据东莞中原数据，2012年至今，东莞二手房成交量均超过3万套！2018年成交为31152套，2019年为31371套。

　　2021年3季度，待非莞籍投资客续满购房资格进度条，重新杀回二手房市场，热度只增不减。

　　根据目前东莞二手房库存，供应还是不够。

　　供给和需求都分析完，我们知道2021年东莞楼市必定继续火热，但各片区具体情况如何，还需要具体分析。

　　地房价差

　　最高26030元，最低8442元

　　2020年东莞出让商住地38块，其中22块地王，目前已经有不少项目入市。

　　2021年入市项目能卖到什么价格？相信大家都很关注。

　　地房价差成为其中关键的数据。

　　根据区域地块可售楼面价与新房首次备案价之间的价差，再结合项目周边新房均价，可以对待售楼盘进行价格预测。

　　房视君整理了2020年，通过招拍挂形式拿地的在售项目，得到片区平均地房价差，以作参考。

　　先上图，我们根据片区逐一分析。

　　城区片区

　　南城、万江撑起上半年热度

　　毫无疑问，东莞城区优势，在2020年得到最大化凸显。原因之一，就是2019年华润和鹏瑞南城高价拿地王，为2020年主城区造势拿下一血。

　　2020年上半年，莞城丰华珑远翠珑湾、万江信鸿御江东岸/中海十里溪境、东城万科皇马郦宫/海德琥珀臺发力。

　　下半年高埗安联尚璟、南城华润万象府、万江三兄弟天健阅江来/阅云台/保利首铸天际，紧跟其后。

　　主城区多次登上热搜，热热闹闹拿下MVP。

　　2020年城区平均地房价差为17151元，远超其他片区。其中最高为保利首铸天际的地房价差，高达26030元/平。

　　2019年保利拿下该地块，商业面积100%自持，可售建面减少（土地成本增加），首期住宅备案价比同期万江两个盘高，有理有据。

　　剔除石碣、高埗两镇区，主城区4大街道房地价差高达19198元/平！

　　2020年12月25日，华润万象府最新一期新房备案，均价为45596元/平。

　　截至目前，华润万象府已备案6栋住宅楼，还剩4栋，最多还能备案2次。

　　根据现行的东莞商品房预售管理规定，每幢（栋）申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）。

　　华润万象府新房下期备案预测，45596+(45596*5%)=47876元/平；下下期预测，47876+（47876*5%）=50270元/平。

　　2021年上半年，依靠华润万象府，南城新房单盘大概率进入5字头时代。

　　比肩深圳湾1号的豪宅——鹏瑞天玥广场一旦入市，更会直接提高南城新房价格。

　　2021南城新房均价破5，指日可待！

　　万江3个新盘齐供货，现在保利首铸天际最高备案价已达41999元/平，2021年新房统统看向4字头，没有悬念。

　　东南临深片区

　　新房轮动，热度非凡

　　临深片区今年预计有23个全新项目待入市，行情可期。

　　华侨城2019年拿下黄江地块，建成和光尘樾，2020年项目首期备案均价就高达31932元/平，地房价差高达19483元/平。

　　2020年黄江临深的特性已完全展露，2021年临深片区已预热，黄江借凤岗、塘厦东风，新房均价破3万/平指日可待。

　　凤岗、塘厦，2020年出让商住地可售楼面价非常高，目前虽尚未入市。但预估地房价差为16000元/平，项目首期备案均价都将突破4万+/平。

　　地王效应，叠加新项目多，2021年塘厦新盘极有可能统一迈入4字头大军。

　　凤岗则重回巅峰，新房均价冲向4.5万/平。

　　松山湖片区

　　王者归来

　　松山湖片区，近两年来拍地较少，平均地房价差为16023元/平。

　　但真松湖的是不可能按照这个来测算的。

　　松山湖2021年两大新项目入市。深业松湖云城，项目拿地可售楼面价18599元/平。

　　中海松山湖花园，项目拿地可售楼面价25854元/平。

　　两者地价还是比较合理的。

　　按照以往东莞房价剃度，松山湖之前比城区贵1万。2021年南城破5，松山湖新房最高价极有可能破6。

　　再看松山湖目前的二手房价格维持在4-6万区间，从打新角度分析，新房价格维持在5.5万是比较理想的。

　　寮步2019年拿地项目现均已开放，地房价差为17103元/平。

　　2021年寮步全新盘仅有梅尔顿越洋广场，后备洋房储备量不多。预计今年上半年寮步新房均价在3.5万元/平。

　　2021年茶山全新售项目虽然只有鲁能公馆和莞民投莞瑞花园，但在龙湖金地天曜城的焦点带动下，茶山新房均价或破3万大关。

　　滨海湾片区

　　首看厚街

　　长安房价会向5万进发。

　　2021年滨海湾片区首看厚街，6个新项目，目前佳兆业阳光城时代天韵已入市，首期备案均价26500元/平，地房价差为13886元/平。

　　厚街新房被严重低估。

　　2021年新房均价突破3万，只是时间问题。

　　今年虎门全新项目也不少，2020年新房均价未破3万。但作为最具潜力镇区，2020年年末世茂佳兆业璀璨时代首期备案均价已达33988元/平。

　　预计2021年上半年厚街/虎门新房最高价破3.5万，逼近4万。

　　水乡新城片区

　　地房价差仅为9695元/平

　　水乡新城2020年新房供货不少，片区整体价格较低，新房备不到较高价格，平均地房价差为9695元/平。

　　今年水乡新城片区有较多新项目入市，共有16个新盘，将进一步提升片区新房价格。

　　值得关注的洪梅，今年有两个新项目，其中万科星辰花园将拉高洪梅关注度。

　　2020年万科以11718元/平的可售楼面价拿地，2021年入市，预测首期备案价格，将高于11718+9695=21413元/平。

　　凭借万科、海德两个新项目，2021年洪梅新房网签均将将破2万/平。

　　东部产业园片区

　　潜力谢岗发力

　　2020年东部产业园片区中，表现最优异的就是常平，供货充足，新房均价首破2万/平。2021年全新项目预计有3个，不多。

　　常平新房网签均价预计会稳在2.2万/平，向2.5万推进。

　　2021年谢岗也值得关注，4个全新项目入市，预计将进一步推动镇区新房价上涨。

　　均价破2万/平也是指日可待。

　　新房备案

　　3个月内不超过街镇均价10%

　　那就是说新盘入市，备案价可以在街镇新房均价基础上上涨10%。

　　新房备案还需要参考一个数据，那就是街镇新房均价。

　　根据现行的东莞商品房预售管理规定，首期首次申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)。

　　目前东莞要求单次备案面积不得低于3万平，结合当下开发速度，假设一个楼盘建面超过9万平，一年内就需要至少备案3次，末期备案价比首期备案价能涨10%。

　　也就是说，一个新项目备案上涨幅度可以预测的！以上推断，根据东莞新房备案制度来进行预测，大家有任何意见，欢迎评论区留言。