东莞西站，这个位于东莞TOD价值顶端的站点，要雄起了

洪梅，一个肩负重任之地。

如果说，2020年的东莞教育市场了什么，那就是，千万不要单一地去看待一个片区。大湾区的网，早已推翻旧时对区域的固化解读逻辑。

而这张大湾区之网，最为直观的体现，当然就是轨道+交通+TOD。

在这张新的轨道网，传统的地理概念会被打破，城市价值将会进行新一轮的解构与建构。一道新的轨道价值链条，将会形成。

| 东莞西站，图源水乡洪梅

而洪梅之所以肩负重任，当然是因为，洪梅有一个极为重要的站点——东莞西站。

东莞西站有多重要性？可以这样理解，在这条新的价值链条中，这是一个站在顶端的所在。

依托东莞西站，穗莞深三地的空间距离，将会被改变。与其追着风跑，不如安静地等风来。说的，正是如今的洪梅。

而洪梅的平静，已被打破。2020年9月，万科血拼50轮，拿下洪梅一宗宅地，折合可售楼面价11802元/平，这个新纪录，结束了洪梅多年地荒。

而同步结束的，一定不会只是洪梅的地荒。

///3城轨1地铁 东莞西站的合众连横///

首先，我们重新来认识一下，这个处于顶端的东莞西站。

首先便是连接广州-深圳两大国际机场，这两个在大湾区内地位最为关键的国际机场，使东莞西站的轨道价值的外延，得到了充分的放大。

而后，由东莞西站串起的城市，包括广州、东莞、深圳、惠州、佛山、香港6个。基本上，所谓的湾区一体化，所谓的轨道的通达性，同样在东莞西站体现。

还有，莞惠（已通车）、穗莞深（已通车）、佛莞（在建中）城轨以及东莞R1地铁线（在建），同样在这里相互交通。如此强大的交通枢纽意义，在东莞极为少有，纵观广、深之外的地级市，也并不多见。

不妨设想，一个商务人士，完全可以早上在广州机场落地，乘坐穗深城轨，2站到达东莞西站，在此可一线通达东莞市中心或松山湖，下午便可直接在深圳机场（前海）起飞。

此时，城市的界限，已变得极为模糊，无感知地畅达大湾区，已成为可能。

| 东莞西站，图源水乡洪梅

借由东莞西站，洪梅即将迎来的，也是更为重大的机遇。

根据规划，洪梅将成为东莞西部交通枢纽，即依托东莞西站（望洪枢纽站），整合区域交通资源，成为东莞市西部城镇对外交通集散中心。

自古以来，世界知名城市的发展，就与交通地位相关。摆在洪梅面前的，是一盘很大的棋。

随着东莞西站而来的万千资源，如何在洪梅整合、发酵、升华，这是最为核心的课题。

很明显，洪梅正在为此紧锣密鼓地做准备，以希望自身能顺利承载这一历史机遇，其中，通过旧改来实现的整体城市面貌的升级换代，便是关键一环。

/// 洪梅的升级之路 ///

旧改就如同一把城市雕刻刀，推进顺利，一个区域的全新面貌，很快便会随之而来。

为适应洪梅下一步的城市发展，洪梅在旧改上，也培养了自己的“种子选手”——东莞西站轨道点周边片区与河西“三旧”片区。

| 东莞水乡新城控制性详细规划图

东莞西站与河西“三旧”片区，正是相互映衬的功能。

东莞西站周边，尽力发挥轨道价值，完成湾区大量资源整合与集散，而承载这些资源的片区，便放在了河西“三旧”片区。

河西“三旧”片区，规划为居住片区，未来将与河东的商业片区对接，鼓励发展餐饮、文化娱乐、旅游配套等服务性产业，正是为东莞西站带来的资源所服务。

这样一块高价值片区，自然不会寂寞。近两年，河西片区已集齐包括万科、富力、星河等众多大佬。

而在东莞西站与河西片区的共同推进下，一幅新的湾区大城的蓝图正在缓缓展开。

届时，大家对洪梅的理解，也许需要脱离东莞，将其放到大湾区的版图内，为洪梅重新定义。

| 河西“三旧”板块规划效果图

而除了大城规划，洪梅其他配套，也在同步跟上。

最新的消息，是东莞市2020年重大预备项目之一——翰林高级中学的建设，获得正式批准，翰林这一优质教育品牌，入驻地正是洪梅。

| 图片来源：东莞市翰林实验学校

这座占地面积超18万平方米、办学规模为60个教学班的学校，2021年9月便计划开学。

所以你看，如今的城市建设与更新速度，其实远远超于我们的想象。

///房价仅市区1/3，却严重供应不足 ///

而再说回洪梅，在今年如此利好的行情下，洪梅的存在感，显得稍弱。

但不需要质疑东莞西站的价值，东莞西站的意义，在规划时便已确定，影响洪梅楼市热度的核心原因，是洪梅少得可怜的供应。

来看2020年上半年的新房成交数据，整个洪梅镇新房网签也只有23套（数据来源：合富大数据），成交量全东莞最少。

近10年中，洪梅镇仅入市4个楼盘，除了备受深圳客青睐的碧桂园天御湾，其他的三个楼盘（中熙香缇公馆、鸿盈城汇中央、保利海棠）均已售罄。

如此供地不足，主要归因于洪梅镇长期供地太少，据不完全统计，2011年以来，洪梅镇仅挂牌过4宗商住地。没有供应，就没有热盘，也就难以产生区域标杆。

拥有了东莞西站的洪梅，重大的区域价值伴随而来，但楼市，却刚好处于空挡期。

此时，如果有一个足够有号召力的新盘入市，洪梅的楼市局面，会得到彻底性扭转。这是一张想象力足够大的白纸，下笔者，必然是浓墨重彩。

而在2020年9月1日，夺下了洪梅地块的万科，正是那个执笔之人。

|万科星城效果图

///万科星城的洪梅之路 ///

在合适的时候，在合适的地方做合适的事情，很符合东莞万科做事的宗旨。

在东莞西站价值暴涨的前夜，万科，带来了它的万科星城。

| 万科星城效果图

既然是在洪梅，既然东莞西站是最大的价值点，那么，万科星城，必须能全面承载这样的利好。

项目距离地铁1号线望洪站和东莞西站火车站直线距离仅约1.5公里，从项目出发，沿着望沙路直走，再拐入水乡大道，自驾约8分钟，便可抵达。

此外，从东莞西站出发，通过东莞大道，一路可连通国贸。

所谓的轨道红利，万科星城给你安排得明明白白。

| 万科星城区位图

不仅如此，万科星城的西南侧，便是洪梅镇将重点打造的河西三旧片区，这里将重点通过三旧改造改变城市面貌，打造一个全新的CLD。

| 万科星城区位图

对于一个规划中的、前景确定的片区而言，首发的项目优势极为巨大，这也是万科星城的价值之一，待河西片区城市面貌焕新，片区红利的首要享受者，正是万科星城。

当然，我们不止只看未来，当下，也很重要。

万科星城离洪梅镇政府直线距离约1公里，洪梅现有的优质配套，都集中在这一片。

| 万科星城周边配套图

万科星城靠近梅沙河，临河而居，可随时欣赏美丽河景。闲暇之时，还可以带着家人来到洪梅文化体育广场，聚餐娱乐，同样惬意。

教育资源同样不缺，公办的洪梅中学和洪梅中心小学，以及梅沙学校、好孩子幼儿园均位于万科星城周边，上学一步到齐。

可以说，万科星城，已提供了洪梅能给予的一切优质条件。

这还不算，在万科星城的旁边，静静躺着的大片旧改，同样由万科操刀，万科在洪梅的投入，是认真的。

而万科星城这个千户大社区，乘着东莞西站的超级风口，要奔向的，是湾区所描绘的，下一个轨道新城的未来。