收官！南宁3大旧改项目落地!洋浦华润路桥各家段位“连连看”

文/易居企业集团·克而瑞分析师

克而瑞广西南宁土拍战报

12月30日，南宁迎来2020年土拍收官，位于良庆、江南、兴宁3幅旧改项目用地同时出让，出让面积合计约191.533亩，计容最大建面约46.32万㎡，最终各地块均以底价成交，洋浦、华润、路桥各有斩获，成交总金额合计约18.62亿元。

那么，这3家企业何以扛起城市更新的大旗，它们各自在南宁还有哪些旧改项目布局？如果“旧改”项目操刀房企有段位，它们各是怎样的……下面我们详细了解（信息量比较大，用心整理干货满满）。

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12月30日南宁土拍地块位置示意图

12月30日南宁土拍地块结果一览表

12月30日南宁土拍，其中现场挂牌出让的2幅地块出让结果一览表（来源：朋友圈）

本土实力民企再度操盘旧改

洋浦3.87亿斩获良庆银沙大道52亩商住地

▼GC2020-132号地块，位于良庆区银沙大道南侧，商住用途，占地面积52.457亩，容积率＞2.5且≤3.5，最大计容建面约12.24万㎡（商业占比计容建面≤3%，其余为住宅），建筑限高80米。

地块现场挂牌出让，相关规定土地熟化人方可报名竞买。最终地块底价成交，竞得者：南宁市宏广置业有限公司（洋浦地产），成交总价38661.0817万元（折合约3.87亿元），成交单价737万元/亩，成交楼板价3159元/㎡。

地块成交海报（制图：克而瑞）

洋浦地产在拿地后发布官宣海报，新项目案名“星海银沙”。这也是继西乡塘区双地铁综合社区“洋浦星”后，本土实力房企洋浦地产落地南宁第2个旧改项目。去年11月21日，洋浦地产以11.1亿斩获五里亭片区旧改项目一期93.39亩，也是速度官宣项目案名——“洋浦星”（→点此回顾土拍）。

洋浦拿地后发布官宣海报

“星海银沙”项目（GC2020-132号地块）为原南宁机电工程学校片区旧改项目。据相关资料显示，崇左市留邕国有土地原南宁机电学校片区旧改项目的中标土地熟化人：南宁市宏广置业有限公司，而该公司关联母公司是洋浦地产。

区位上看，项目位于良庆区银沙大道南侧，处在江南区和良庆区的交界地带，西北侧是交投地产·金悦澜湾。

配套方面，地块东北侧为与邕江南岸滨江公园一路之隔，往前约200米便是邕江，无视野遮挡，可享受一线江景。地块南面不远处规划有三叠石公园，周边还有规划建设的良凤湖公园等。学校就近的有百灵路小学和百灵路初级中学。

交通方面，无论是市内出行，还是行至绕城高速、去往广西其他县市，都较为便利。地块毗邻金象大道和银沙大道，可驾车便捷去往江南核心区、经开区、五象核心区和柳沙半岛；与最新开通的地铁4号线金象大道站直线距离约1公里，再往南约200米便是大沙田客运站。

目前，“星海银沙”项目周边在售项目较少，周边有：交投地产·金悦澜湾、中荣成·德政华府、龙光玖誉城、融创金弈时代等，高层住宅参考均价9800-12000元/㎡。

地块实景航拍图，扫码可进入VR全景（来源：财讯/桂土）

那么，洋浦地产在南宁旧改项目开发（城市更新）的阵营里的段位是怎样呢？

分析师综合分析后初判：目前其段位是“星耀”。

洋浦地产属于成长型房企。洋浦地产自身拥有充足的旧改土储，目前近2千亩，未来提升和发展空间比较大。

洋浦地产的母公司——广西洋浦南华糖业集团股份有限公司，是一家跨地区，集工、农、林、贸于一体的大型企业集团，由原广西南华糖业集团有限公司于2012年1月整体改制设立而成。公司作为中国制糖行业龙头企业，食糖产量连续十年居全国首位，产糖率、产品质量及能耗等各项指标均处行业先进水平。公司连续荣获“中国轻工业制糖行业十强企业”、“中国民营企业500强企业”等荣誉称号。相关报道显示，洋浦跻身2020年中国民营企业制造业500强430名；2020广西民营企业100强第7位。

广西洋浦地产集团有限公司成立于2006年，集团成立于2015年。此前开发有民族大道写字楼项目、江山御景、御景山、洋浦星（在售）等。

日前，由易居企业集团·克而瑞广西区域联合筑想科技主办，华景城设计、广西广播电视台新闻频道协办的的2020年度广西「产品测评」工作圆满结束，共吸引了在广西开发的54家房企、153个项目的参与，经过严苛测评体系评选，最终正式发布《2020年广西十大高端作品》、《2020年广西十大品质作品》。其中，洋浦星作为10大项目中唯一 一个中心旧改大盘入围了《2020年广西十大品质作品》（→点此回顾分析师深度测评）。

洋浦星项目效果图

今年12月8日，南宁市西乡塘区人民政府安宁街道办事处发布《高新区安宁街道连畴村片区城中村改造项目前期工作合作单位中标公告》，洋浦地产旗下广西南宁冠能投资有限公司中标。这也标志着，洋浦地产拥有大量土储，未来或操刀开发千亩大盘。至于分期开发的各组团是独立开发，还是联手房企大鳄，目前尚未官宣。

相关公告（来源：南宁市高新区政务网）

南宁市高新区安宁街道连畴村片区城中村改造项目，位于那安快速路南侧，安武大道北侧，北湖北路东侧，和园小区西侧的合围区域，涉及改造范围约1711亩，征收房屋面积约58万㎡，最终以核发的前期调查蓝线图为准。

南宁市高新区安宁街道连畴村片区城中村改造项目位置示意图
（仅供参考，非官方制图）

洋浦发布官宣海报

旧改项目一般从立项到前期合作人，再到土地熟化人，以及地块的顺利出让，一般经历1-3年时间，有的甚至更长。旧改项目的开发，对于房企的资金实力和运营经验，都有较大的挑战，特别是耗费较大的前期成本。但旧改项目所在区域有较大人口基数，配套成熟，地缘性客群为主；项目未来销售去化速度和溢价方面，有一定优势。

红色央企城市更新版图扩容

华润3.87亿斩获江南西园93亩商住地

▼GC2020-134号地块，位于江南区江南大道南侧、星光大道以西，商住用途，占地面积92.5亩，容积率＞2.0且≤3.26（其中住宅容积率≤3.162），最大计容建面约20.11万㎡（商业占比计容建面3%-4%，其余为居住），建筑限高190米（其中临邕江第一排基准高度60米，≤100米，第二排≤190米，且要求高低错落富有层次和韵律，保留视线通廊，并按邕江沿岸城市设计管控要≤求进行设计）。

地块网上挂牌出让，相关规定土地熟化人方可报名竞买。最终地块底价成交，竞得者：南宁西园润成房地产开发有限公司（华润置地），成交总价96497.875万元（折合约9.65亿元），成交单价1043万元/亩，成交楼板价4799元/㎡。

12月30日南宁土拍，其中网上挂牌出让的1幅地块出让结果页面

地块成交海报（制图：克而瑞）

这是2018年华润入主西园后，第二次拿地。据了解，华润于2017年中标南宁江南西园饭店片区旧改项目的土地熟化人，整体规划约280亩。此次拿地92.5亩和2018年拿地约60亩，未来还将拿地三期用地。

目前，华润置地·西园悦府一期高层/超高层组团毛坯房，主推115-149㎡平层三房、大三房，目前参考均价15000元/㎡；以及176-220㎡大平层四至五房，目前参考均价22000元/㎡。

二期项目限高190米，以及细化到沿江一、二排的限高要求，可以推测，将打造富有层次的天际线滨江高层以及超高层居住区。

华润拿地后发布官宣海报

华润置地·西园悦府二期（C2020-134地块）位于江南区江南大道南侧、星光大道以西，西侧便是华润置地西园悦府一期组团（→点此回顾此土拍）。

地块与邕江紧跟着江南大道，可享受一线江景。根据地块出让要求，竞得人须在商业用地内建一栋与西园饭店风貌相似的建筑，并在该建筑内提供不少于3000平方米的场所用于展示西园历史遗存，由竞得人自持运营管理；并出资2100万元异地建设西园饭店员工集体宿舍和仓库。

同时，要原地保护好地块范围内的百年古树。 这与2018年华润拿下西园悦府项目一期地块的出入要求有不少相似之处。

华润置地·西园悦府项目实景图（来源：公众号“华润置地广西”）

区位交通上，西园大转盘、星光大道、邕江大桥，以及在扩建的江南大道，附近有地铁2号线南宁剧场站等，出行比较便捷。休闲的滨江公园，以及可快捷来往万科星光里、江南万达广场、市中心朝阳商圈的各大商场等。

并且该地块临近江南小学（此次华润所拿地块中须配建学校扩容部分）、南宁第十中学，以及西园悦府二期本身有配建1所18班幼儿园，可谓配套较为丰富与齐全。

目前，华润置地·西园悦府周边在售或待售项目有：华润江南中心、奥园瀚德棠悦府、轨道御水悦居、万丰岭上建安、阳光城江南檀悦等，参考均价区间11000-13400元/㎡。

地块实景航拍图，扫码可进入VR全景（来源：财讯/桂土）

那么，华润置地在南宁旧改项目开发（城市更新）的阵营里的段位是怎样呢？

分析师综合分析后初判：目前其段位是“王者”。

华润置地属于深耕型房企。入桂十二载，华润在广西核心城市开发了多个大型城市综合体项目。并且，本身在深圳以及全国部分城市涉足大型旧改项目开发，拥有成熟城市更新项目范本。目前在南宁推进数个旧改项目或TOD站城一体化项目的建设，有的项目规模达上千亩。

华润，红色央企，国企。华润的前身是于1938年在香港成立的“联和行”。2000年以来，经过两次“再造华润”，华润奠定了目前的业务格局和经营规模，涵盖大消费、大健康、城市建设与运营、能源服务、科技与金融五大业务领域。

华润置地有限公司是“世界500 强”企业华润集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，是内地领先的城市综合投资开发运营商。公司业务包括住宅开发、商业地产、城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业地产、文化体育与教育地产、影院、建筑、机电、装饰、家俱等。华润置地于1994年改组成立，1996年在香港联交所上市，2010年被纳入香港恒生指数成份股。

作为“旧改专家”，在深圳已开发和在建多个旧改项目，从罗湖万象城综合体到南山大冲城市更新，以及在国内多个城市参与城市更新。

自2008年进驻广西，华润已布局南宁、柳州、桂林、崇左等地。在首府南宁开发的旧改项目有：华润置地中山府（中山路片区旧改）、华润置地广场（北湖南棉片区旧改，住宅组团“万象华府”）、华润置地·西园悦府（西园片区旧改）等。

在今年7月的国务院国资委和广西壮族自治区党委、自治区人民政府召开央企入桂视频会议中，央企华润签约3大项目：柳州静兰项目、五一片区TOD站城一体化产业新城项目、水街改造项目。五一片区TOD站城一体化产业新城项目是目前江南区较大的旧改项目，规划约5600亩，该项目已纳入南宁市旧城改造范围，并列入国民经济计划，现在开展项目的前期调查工作。

（统计于2020年10月29日，资料仅供参考）

而在今年10月29日，华润以25.57亿元摘牌南化旧址改造项目一期285亩地块，打造“华润江南中心”项目（→点击回顾此前土拍）。有消息称，未来这个项目规模或将扩容至千亩，将被改造成为一座集行政办公、商业服务、文化娱乐、生活休闲等功能于一体的多元化都市区。

华润江南中心项目效果图（来源：网络）

综上，华润在南宁的城市更新版图愈加壮大，在建和规划建设总和目前已上万亩，可谓南宁旧改阵营的“王者”之一。

本土国企、工科“尖子生”涉足旧改

路桥5.1亿兴宁摘47亩地，或引进大型购物中心

▼GC2020-133号地块，位于兴宁区燕州路以北、望州路以西，综合用途（商务金融、商业、住宅），占地面积46.576亩，容积率＞4.0且≤4.5，最大计容建面约13.97万㎡（商业占比计容建面55%-65%，住宅占≤30%，其余为商务金融），建筑限高120米。

地块现场挂牌出让，相关规定土地熟化人方可报名竞买。最终地块底价成交，竞得者：广西路桥集团建筑工程有限公司（广西路桥集团），成交总价51047.4988万元（折合约5.10亿元），成交单价1096万元/亩，成交楼板价3653元/㎡。

地块成交海报（制图：克而瑞广西）

路桥望州路综合体项目，位于兴宁区燕州路以北、望州路以西，周边分布有奥园园著、光明时光集、亿鼎温岭华府、中路·雅苑等旧改项目。地块周边的明秀东路、望州路相对拥堵，待地铁5号线明年开通后或有一定改善（地块距离在建的5号线狮山公园站约700米）。附近有燕子岭小学、兴望小学、兴宁中学、兴宁区第二初级中学等。

本期地块计容建面约13.97万方，除去至少自持8年的5万方大商业，以及约2.05万方安置房，实际可售地上商品房约6.92万方。

未来该项目或打造集居住、集中商业、办公的综合体项目，将进一步提升片区商圈建设，以及给周边多个社区带来就近购物消费的便利。

目前，路桥望州路综合体项目周边在售或待售项目有：云玺台、奥园·园著、当代锦园MOMA、鑫邦华府等等，参考均价区间8500-10800元/㎡。

地块实景航拍图，扫码可进入VR全景（来源：财讯/桂土）

而从本期出让地块的蓝线图对整体旧改项目规模的概述，2016年企业官方公众号、媒体关于相关报道中，均提及“广西公路桥梁工程总公司二分公司片区旧改项目”的规模达百亩以上，规划建设超高层建筑，和引进大型购物中心。至于引进哪家品牌购物中心，有待未来企业的正式官宣。

此次拿地约47亩仅是改旧改项目一期，未来还将有二期地块（2宗地组成，分别为约22亩、39亩，位于一期地块南面，与燕州路一路之隔）继续扩容至百亩以上。

地块蓝线图的截图

地块蓝线图的截图

此前相关报道提及该旧改项目（来源：南宁日报）

此前相关报道提及该旧改项目（来源：公众号“广西路桥集团”）

那么，广西路桥集团在南宁旧改项目开发（城市更新）的阵营里的段位是怎样呢？

分析师综合分析后初判：目前其段位是“钻石”。

路桥集团属于内生型房企。本土大型国企之一，凭借雄厚的实力、精湛的技术、丰富的管理及施工经验，在建筑行业的深厚功底，在房地产开发成本控制、质量管控等方面，已形成一套较为完善的系列体系，可谓本土房企的“工科尖子生”之一。

广西路桥工程集团有限公司（原：广西公路桥梁工程总公司），是一家集工程施工、交通设计、技术研发、投资、房地产开发等多种业务于一体的大型专业施工企业，具有国家公路工程施工总承包特级资质，国家市政公用工程施工总承包特级资质，国家公路行业设计甲级资质，国家市政行业设计甲级资质，入选了国家“科改示范行动”企业，并通过了质量、环境、职业健康安全管理体系认证，及国家安全生产标准化一级企业认定。
广西路桥集团，隶属千亿国企广西北部湾投资集团有限公司（北投集团）。

此次拿地，或是路桥在南宁开发的首个旧城改造项目。此前路桥集团已在南宁、百色等开发过数个商住小区以及综合体项目，包括怡景苑、路桥花园、路桥·锦绣国际、路桥·锦绣广场等，住宅产品类型涵盖高层/小高层住宅、多层洋房、别墅等。

值得一提的是，广西路桥集团建设了同类型桥梁世界第一跨径的平南三桥（大桥主跨径为575米）、天峨龙滩大桥以及四川合江长江一桥、杭州复兴大桥、安徽铜陵至黄山高速公路等一大批在国内外有较大影响力的工程。

广西路桥承建的“世界第一拱”平南大桥已于2020年12月28日建成通车
（图片来源：广西路桥集团公众号）

我们有理由和信心，期待这个从2016年甚至更早就开始前期工作的望州路综合体项目的旧改推进，或打造片区新的标杆综合体。

2021年1月土拍预告速览

克而瑞广西土地监测显示，2020年1月7-21日，南宁中心城区（未统计武鸣区）计划出让经营性用地4幅，合计约378亩，计容建面超63万方；包含良庆区3幅、江南区1幅。

其中，1月7日将出让：五象南1幅约186亩商住地块（部分配建安置物业）、江南空港经济区明阳片区1幅加油站用地；

1月15日将出让五象核心区体育中心东侧1幅文化设施兼容商办用地约94亩；

1月21日将出让那马片区1幅国际旅游度假区配套娱乐康体兼容商办用地约94亩。

地块基本信息如下：

2020年1月7-21日，南宁中心城区土拍地块信息一览表

2021年1月7日挂牌出让南宁五象南约186亩商住地块

2021年1月7日挂牌出让南宁空港明阳片区约5亩加油站地块

2021年1月15日挂牌出让南宁五象核心区约94亩文化设施兼商办地块

2021年1月21日挂牌出让南宁五象南约94亩娱乐康体兼商办地块

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