共享办公，办公物业市场上的一道伪命题？

“那时候，大厅那一栋整个都满租了！而且价格不便宜。里面有一条通道，左右两边都是老外团队，我们就开玩笑说，这里有一条‘鬼街’。老外的性格普遍比较主动，他们会互相聊天，了解一下彼此，那时整个‘厂房’的气氛特别好，也让人特别有满足感。”

回忆起2014年共创大潮兴起时，共享办公厂房“混际PlayGround”的“盛世”光景，“混际”创始人吕胜仍掩不住露出了向往的表情，尽管在6年以后，他已经断定“共享办公在中国就是个伪命题！”

上月24日，优客工场登陆纳斯达克首日便下跌，资本市场似乎并不看好这支“共享办公第一股”。持同样观点，有多年办公物业运营经验的创智产业园合伙人、广东省建筑设计研究院城规研究所所总建筑师曾业成，亦在《南方房地产》的采访中直言，“共享办公的市场需求并不成立。”

01 曾经也有过每日人声鼎沸的高光时刻

撤场之前，“混际PlayGround”位于广州天河区五山板块，周边是华南理工大学、华南农业大学、华南师范大学等多所高校，是广州的传统高校区。

关于创办“混际PlayGround”的初衷，吕胜说，“当时我们并没有把它看成一个单纯的办公空间，而是想探讨一个可能——不同的人、不同的团队之间，能不能产生一些连接和碰撞。空间只是其中一种表达形式。”

始料未及的是，他们的“实验”正好赶上了“全民创业大潮”，并且，在为产品做调研的时候发现，这样的共享办公空间在国外早已有了先例可以借鉴，就是总部位于美国纽约的众创空间“独角兽”创企——WeWork。

就是在这样的背景下，“混际PlayGround”迎来了每日人声鼎沸的高光时刻，可以说，出道即巅峰。

老房改造的混际PlayGround

02 后来，遭遇疫情，进入资本寒冬

然而，巅峰过后便是下滑。

吕胜表示，他们经历了整个共创时代从狂热到寒冬的过程。在混际刚刚创建时，他和他的团队也曾经考虑过将其运作成为一个“孵化器”，也考虑过找投资人来对这个“孵化器”中的创业公司进行考察，帮助其实现融资，从而实现“混际PlayGround”自身的成长。

但是，在短暂的创业狂热之后，“资本收紧，进入寒冬，情况急转直下。我们这种共创办公物业经营者，对这种情况感受尤其直接——立刻就有一些团队撑不住，没钱烧，然后就撤走了。”吕胜说。

资本收紧造成的影响并不足以影响“混际PlayGround”的继续经营，直至今年年初，疫情过去之后，PlayGround终于正式撤场。

如今，这个场地“打回原形”，被彻底改造成了一个物流分发站。

“混际PlayGround”现在是个物流分发站

03 “共享办公”物业难以为继

“混际PlayGround”的彻底结束，导火索固然是疫情的影响，但吕胜并不认为这是根本的原因。

“我觉得在一线城市里面，企业经历危机，解决危机，业务向好，再经历危机，这应该是一种常态，‘混际PlayGround’本质上是办公室租赁+配套的业务，总是有人需要办公室的。”

原因1:“二房东”租金压力大

而关键的原因，在吕胜看来，是在于“混际PlayGround”的“二房东”身份。

“混际PlayGround”的场地租赁自南海机械厂，吕胜的团队在租到这片厂房之后，对其进行了改建，再对外出租。

改建前

改建后

“我们为什么会撤场，主要是因为大房东无意和我们一起合作、成长。很多大房东都是这样的心态，如果你把场子经营好了的话，就想涨租金。他们前后涨了两次租，涨了至少涨一倍多，后来碰上疫情，出租率下降得厉害，租金压力直接导致我们的现金流为负，这个生意就没法支撑下去了。”

吕胜认为，二房东的生存空间会越来越小，甚至完全失去生存空间，因为大房东还可以选择以较低的价格直接对外出租场地，获得全部利润。“这是个必然的趋势，毕竟他们的持有成本比我们要低得多”。

原因2:小物业运营团队缺乏品牌效应

那么，共享办公物业还有存在的空间吗？毕竟，像WeWork这样的国际品牌在进入中国后，同样作为“二房东”，得到了不少创业公司的追捧，其租金更是比很多5A写字楼还高。

在回答这个问题前，吕胜首先“科普”了一下WeWork的起源和进化。

WeWork出现的背景是美国金融危机，大量人员失业，他们必须创业自谋生路，甚至有一部分人，在失业后不敢告诉家人，还要每天穿好衣服，假装上班……于是，这些人就以极其便宜的租金，在WeWork里租一个卡位，这里免费提供啤酒，还可以和很多同样面临生存压力的人一起，商量出路。

换言之，WeWork的成立和“混际PlayGround”们一样，都是基于便宜的租金。

WeWork

而在WeWork进入中国以后，虽然在成本上没有任何优势，“但是它的品牌影响力已经在了，所以他不需要再走底层的‘失业者/创业者联盟’的路子，而可以高开高打，在中国营造出一个高端的形象。”吕胜指出，WeWork在中国是写字楼的升级版，而不是降级，“毕竟还是有很多披着黄金外衣的黄金创业团队，会非常认同这样的新锐调性，也需要它来为自己的品牌进行加持。”

此时的WeWork，已经不是当初以低廉租金“扶贫”的WeWork。

WeWork

原因3:缺乏共享文化土壤

虽然不是国际品牌，区位也无法选在中心商圈，像混际PlayGround这样的“根源版WeWork”共享办公物业，真的不能凭配套服务，社交属性以及多元化属性，在办公市场中获得自己的一席之地吗？

“混际PlayGround”在运营期间，也等举办过不少文化活动，如小型音乐会、展览等。对于这些活动为场地和进驻团队带来的“增值服务”，吕胜感到有点失望，“我们做了很多活跃气氛的活动，最多的时候一年做超过100场，但是来看的都是外来人，园区内部的人对这些其实有点不胜其烦”。

他认为，这与国人的性格有很大关系，和老外团队不一样，大多数的中国人上班就是挣钱，并不那么热衷于参与各种文化活动，同样的，工作中的社交也不那么重要，“社交需求并不是在办公场所发生的，这里人来人往那么多人，但是你都不跟人家说话！其实这样的形态跟传统的写字楼并没有太大区别。而且老板也不想看你穿得花枝乱颤地到处聊骚嘛。”

综上所述，在吕胜看来，所谓“共享办公”在中国就是一个伪命题，没有“共享”的文化土壤，唯一依赖的就是低廉的租金优势，而这种优势在面对“大房东”时，荡然无存，“我们80块钱租回来的，旁边那个楼的业主直接80块钱放租了，我们还有什么生存空间？”

他认为就租金这点上，WeWork同样没有任何优势，“而且越往下走，越没有优势，我们跟WeWork比的话可能反而会有优势一点。毕竟我们还有一些本地的资源支撑。”

改造后的“混际PlayGround”

04 产业园稳定经营仍倚重稳健企业

与定点高校区的“混际PlayGround”不同，“创智产业园”选址在天河区大观路科学城板块，距离地铁站150米，周边多为高新企业、物联网、AI智能、健康医疗等企业。在这个园区中，租赁产品以小、中型企业集中办公类型为主，但也配有少量的共享办公区域。

创智产业园

据创智产业园合伙人曾业成介绍，他们在东莞也运作着一家创意园办公物业，在那里，共享办公也只占很小的比例。

这样的产品设计，主要是基于市场需求、企业实力与区位的考虑。

1.小创团队对办公室的需求未必成立

在采访中，曾业成也提出了一个与吕胜相似观点——共创办公空间的市场需求，其实并不真正成立。

他认为对于创业者来说，创业是一个“生死肉搏”的过程，“music.ly创业的时候，整个团队只有5个人，工作、吃饭、睡觉都住在一个宅子里，根本没有去娱乐或者社交的想法。他们拿到了第一笔投资后，也没有把钱花在租赁正式的办公室上，而是继续投入到研发中。”

“办公室又不能提供住宿条件，那他们不如在一个住宅里埋头干，而且，团队成员之间的交流可能涉及商业、技术机密，相对私密的环境可能会更好。”从这个角度而言，曾业成认为市场对共享办公空间的需求，其实不怎么成立。

2.实力强的企业对租金的支撑度更强

此外，曾业成还表示，小团队对于办公物业出租方来说具有较大的不稳定性，可能经不起市场的风浪而倒闭，也可能在团队获得融资，实现扩张后，就搬离原本租赁下来的小办公空间。“在我们的东莞园区。最核心、可以给我们稳定租金支持的，都是一些比较大型的企业，因为他经得住市场的考验。如果承租商户不断更换，没有良好的资金运作，对于物业运营者来说是很痛苦的。”

“所以，当一个社会是20%个人掌握了80%资源时，你找到的客户却是只掌握20%资源的那80%的人，那么运营艰难就是必然的了”，曾业成强调道。

3.区位决定是否适合运营共创物业

此外，办公物业的地理位置也决定了其招商定位。曾业成指出，如果是在大学附近，周边天然存在大量的创业团队，甚至还能获得来自政策、学校方面的支持，那么经营共创空间办公物业也是可以考虑的，“但如果不具备区位上的优势还硬要做，就不符合市场的规律和需求”。

创智产业园

既然对共享办公能带来的利润并不乐观，为何仍会在创意园区内配置一定比例的份额呢？曾业成坦言，这其实是一种非主动的选择，“还是有一些位置是空置的嘛，空着也是空着，不如先租出去。至于以后是淘汰还是保留，要看市场的情况。”

05 未来怎么走？

那么，未来办公市场到底什么样的产品能获得青睐呢？曾业成认为地段和招商定位是最应该关注的方向。

一是必须保证员工能实现高效通勤，“离地铁口近是必要条件”；

二是周边配套要相对齐全，“如果吃饭的地方都没有，需要企业自行解决，对于企业而言成本投入就变高了”；

三是如果周边能有集中式商户资源，“譬如说有一个服装批发商圈，那么拥有服装这块资源的企业和物业运营者都更容易把业务运作好”；

此外，在物业服务方面，如果能为企业提供帮助，也能提升物业的吸引力。曾业成介绍了“创智”的特色服务——为租赁商户提供装修、注册、财务等方面的帮助。曾业成认为，这类可以解决企业实际需求的服务，才是真正的市场需求；

最后，“租金压力当然是越低越好，还有物业结构、改造成本，运营年限都是重要的经营因素”。

他总结道，“其实很多商户现在还处于初级的办公需求阶段，产品只要能比较均衡地满足企业的需求，在市场看来就是好的产品。”

而真正经历了一个共享办公物业的整个“生命历程”的吕胜来说，也表示他接下来会选择一些“标准化”的尝试，“类似写字楼的形态，同时尽量把成本压低，让它在价格层面上更有吸引力。”

目前，吕胜在天河区长湴地铁口旁边运营着另一个办公物业“混际Neighborhood”，相比起“混际PlayGround”，前者显然更趋向办公写字楼功能，用他的话来说，“创意园区PlayGround更像一个乐园，是萌发创意的最佳场所。Neighborhood是一个工作社区，是服务周到设施便利的工作空间。”

“混际Neighborhood”

不过，在“标准化”产品以外，吕胜仍在试图做一些新的尝试，以一种“更加综合”的业态，来“拓展办公场景”。

他说，一个3、5个人的创业公司或者创业个体，其实没有必要为办公室付租金，“每天去星巴克办公的成本要低得多，你可能会发现自己宁愿为一个会议室付费。”

吕胜进一步分析道，“真正优秀的工作者，不需要在办公室里呆着。像在星巴克——你右边的人拿着电脑在办公，你左边人就在聊商务，为什么非得坐在办公室里？而那些高端的办公用户，他们是舍得付费的。无论是吃的东西、喝的东西还是他享受的环境，他都舍得付溢价，你只需要把服务做到全场最佳就可以了。只有想上班摸鱼的人，才需要一个办公室来困住他。当然，我们也会给他们匹配一些其他的产品线。”

这种更商业的办公场景，在吕胜的构想当中可能是咖啡厅，可能是简餐餐厅，也可能是别的销售场景，“一定是一个特别丰富的场景，里面的人也特别丰富，我们明年在番禺万博会有一家商场开业，这也是我们希望做的尝试。”

在吕胜看来，只有性价比和服务水平才是物业的核心竞争力，“这是商业的本质，做什么都是一样。”

END