北京楼市：限竞房到底能不能买？了解清楚再做决定也不迟！

提问：您好，19年底卖出了百子湾易构空间的开间280万。买的西直门老破小本来已经签订合同，但由于对方违约干脆就不买学区房了！ 首付300万，但因离婚未满一年，如果买二手房就是二套，买新房是首套首贷。双方父母在东坝和常营两个区域，二手房考虑东边，常营次新，望京次新，青年路次新 或者是新房的限竞房华樾北京二期。 买新房首套首贷，可以用满贷款额度，但限竞房的缺点是8年不能卖。二手房我们非常喜欢常营万象新天，但是只能买两居，还是二套，所以贷款额度很少。自住+投资该如何选择？

回答：二手房可以通过签一个长周期的方式拖延到满一年按首套贷款。首先最优的选项是华越北京，虽然价格不算太便宜，但新房加能贷足非常适合，要知道300万首付在望京正常只能买到600万左右的房子，最多也就是望京新城这种品质的两居室。

关于限竞房的缺点，从交钱到交房要3年，再加上5年的限制交易期确实是8年不能动。这对于大部分外地来北京的年轻人来说是有点问题的，因为8年的时间大概率是要考虑给孩子买学区房的问题的，不能交易耽误上学是大问题。但对于你们来说北京本地人房子也不止一套，腾挪起来就轻松多了，买学区房的适合可以考虑卖掉其他的房子来置换。

提问：您好，17年在杭州投资买了个阿里巴巴边上的商品房，现在涨的挺好的，据说还会涨。目前住朝阳老破小，想以后在北京常住，换个北面居住舒服的新房2-3居，现在看上北五环外的奥海和奥森one，现在换是不是好时机？目前卖了杭州的正好付北京这两个盘之一。再等又怕北面项目少，也不想太远，东小口能接受。北京未来商品房的价格您怎么看？未来五环边的商品房会不会都是大户型？

回答：限竞房价格是优势，缺点就是较长的限售期以及不能抵押。 北京商品房长期看好，这是城市的基本面决定的，创新型产业+人才集聚程度都是全国第一，买房就是买这个城市干股，现在没能大涨是需求压制，现在有购房指标坚决入，然后拿住。

提问：请问限竞房是什么概念，值得买吗，有什么优缺点？

回答：简单来说就是“限房价，竞地价”，让开发商向上竞地价，向下竞房价。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。优点是便宜。缺点是：1.限交易：9年无法交易，限制你未来的资产置换选择 基于“限竞房”有“购房后5年内不得出售”的限制，加上交付两年和取得房本两年的时间，算起来得持有5+2+2=9年时间不能在市场流动，甚至更久；2.限品质：限房价竞地价，限制的是居住品质。对于购房者来说，产品的“减配”，长期来看必然会降低居住的生活品质；3.限改善：限竞房大量推售，限制了改善空间。

提问：成哥你好，亦庄河西区有人大附中分校和龙湖天街2022年投入使用，河西区房子不到5要限竞房投入较小，中海御鑫阁价格已经6万多，兼顾投资或者自住，怎么考虑呢？

回答：河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通，未来的规划上也没有看到，这对未来升值的影响较大，自住能接受交通问题可以买。限竞房从价格和首付维度有优势，适合sfsd。

提问：限竞房、共产房，商品房，到底有哪些不同？

回答：经适房是面向本市户籍低收入家庭的保障性住房，5年内不得交易，如出售只能原价出售给同样满足经适房条件的家庭，5年后上市交易，要补缴土地出让金。共产房是政府和个人分别持有该房的部分产权，7折就可以购房入住。取得产权证满5年需转让的，可按市场价格转让。但你能卖的，就只有你持有的这部分产权。限竞房，就是在土地出让之前，政府先制定好该地块房屋的封顶售价和平均售价的最高限制。限竞房也需要满足政府规定的保障性住房轮候家庭，且必须5年后才能上市交易。

买了自住可以，想要交易变现就难了。一是限制了购买人群，大多是申请保障性住房且符合一定条件的家庭，才有资格购买，并且将来交易，也只能面向同样的人群。二是限定了交易期限，一般按照2年建设，2年下本，5年持有。一旦购买了政策性住房，基本上10年左右没有变现流通的机会了。如果说家庭财力够得上商品房，那就尽量买商品房，不光是房产，也是资产。如果家庭财力不够又有资格，买政策房主要是保障居住。

提问：成哥您好，北京集体户口，未婚，sfsd。目前亦庄工作，互联网，未来1、2年可能会换工作到望京或海淀。首付200内，希望买房保值增值，可出租，若换工作也可能考虑自住，通勤1小时内可接受。根据预算和需求，选亦庄新盘次新盘还是城区老破小更好？如果是新盘，禧瑞和中海哪个之后升值更看好些；老房里哪个更好，应如何排序？目前报价是否有性价比较高的标的？您认为价格多少入更好 是否还有其他比较保值推荐的区域？

回答：限竞房有限售期，基本要7-8年以后才能出售，就看你是否能接受。愿意长持的话亦庄新盘值得入手。 二手老破小属于防守产品，短持3-5年涨幅能跟上大盘， 流动性也没问题。适合过渡期持有。 短持选老破小，长持选限竞新房。 推荐在中海寰宇时代、禧瑞天著、经开等当中选择。具体的推荐详见内部资源！

提问：成哥您好，准备婚前用两个sfsd资质买两套房，家里能拿的首付不多，两人收入能够匹配高杠杆；两套计划首付分别是400-450万，一套180万。计划远\/近、新\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手，小首付买五环限竞房。限竞房可以持有8-10年，兼顾投资和自住，市区二手房保证流动性，自住或出租，上车两套还是多考虑保值增值。

回答：你的思路也可以，800左右建议望京为主，例如季景沁园、宝星华庭，限竞房目前性价比都不高。另外一个思路，可以用一个人的sfsd买一套1000+的标的，可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用。

提问：成哥好，亦庄河西区的限竞房是否可以入手？现在89的三居普遍都在420左右，将来升值潜力如何？意向是金隅学府因为交房早，准备全款购入，限竞房可以再抵押出来吗，现在这个时段买合适吗？

回答：金隅学府容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中。限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 如果考虑自住可以买，投资一般不建议买限竞房。

提问：成哥好！首房首贷，在北二环上班，爱人在北五环上班，目前主要关注未来金茂府和公园十七区，均是145平米的四居室，金茂府容积率低但得房率不高，后者不含精装且小区中间有一条市政道路，离地铁也远一些，总价都在800+，对于这两个盘您怎么看？这两个区位您看好哪个，原因是？是否有更好的推荐？

回答：这两个都是限竞房，如果投资都不建议 自住 公园十七区>未来金茂府，公园十七区位于中央别墅区，周边配套相对成熟，环境更好点。具体推荐详见内部资源！