陈本林：我是一名 “骑驴难下”的业委会主任

这是2012年的老文章，8年过去了，还有一定的可读性！

就职南京正泰置业小区业委会主任的时候，陈本林还不到三十岁，主掌大局五年，牵头主导了业委会的成立，促成了新旧物业相对平稳的移交过渡，将维修资金7成转定存并每年约有30万元左右的增值，已算小有资历。这个与业委会一起成长的年轻人，做事有章有法，身上有一种难得的热情和睿智。

业委会需要年轻力量加盟

记者：您做业委会主任多久了?

陈本林：今年是第四年，第二届的第一年。第一届三年，第二届五年。之前的2007年、2008年一直是在负责业委会的 筹备工作，从此便“骑驴难下”。业委会就是个拉磨的活，不是作威的虎。按照现在的情形，我还得再拉至少四年的磨。

记者：您如何赢得了大家的信任？

陈本林：年轻人肯干活，正好我又是学法律的。我们小区的业委会是老中青三代结合。老同志经验丰富，但思维可能不如年轻人活跃，学习能力也会相对欠缺，依法行使业主的共同管理权，是要具备相应的专业知识的，比如法律、财 务等。这些知识的理解与运用，需要年轻力量的加盟。

记者：这些年，您都做了些什么？

陈木林：我们小区最先牵头号召成立筹备组的业主因为开公司工作比较忙，所有事情都由我来接手。业委会步入正轨后，我牵头将维修资金7成转定存，每年约有30万元左右的增值；要回了部分物业用房的收益作为业委会经费；整顿小区的非机动车地面停放，全下地库；促进了新旧物业的相对平稳的移交过渡；负责新物业的共用部位收益审核，收益 主要用于小区公用设施设备维修、消防设施设备维修等。

业委会有“政治”，但不易争斗

记者：你们业委会成员多少？有明确的分工吗？

陈本林：这一届7人，第一届15人。每月有例会，平时也可网上交流，有业委会的办公室，曾经安排过值班，没什么业主来访，也就没继续实行了。有一定的分工，没有详细的具体职责，按项目组方式运作，比如消防维修的招标工作，由三名委员具体负责，向业委会报告相关情况，责任我承担。物业服务企业的共用部位收益的审核及新物业合同的谈判也是如此，不同事项，负责人员人数不同，也就是几名委员负责秩序维护、保洁，几名委员负责共有设施设备的维保监督，几名委员负责法律事务、财务等。

记者：小区公共收益部分从哪里来，如何使用？

陈本林：前物业未移交分文，尚需追讨；新物业的上一年度的收益正在核查中，部分用于小区共用设施设备的维修，余额累计下来拟作为今后诉讼费用等使用，总之是“取之于民，用之于民”。要回了部分物业用房，租金收益作为业委会经费，总金额五万多元。我们首届任期三年总共只花了三千多元，其中还包括打印机900元，其余都是办公用品支出，有几次是委员及业主“维权”会议的茶社支出，发票都由参与者签字。每一分钱的支出都可以随时接受业主质询。新物业的共用部位收益主要 用于小区公用设施设备维修、消防设施设备维修等。总之，几百块以内的支出由主任负责，较大金额的由业委会讨论决定，《物权法》规定的重大事项则由全体业主作主。

记者：有人觉得业委会是一个肥差，有人觉得业委会两头 受气？的确有的业委会借维权名义行不法之事，您怎么理解？

陈本林：如果业委会乱作为，就是肥差；如果业委会珍惜羽毛，规范运作，就是驴活。我明确要求物业服务企业不给任何委员任何特殊待遇，不拿物业服务企业一分钱，不吃一顿饭。这次业委会换届的时候把一些有想法的老委员淘汰掉，也是出于原则。网友“邵氏菜谱”曾经说过，自从私有化开始后， 就没有完全的公平、公正、公开，业委会内部也是有“政治”的， 尤其是中国特色的“业委会”主任的权力过于大，应该由街道派出监视。的确，中国特色的“业委会”主任的权力过于大,这种现象是存在的，可能还有较大比例，很多人喜欢以偏概全，没有亲身践行的，不知道业委会不容易的地方。由于委员不好拿工资，拿了一分钱，业主会认为你拿了一百块，聘用专职秘书可能是一个比较好的制度，既尊重劳动，又能保证委员的廉洁。

业委会宜学会替业主花钱

记者：你们会关注物业服务企业的发展吗？

陈本林：我们业委会明确承诺物业服务企业，不会让他们没利润，如果亏了，把账算明摆出来，我们会考虑的。只在意业主物业费的“节省”如同丢西瓜拣芝麻。保证物业服务企业的合理利润，同时监督其提供质价相符的物业服务，共同把小区管理好、建设好，宜居、安居、公用设施设备减少不合理损耗，小区因为有优秀物业而升值，这笔物业明明白白赚钱，业主财产保值增值的互利互赢的账是可以算一算的。业委会不宜只抱着替业主省钱的想法，还宜学会替业主花钱，花好钱，花得值，最好还能通过“花钱”来“赚钱”。当 然，不能乱花钱。物业服务企业也宜结合自身专业服务，替业主花好钱，而不仅仅是花了钱。毕竟成立业委会的终极目的是 小区的和谐稳定，质价相符，物业服务企业安安心心明明白白挣钱，挣在明处；业主宜居安居，共有财产保值增值。

记者：如何理解业主大会、业委会、居委会、物业服务企 业之间的相互关系？

陈本林：业委会是业主大会的常设机构，是广大业主的 代表，小区的重大事项应该是全体业主共同决定，我们倡导业委会规范化运作，不能擅自做主，不能替业主做主，更不能乱做主。居委会与业委会之间存在着指导与被指导、监督与被监督、帮助与被帮助的关系，二者是紧密相连的，双方应进 一步加强沟通与联系。居委会指导、监督、帮助业委会更好的开展工作，有利于强化社区的管理和服务工作，从而有利于和谐社区、和谐社会的建设。当初前物业主动要撤离的时候，是街道介入之后，前物业才又继续维持了一段时间，坚持到我们选聘出新物业服务企业。业委会与物业服务企业之间，并非 “主人”与“仆人”的关系，双方更宜是建设合作的伙伴关系， 我们倡导业主与物业“变冤家为亲家”，追求和谐共赢。也就是确保物业服务企业的合理利润。其实如果把这几种关系理顺了，对业主、对物业管理行业，长远来看，都有好处。

业委会需要良性的运行机制

记者：有没有受到过质疑？业委会的发展有什么困境？

陈本林：有。可能是业主觉得业委会做的成效不显著， 停车问题始终没解决，开发商侵占的利益没要回来。但，无论是前物业和开发商泼的污水，还是业主对我的质疑，都是我坚持的动力。于我而言，倒不觉得质疑是种压力，法律问题交给专业人士去解决，维权其实是个伪命题。在维权与创稳这方面，我更倾向于后者。本届把业委会的制度逐步建立起来规范化运作后，我就可以交“权”了，目前有一个将要退休的委员是个不错的候选人，理性、有全局观。

做业委会委员是一件很辛苦的事，既要有公益心、办事公平，还要有时间、精力，更要有坚韧不拔的抗打击能力。但业委会的可持续发展不能仅仅依靠一部分热心业主的公益心和奉献精神，还宜结合各小区的实际情况，寻求某种良性的运行机 制。适当考虑相应的激励制度，对有贡献的委员或热心业主给予适当精神、物质方面的奖励或补贴。

目前业委会的最大困境还在于业主参与度不高，同时业主委员会的法律、财务等方面的专业能力不强，部分已成立业委会的小区缺少相关经验，独自探索。解决这些问题可能的方式之一是街道、社区等有关部门及媒体加大宣传力度，通过对业主共有财产共同参与共同管理共同负责的权利、责任意识的普及，让业主们认识到小区共 有财产的保值增值的重要性，尤其是专业的物业服务、和谐的物业关系对小区业主的安居、宜居以及房产整体升值的重要性。同时，业委会自身专业能力的建设也是一个亟待解决的问题，这可以通过加强有关法律法规的宣导、学习甚至引入“外脑”即聘请专业的第三方机构对业委会委员及热心业主加以 辅导、培训，通过微博等交流平台加强与本地或外地其他有经验的业委会的交流、学习。

始终相信，一个小区，如果想维持和谐与安宁，相对掌握话语权的业委会委员一定要开明有责任感，持之有据争取公共利益的同时，更要懂得协调相关方 为社区创建一个理性宽容的公共环境，一并携手共进。

注：文章转自《中国物业管理》，作者杨艳利 2012