新津BATTLE青白江，谁才是三圈层王者，你们说了算

之前发了一篇一二三圈层购房建议，只是简要的描述了一二三圈层购房的个人建议，其中三圈层中推荐了青白江，没有推荐新津，让许多小伙伴愤愤不平，网上说新津好的也有，说青白江好的也不少，那今天我们就好好探讨下这个问题，到底新津、青白江哪个在三圈层中更适合置业。

先来说说新津。这是新津的一张图，主要分为三个板块：分别是五津水韵城（老城区）、岷江创新城（新城区）、牧山健康城（花源镇）

对新津有点印象的成都朋友都知道，其实新津一直的印象就是“花舞人间、胖妈黄辣丁、牧马山别墅”，再稍微熟悉一点的就是产业园区超级多，无论是工业（什么食品、造纸）还是各种农博产业园数量都非常多，另外还有些比较优质的国际学校，其实整体而言一二三产业融合做的还是相当不错。

并且，可喜的是2020年6月份，四川省政府一纸通知，新津县撤县并区，顿时一片欢呼。

再加上是三圈层唯一通地铁的，再沾上南拓的天府新区和双流区的光，好不热闹。

可是，这时候我不得不给看好的人泼一盆冷水，新津真的像看起来那样那么好吗？

我看好发展，但不看好置业。

原因很简单，首先是人口。朋友们，鼓动在新津买房的人是否真正看过新津的数据，新津人2019年常住人口33万，名列成都22个区县倒数第二，仅高于蒲江，城镇化率60%，排名13，而人口排在20位的青白江，人口有44万，两县相差11万的人口。什么概念，在一个区县，人口就是区域房价推动的真正因素，一切政策、跟风都是短期利好，长期还是要看人口，常住人口不足，哪怕区域房价推高了，也不利于其长期保持稳定。就像之前的青白江，一波爆炒涨到了1万的价格，结果跌到7000左右，许多人在山坡上站岗，相当无奈。再者是经济，我们再来比较一下，受制于人口原因，新津GDP排名全市19名，虽然人均不错（青白江人均更高），但总量依然会制约发展。最后，就来说说置业的关键因素——房价。

再放一张图，大家感受一下。

这是二手房价格图，我实在没搞明白，新津都0.95万的价格了，为什么还有人觉得价格有优势，这个价格大概什么概念，基本上和二圈层新都、温江、郫县持平，干翻简阳，秒杀其他三圈层所有房源，和青白江均价存在接近2000块的单价差距。这个价位实在是太危险了。

我们在贝壳上再把数据细化一下，就可以发现：新津532套二手房成交数据，比它低的区县：崇州，大邑，邛崃，浦江，金堂。青白江是其数量的2倍以上。

朋友们，这还不明白？流动性太差，即使有价也无市，这点是非常可怕的，还在吹新津房价的朋友，我觉得你们是真的了解新津楼市吗？

再给朋友们看一个图，成都市政府未来的核心战略（2016-2035规划），方向是东进和南拓

所以划重点，新津不要看着是南拓方向，但不在政策的导向范围内呀。而且，现在已经兑现了房价价值，贸然买入，必然将承受极大的风险。

说完新津来说青白江。前面在说新津的时候，大概带了带青白江，总的来说就是青白江人口比新津多，GDP比新津高，有产业，环境也不差，最重要的是——房价还能接受。

房价的高低是我购房置业建议的主要思路，现在政策下，都只能中长线持有，那么房价越低，增值空间越大的区域，我越推荐。思路虽然简单——但是很有效。

青白江的产业定位很明确，是陆海联运枢纽国际化的港口，蓉欧铁路重要港口，对成都的战略意义非常重要，这点就不展开来讲。物流产业带动的相关产业是青白江港口城市的重要支柱。有产业的地方就有人才，所以从长远来看，我更看好青白江的区域发展。

但青白江也不是无可挑剔，相较新津，有明显的短板就是交通，如果说便利性，有地铁和没地铁真的是天差地别。离城区30公里，开车接近一个小时，还是有所不便（还好讲真不算堵）。但随着S1、S2线以及未来规划的27号线，交通还是能够有很大的改变。

TIPS——S1线：为联系青白江、新都和金堂的市域铁路，可与地铁16号线及3号线换乘。

S12线：为中心城联系青白江、预留向北延伸至德阳的跨行政区市域铁路线。

但我依然看好青白江区。一是因为有产业；二是很多人忽视的，青白江一个非常关键的定位是成德一体化的必经枢纽，随着成德一体化的呼声越来越高，青白江的价值将更加显现，这也是青白江即使在东北，我也重推的原因；最后一个就是房价，当前青白江的房价还能接受，市场流动性也还好，相对而言还有很多较其他三圈层区县更具优势的人才政策，这都是职业选择极其看重的。

青白江的整体新房在售价格在7000-9000区间，整体还能接受。

其实，并不是说置业一定要在新津和青白江中选择。如果有钱，谁不愿意住CBD，住环境更好的洋房别墅呢。在预算有限的情况下，根据自身工作、生活情况进行选择，选择风险更低、增值空间更大的区域才是新成都人最优的决定。

每一个区县都会有自己更好的发展，因为它们共同构筑了成都最好的明天。

欢迎各位朋友广泛讨论，说说自己心目中最合适的三圈层置业选择区县。