城轨沿线买房，该如何避坑？

　　一座城市的动脉，非地铁和城轨莫属，地下穿梭、地上疾行，不仅代言着城市速度，更催生着沿线的片区高速发展。

　　放眼全球，主流国际化大都市，完整轨道系统是必不可少的。

　　在城市群、都市圈的概念下，跟着城际轨道买房成为一种热潮。

　　人们看好城轨有助物业升值的理由不外乎三点：

　　首先是交通带来的通勤便利和巨大人流。城轨在时间上缩短了通行的距离，加强了城市各区域的融合。

　　城际轨道作为城市之间的动脉，将人流量有序地输入输出到各个城际轨道站点，带来庞大的消费力。

　　其次是城轨站带动周边配套发展。如今轨道交通站点已不再是单一的火车站功能，由交通衍生出多个服务功能，例如商业综合体、酒店、文旅等。

　　目的是留住人流量消费，带动区域经济发展，购房者能从中体验到成熟的生活配套。

　　再者是从城市战略角度看轨道的作用。在都市圈概念下，多中心格局越来越常见，城际轨道担当交通桥梁的角色，将人才、资金、技术快速连接。

　　在都市圈层面上，城轨的作用是成为中心城市外溢的桥梁，占绝对优势，在一定程度上轨道站点是未来的价值高地。

　　看到这里，你可能会发现，跟着城际买房其实就是看城市群的强弱与否。

　　而最强的城市群，非粤港澳大湾区莫属。

　　整个大湾区的轨道交通像一张网一样交织在一起，把各城市连成一片。根据规划，大湾区将在已开通的轨道交通上，规划11条高铁+13条城际铁路。

　　已开通高速铁路
京广高铁
广深港高铁
贵广铁路
南广铁路
深茂铁路
厦深铁路
在建高速铁路
赣深高铁
广汕高铁
近期高速铁路
广中珠澳高铁
广湛高铁 深茂铁路（深江段）
深汕高铁
广河高铁
远期高速铁路
南深高铁
广宁联络线
广清永高铁
广深港北延段
已开通城际铁路
广珠城际 广佛肇城际
莞惠城际 广清城际 穗莞深城际 在建城际铁路
珠机城际
新白广城际
琶洲支线
佛莞城际
广佛环线
近期城际铁路
广清城际
深惠城际 穗莞深城际南延段
中南虎城际
长安支线 龙机线
远期城际铁路
广佛江珠城际
肇顺南城际 深惠东延线 中南虎东延线 莞深城际

　　通过轨道交通的串联，粤港澳大湾区各城市将紧密连在一起。

　　城轨作用虽然明显，但客观来说城轨从建设到开通需要花费大量的时间成本。

　　以最近开通的广清城际为例，2012年动工，2020年开通广州北至清远段，历时8年。

　　再比如穗莞深城际，开通时间多次“跳票”，直到2019年才开通，用时11年之久。

　　也就是说，城际轨道利好兑现需要一个较长的周期，对于居住需求较为迫切的购房者来说，这一点是需要注意的。

　　然而，即便有城际轨道串联和大湾区的光环，房价也不一定能持续上涨。

　　在大湾区“9+2”城市群中，2020年几乎所有城市房价都有所上涨，唯独中山有所下跌，成为2020年房价跌幅较大的城市之一。

　　其实，中山是一个很典型吃交通红利的城市。

　　翻查资料，2011年广珠城际开通，中山站附近楼盘从普遍的2000-4000元/㎡，上涨至6000元/㎡以上。

　　即便如此，中山站附近楼盘还是被抢购一空。

　　可是，潮水褪去，红利出尽，虚高的中山市房价缺乏支撑力，主要体现在三个方面：

　　其一，中山经济没法支撑房价上涨，2019年GDP仅为3101亿元，排名大湾区倒数第二。

　　其二，交通利好被反复炒作，已不能打动购房者，尤其是广珠城际开通多时，深中通道仍遥遥无期。

　　其三，中山有相当一部分购房者来自外地，主要以广深为主。数据显示，广珠城际开通前后，广州客占40%，大多看中广州工作，中山居住的生活方式。

　　但无论时间还是金钱，来往广州与中山的成本较高，以致这样的模式不现实，不少广州客近年来抛售中山物业。

　　显然，这是购房者需要注意的一点，即便是城际轨道利好的区域，没有后续支撑也会是透支了未来的增长预期。

　　那么，广州购房者应该如何选择城轨沿线物业呢？

　　说句大白话，城际轨道沿线也分三六九等。

　　第一要看城市的发展面，中心城市肯定是首选。广州、深圳处于第一梯队，大湾区核心城市，地位是其他城市不可比拟的。

　　另外佛山、东莞等临广临深城市也值得期待，因为城际轨道物业比拼的是核心城市的外溢能力。

　　第二要看站点的重要程度，交通枢纽更被看高一线。城际轨道与地铁不同，大多数时候到达城轨站后，还要换乘其他交通工具。

　　正因如此，地铁、城际联程的站点，无论自住还是投资都更胜一筹。否则，即便城轨开通了，也像是一个“孤岛”。

　　第三拥有TOD规划的站点是最好的选择。从TOD的轨道规划、周边配套等，可以窥探未来的发展空间。

　　以广州为例，未来广州将有15个TOD，毫无疑问这将是城市发展的重要组成部分，政府大力推动的项目，往往潜力都不会差。

　　白云
白云站
太和
嘉禾望岗 番禺
广州南站 汉溪长隆
广州新城西
番禺广场 荔湾
西塱
天河
广州东站 增城
新塘 官湖
石滩
南沙 南沙湾
庆盛 花都 广州北站

　　仔细一看，这些拥有城际轨道TOD里，还有不少是房价洼地，值得购房者关注。

　　例如太和、新塘、官湖、石滩、庆盛、广州北站等，相比单纯一个火车站，这些地方多了一个TOD的光环，而且还在广州范围内。

　　因此，购房者跟着城际买房，不必将目光放在周边城市，在广州也能找到潜力板块。

　　【End】