轨交里程数全国前五的南京，是时候考虑这件事了

南京地铁7号线全线开工、宁句城际线（S6）全线开工、连淮扬镇铁路全线开通、连徐高铁开始试车……连日来，南京多条地铁线路和高铁线路均迎来新的进展，同时还有多条轨交线路正在规划，轨道交通建设迎来爆发。

业内专家表示，从去年的《交通强国建设纲要》，到今年的《中国城市轨道交通智慧城轨发展纲要》，都预示着“十四五”期间我国轨道交通仍将快速发展，而随着多层次轨道交通枢纽体系的不断完善，TOD必将成为未来的发展趋势。财富500强、全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在最近发布的《十四五南京城市竞争力发展要素洞察》中，甚至将TOD模式列为南京提升城市竞争力的六大核心要素之一。

什么是TOD

TOD是指以公共交通为导向的发展模式，是一个现代城市规划理念，最初诞生于上世纪80年代的美国。在国内，TOD概念泛指以火车站、地铁站、汽车公交站、机场等交通枢纽为中心，以步行5-10分钟的距离为半径，建立集居住、办公、商业、文化、教育等为一体的生活中心。

“像南京的高铁南站、新街口地铁站等，都是基于轨道交通进行TOD开发的例子。”CBRE苏皖区域战略顾问部主管王飞说，以前轨道只是起到串联起城市各地区的作用，而在高密度开发的TOD模式下，站点就是地区的中心。区别于普通地铁上盖，TOD更像是一个依托轨道生长的“微城”，把衣食住行、吃喝玩乐集中在一起，为人们提供高效、便利的生活设施，同时充分认知人群的特性和流向，并满足他们的生活所需，促进城市人口的良性流动。纵观全球，如东京、香港等发达地区，TOD引领的城市群融合已成“标配”。

近几年，随着国内轨道交通的快速发展，TOD也迎来了发展良机，并在很多轨道交通城市掀起了TOD开发的热潮。为了适应这种趋势，中国城市公共交通协会和中国房地产业协会历经一年，共同组织编制了《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》和《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，并于今年9月29日正式发布。这也是中国首个TOD标准，填补了国内TOD领域团体标准的空白。

南京为什么需要TOD

南京作为新一线城市，综合分析其人均GDP、经济增速、第三产业规模等指标，极有潜力在下一个十年成为中国新的一线城市。

“未来十年，南京只要保持年均5%的名义增长，就能迈入目前一线城市的门槛。”王飞说，南京要在高起点上推动更高质量的发展，就需要通过内部升级来进一步激发城市价值，提升竞争力。而不仅能聚集人，更能聚拢资源与产业，带动周边地区经济发展和城市更新的TOD模式，或可成为重要发力点之一。

南京是全国第一个轨交辐射全区县的城市，已开通运营轨道交通里程数长期位居全国前五位，但TOD的开发还远远不足。

根据中国城市轨道交通协会、西南交通大学TOD研究中心/西南交通大学公共管理与政法学院、中指研究院近期发布的《2020中国城轨TOD指数报告》显示，37个轨道交通城市的TOD指数平均分为59.5，其中深圳得分最高，为90.9；南京得分为59.2，排第18位；而同样为新一线城市的成都得分为69.91，排名第8。该指数是按照交通、发展、物业、幸福四个维度构建指标体系，从城市、线路、站点三个层面对TOD水平进行的评价。

记者了解到，近年来南京也涌现了不少TOD项目，不过在王飞看来，与国际上较为成熟的TOD相比，这些项目在高负荷、高便捷性和业态布局等方面还有很大的提升空间。

未来可以怎么做

由于TOD项目开发门槛较高、周期较长，因此，在TOD的布局和模式塑造上需要有非常大的前置。而在国内，TOD项目通常都面临着轨交与项目开发时间错位的现象。

“着眼于未来，南京在地铁线网规划的时候，哪些站点可以打造成为TOD、哪些可以成为TOD核心的承载空间、如何将通勤方式与周边功能进行融合，这些问题都需要提前思考起来。”王飞说，首当其冲要在规划理念上进行转变，不能把轨交站点单纯地作为一个交通方式的接驳口，而是一种高便捷生活方式的承载地。

同时，经营理念也要转变。虽然轨道交通在人口导入、产业能级、土地价值和物业价值等方面都能产生积极影响，但简单地认为与轨交接驳就能一劳永逸地解决获客问题，容易在商业运营上产生惰性，从而忽略后期运营的重要性。“事实上并不是有了高铁就会自然形成高铁枢纽经济区，也不是说因为有了高铁站，附近的商办或住宅就一定会有高品质的发展。这一现象的背后，很大层面是在空间开发和设计引导上不够到位，或是在定位、运营上考虑不周，从而在业态和品牌上出现布局偏差。”王飞说，要防止TOD开发变成以交通站点为中心的“摊大饼”模式。

王飞认为，现阶段，南京可以更多引入在TOD开发方面有操作经验的发展商和企业，像杭州绿城、上海天空之城的经验，都可以为南京TOD开发和落地阶段提供借鉴。

江苏经济报记者 陈春裕