成都天府新区房价是不是太高了？是价值体现还是真有泡沫？

有朋友问笔者，成都天府新区的房价合理吗？

其实不用笔者回答，网友们已经将主城区和天府新区PK过无数次了，暂且不论到底天府新区宜居还是主城区更适合居住，我们今天就先聊聊到底天府新区的房价有没有泡沫。

直接上图，笔者先打开贝壳，搜索天府新区近期新开盘、即将开盘的房源，其实不难发现，整个天府新区尤其是中央CBD和中央法务区，现在新开楼盘的均价基本在2.5以上，部分房源高达3.5万+，这个什么概念，就大概是房价和相距35公里的主城区核心地段房价无二了。

至于销售情况如何？那可能就不如主城区好卖了，之前接触过几个盘的销售，大概都是抱着，性价比高的户型非常抢手，大平层洋房之类的就抱着慢慢卖的心态咯。

从销售情况可以看出现在主城区和天府新区在品质改善盘上已经有较大差距，主城区无论是北门还是西门，基本上三环内品质盘一开盘就能达到接近100%的去化率。

为什么天府新区有点卖不动了呢？笔者分析有以下几个原因：

一是落户人口多，但居住人口有限。

简单的说就是没人气。尽管天府新区开放落户资格后，落户人口一直保持稳定增长，但无奈相应的居住、商业、交通配套没有第一时间跟上，甚至集中在中央CBD的核心办公区域也没有建成，导致无论是工作还是生活都存在极大的不便利性，这就导致即使落户人群，也不一定居住在天府新区。

天府新区的几大核心板块——中央CBD、麓湖、兴隆湖、锦江生态带，目前来看，真正意义上在及短期可能兑现的仅仅只有锦江生态带，锦江生态带的优势在于比邻南湖、怡心湖，地铁、人流量、学区都已经相对成熟，随着怡心湖的灌水及生态湖建成，区域价值体现的核心因素人流量就一定会得到提升，这也是笔者认为其能在短期兑现价值的原因。

而中央CBD板块，尽快以武汉路为核心的区域中，有众多包括龙湖、中海、保利、融创等品质开发商的改善盘，但无奈于区位偏远，置业居住人群并不算多，相应的，很多国企央企及核心企业的总部迁移计划迟迟不见开展，这也会影响到区域人流量的提升。

下图为核心路段武汉路周围的房源及相对建设密集的天府公园以东片区。

二是价位过高，影响人群入住

现在天府新区尤其是核心地段的整体价位过高，始终无法吸引真正刚需的购房人群在此置业（价格便宜的广汇、中铁这些根本不是普通购房者能随便买的），整个区域在短期之内的兑现价值就难以实现。即使有大量优质品牌改善盘的集中开盘，但从开盘到交房再到同期周边的商业配套成型，起码也是2-3年的时间，而在这相对漫长的等待期去承担高位接盘的风险，实在不是一个明智的选择。如果说房价回到3年前，在总价200万一套的房源，那么郊区和市区并无差异，但放在今天动辄400万+的一套房源，让购房者在主城区和新区选择上就会有极强的偏好性了，总体而言——天府新区网红盘摇不到，改善盘买不起是其尴尬处境的真实写照。

三是区位过远。

35公里是什么概念？温江到主城区都要不到那么长的距离，一个二圈层区位的新区在吸引力上面必然会受到地理位置的严重制约，尽管双地铁已通，但无奈地理位置处在那里，大多数核心企业的办公场所还集中在高新区，每天的通勤时间和相应成本让目前天府新区入住人群范围受到了极大的掣肘，只有有闲、有钱、有时间的人群才愿意在这个阶段居住天府新区（参考麓湖板块），而真正的主流人群即使向往，也只能无可奈何。

总之，并不是天府新区不好，至少在目前短期看来，房价已经有泡沫，而挤掉这些泡沫需要用掉未来2-3年甚至更久的时间，也许随着不久的将来中央CBD和中央法务区以及兴隆湖科学板块的完善，天府新区才能成为广大新成都市民购房的首选。

欢迎各位朋友广泛讨论，你们认为天府新区房价是否有泡沫？购房会有风险吗？