北京楼市：别再乱买学区房了，看完 恍然大悟

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：您好。外地人打算在北京投资买房不知现在是否合适？二手学区房前景如何？如果是二手房的话比较推荐哪个片区？

　　回答：你好，学区房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。

　　学区房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。学区房因为政策变化比较大，所以并不是投资的主流。但是学区房的涨幅往往比较大。如果已经涨得很高的学区房，不建议入手了。

　　我们买的应该是学区溢价不多，未来学区可能会越来越好的楼盘。考虑长期投资，建议优先考虑普通次新三房。

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　　提问：夫妻一方在西城上班，另一方在丰台科技园，小孩在西城上学。名下有一套两居室在双井(不能卖)，另外一套两居室在西三旗（老人居住），目前在孩子学校附近租房。考虑到老人年纪大了，以后方照顾问题，考虑卖掉西三旗房子，换一套三居室，用老人名义买，接力贷，享受首套贷，问题1.这种想法如何利与弊。问题2.哪个地点，楼盘更适合.谢谢

　　回答：想法没问题，尽早用老人票是对的。 不知道你的总预算情况，保守计划 可选择两个区域，一个是西城广外，看看老房三居，小区由广外大街、马连道这些板块淘。第二个次新的话，可以看看玉泉路的远洋沁山水，

　　提问：房姐您好，我想买一套三环内总价800以内的三居，要求交通便利，生活设施齐全，离三甲医院近一点的次新小区，主要是自住，对学区要求不高。麻烦您给推荐一下合适的小区。最好是北三环

　　回答：800w买 北三环次新三居没合适的标的，可以看下东边买首城国际两居或者小三居比较合适， 润枫水尚也不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，附近的珠江罗马嘉园、青年汇嘉园都可以淘一下，都没有学区溢价

　　提问：您好，新人首问盼指教^_^ 本人外地人，未婚，刚拿到北京集体户口，首贷资格外地已用，家里经商，目前在通州有一套商住公寓暂住。有购房资格后家人打算用首套买一个4居平层改善型房，预算1800以内。 考虑通勤因素，目前主要在看朝青，东大桥，东直门等板块。关注的小区有星河湾，天鹅湾，保利东郡，棕榈泉，观湖国际，泛海。再往市里走走有看圣世一品，首开铂郡，海晟名苑甚至新怡家园等。 我妈妈现在中意保利东郡，小区很新，但是个人觉得溢价有些高。星河湾能买买看的房源都在一期，且超预算。 找了中介看房，中介目前强推亚运村，望京的一些板块，然而我妈都没太大兴趣（市区情结作祟，觉得北边和海淀都太偏太远，没有“北京感”），还看了几个包括通州的新楼盘，越看越懵。 并且现在有越看房费越超预算，往2000走的趋势…头大 研究了一下帖子和咨询，都说超1500的标的很难保值增值。 所以想请问：考虑居住和保值需求，朝阳的8万+和东城的11万+（如海晟名苑），哪种更适合我这种情况呢？难道望京板块真的更好吗？ 也想问一下，房姐这边有可以重点关注的盘吗？希望能推荐几个，非常感谢。 PS. 真的越看越看不懂北京房价，拿着1800跑出自卑感，并自我安慰说还好没结婚，不用管学区‍♀️

　　回答：如果是投资和保值这个价位通州和郊区不建议看，海淀主要是学区溢价投资盘比较少 保利东郡位置一般，溢价高 不建议买，相比淘朝阳公园的 棕榈泉，观湖国际 会更好 望京潜力还不错，可以看看 保利中央公园、东湖湾、臻园等 双井的 富力城也可以淘下 奥森板块的澳林春天也不错

　　提问：房姐您好！一直在看您的帖子，我在外地有房贷所以在北京算首房二贷，老婆和我在望京、沙河工作（未来可能会变动），家庭年收入现金60。到年底计划凑到280～300现金，再看500以内房子，计划第一套以投资为主，5年后再换改善自住。 1.目前主要看了回龙观、天通苑和望京，认为500万内望京潜力更大，不知是否正确？ 2.望京南湖东园二区6楼顶层56平2室1厅（其中一房为露台改建）410万；5楼67平2室1厅450万；澳洲康都67平一居490万，您觉得哪个更好？或者有其它推荐？ 3.中介带看了旧宫限竟房洺悦湾89平三居467万（普宅），要最近两天决定是否入手，如果把它和望京500万内对比，您推荐哪个？限竞房拿到房产证后能否抵押贷还是要等到契税5年后才行？ 4.除了以上您是否有更推荐的区域和小区？

　　回答：1. 位置上肯定望京更好。不过500在回龙观可以入三居的改善盘了，但在望京只能看上车盘，这是最大的区别。上车盘是必然溢价的，因为能和你竞争的人更多，需要为地段付费。 2. 望京南湖东园二区房龄偏老带学区溢价，澳洲康都更好点 3. 旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，限竞房必须等房本满5年才可以抵押 ，而且还要转商才行 4. 望京、回龙观、朝青 比较合适，考虑新房不如看 公园悦府或者华润的万象悦府

　　提问：房姐好，重庆土著，目前上班在北区，今年内想入一套三房。 1.延着地铁线附近看盘，招商花园城14年二手房，西南方向，高楼层，建面1.4左右的清水可入不？ 2.接触了一些法拍的中介，收费是报名1w，拍成功后收总房价的3%，收费是否算市场价？ 3.在星球内看到你讲过法拍房，不是太感冒，合适的筹在银行已被筛选过，剩下的进入法拍程序拍出的价格也和市场价相近，比较鸡肋，重庆的法拍能通过中介买不？

　　回答：招商花园城无硬伤1.4万还可以 法拍公司，商业操作原理很大程度上就是博概率，包生男孩。 不要指望法拍公司帮你做法拍，靠谱的法拍动作都是自己钻研出来的。 如果想买药单，更简便的办法是找资产处置公司，业主违约处置的房产。 中介不懂买房，中介的作用是搜集信息。

　　提问：首次提问 房姐好。我北京唯一首套住房，住房公积金贷款，房子市值550万，我可以凑够钱2个月还清住房公积金贷款。 1.还清贷款后我可以做抵押贷款吗？ 2.如果可以抵押贷款出300万，我想投资一套房产，用途纯投资，短期变现，比如5年内，北京目前的行情，（国外动荡，国内疫情）能实现5年投资变现吗？ 3. 我和我老公每个月一起，现在到手可支配的资金只有1.2万。家里再也凑不出额外的现金了。这种情况，您觉得我还能实现通过抵押贷款投资的计划吗？ 4.如果还可以周转实现，您有推荐的地段和盘吗？哪里都可以，只要有投资价值就行。一个朋友推荐酒仙桥几个小区，但是都是老破小（50平一居90年左右房子）感觉不好卖，租金看着到还可以。 万分感谢！

　　回答：1. 可以做 2. 5年能走过一个周期 3. 1.2万如果只能全部还房贷，可以看250内总价的标的。另外抵押出来的资金留下2年的月供，预防风险。 4. 推荐看下 中海御鑫阁、三环新城。酒仙桥老破小不合适，租金比较高的老破小在团结湖和劲松

　　提问：房姐求助！新人小白北京sfsd，800首付，目标1000左右三室刚需，不考虑学区房，通勤时间短（或者凑一人短，夫妻二人办公金融街和朝阳门，有一辆车）目前住在朝阳门，比较喜欢东边目前主要关注朝阳公园，双井板块，希望房姐可以根据以上需求推荐是否有其他区域及小区！另外，资金8月能到位近期可以做哪些功课以及是否有其他建议？万分感谢！！

　　回答：保值+自住推荐看 阳光100，天骄，九龙，珠江，朝阳公园的丽水嘉园 2个建议： 1. 如果月供能力可以，建议sfsd用掉，按揭入一套。剩余资金还可以再投资一套，sfsd能贷足 资产配置也比较好 会有一定压力 2.筹足1000全款入一套，这样能保留你的首贷资格，为以后置换或者投资留有空间

　　提问：多层，老破小，70多平，6楼，顶楼，税大概2%，户型很满意 报价600万，1分讲不下来，去年成交了一套，同户型，2楼，550万，付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺，性价比还不错，但是没有电梯，价格略贵。 我是打算谈着玩玩，放慢谈判进度，拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了；我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析，只擅长在实践中总结经验。 多谢指教！

　　回答：老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场，超过450万除非特殊情况，基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位，不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了

　　提问：新人首问： 房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W➕资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万， 其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起 现在越看越晕，主要诉求就是学区+环境好+保值升值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府升值潜力好么？还是望京的更保值升值？

　　回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高 ，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议1>2>3，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区 这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，升值潜力比起望京还是要差

　　提问：房姐你好，我和男友都有北京户口，有首套购房资格，目前一人在西二旗，一人在五道口上班，月薪税前一共4W吧，男友手里子弹200-250左右，我有100出头吧，我们本来是想婚前各自把首套资格用了，他买个两人的婚房，我自己再买个小房子。关于婚房，目前看的想入手融泽嘉园，融泽的房子，有满五的和不满五的，以87平的两居来说，满五的话大概460W左右，不满五的话大概425W左右，不满五的总成本会低，但不能多贷款，首付要到350以上，就得我们俩一起买。大体情况就是这样，整理一下我的几个问题，希望房姐给些建议，帮帮孩子吧~ 1、 融泽嘉园满五（可以多贷款，男友自己买首付够，我的首套资格不需要用）和不满五（总成本低，但首付高，需要我们一起凑首付，相当于一个首套资格没了，我的首付款也搭进去了），买哪种划算？ 2、 假如男友家里还能借到钱自己付350的首付买不满五的，我的首套资格还在，这样的话是考虑满五的还是不满五的合理？也就是说应该选总价低还是选多贷款？ 3、 融泽两居的户型，我们在考虑87平和98平的，如图所示，各自有优缺点，87平的问题是次卧通过厨房二次采光，基本采不到光，优势是价格低二三十万，客厅和主卧朝南，98平的问题是客厅朝北，优势是两个房间很大，南北通透，这两个户型您觉得哪个更好一些？ 4、 除了融泽，您觉得我们还可以考虑哪些区域？想上班不要太折腾，另外能有一定增值空间，未来几年好置换的。我们希望小区不要太老，15年以内，最好10年以内。 5、 我自己买的小房子的话，100万出头的首付可以考虑哪里呢？这个房子想的是短期租出去，未来父母退休了还可以来养老住，所以希望小区新一点，环境配套好一点，能有点增值价值就更好了。

　　回答：未满五的需要把税费一起加进去再比较，未满五标的能便宜10以上，就买未满五的 还有 领秀慧谷 北京北 新龙城 也可以淘下 100+首付建议看东三东四的90年后的公房，主看 团结湖、劲松 这两个板块租金不错

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