宁波二套首付比例上调，杭州湾新区可以作为首选吗？

　　这几天被宁波中介的朋友圈刷了屏，文字里透露着忧桑，因为宁波二套房首付比例上调了。

　　宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》：

　　《补充通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。《补充通知》自12月11日起实施。

　　父母投靠成年子女落户我市未满2年，申请在限购区域内购买一套住房，须满足以下条件：父母双方在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区行政区域（以下简称“市五区”）无住房；父母之一自购房之日起前三年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税（含零申报）或者社会保险。

　　父母投靠成年子女落户海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域（以下简称“市六区”）未满2年，申请在市六区优先购买一套新建商品住房，须满足以下条件：父母双方在市六区内无住房；父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。

　　离异单身未满2年的购房人在限购区域内购买住房或在市六区申请优先认购新建商品住房的，须满足以下条件：本市户籍购房人无住房，离异前家庭成员（配偶双方及未成年子女，下同）在市五区只有一套或无住房的，可申请在限购区域内购买一套住房；

　　非本市户籍购房人离异前家庭成员在市五区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在本市已连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的，可申请在限购区域内购买一套住房；

　　市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房的，可申请无房家庭优先认购资格；

　　非市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的，可申请市六区无房家庭优先认购资格。

　　《补充通知》对差别化住房信贷政策作了进一步的明确规定：市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%；市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%。

　　宁波这次出台《补充通知》是为了对宁波市房地产调控措施进行进一步完善，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。

　　楼市是个政策市，政策中又以房贷政策对楼市的影响最为直接。此次调整了二套房首付比例，带来的影响很大。

　　先说一下之前宁波房贷的大致政策：

　　首套房：公积金对首套房的认定非常严格，认房又认贷，而商业贷款则要宽松得多。如果以前的房贷都还清了，再买房很多银行仍然视为首套，首付3成。

　　这个政策可以说相当宽松，让不少炒房客也享受到了首套便利。此次新政要求，商贷在市6区内也要实施认房又认贷，只要在6区内买了房，即便没有贷款也要视为二套，首付4成，利率按二套上浮。

　　也就是说之前手套可以打擦边球，现在没了。

　　二套房：之前宁波多数银行是将有房贷未还清的客户视为二套，首付4成，利率上浮，新政要求首付6成，利率上浮，这一条杀伤力是比较大的。据小编了解，大多数投资客都有未还清的房贷，首付提高2成，300万的房价就要多付60万，可能会拦住一波投资客。

　　受影响最大的是价格处于两头的楼盘，一头是高总价楼盘，投资的门槛大幅提高；另一头是低总价楼盘，本来是低端投资客的菜，现在一部分被挡在门外了。

　　此次奉化被纳入调控范围，对于当地高涨的投资热情是一个打击。投资奉化的以中低端投资者为主，首付提高了，无房户更名变难了，以及限售期卖出的后门没有了，都会打击投资的热情。

　　宁波市严控房价，导致一大批投资客被挡在门外，这些人该去哪里呢？

　　我认为宁波现在的发展方向 ，更应该以北往杭州湾发展，那里地理位置优越、交通便捷、不限购不限贷的政策，更有利于发展。

　　目光放到杭州湾新区，我们在地图上可以看到，杭州湾新区位于上海、杭州、宁波的几何中心。

　　宁波市政府于2010年2月正式挂牌成立杭州湾新区，由于地理位置的优越、经济发展迅速，于2014年升级为国家级经济技术开发区，2018年底浙江省开始筹划环杭州湾大湾区，建立四大省级新区：杭州-钱塘新区、宁波-前湾新区、绍兴-滨海新区、湖州-南太湖新区

　　浙江省政府在2019年6月正式规划浙江省四大省级新区之一：前湾新区。以宁波杭州湾新区为主体，还包括余姚、慈溪部分区域，将着力打造世界级先进制造业基地、长三角一体化发展标志性战略大平台、沪浙高水平合作引领区、杭州湾产城融合发展未来之城。

　　简单理解就是，要扩大杭州湾新区的发展，从原来的353平方公里，吃了慈溪、余姚的片区，扩大到604平方公里，相当于扩大一倍的发展地区。

　　我之前写过一篇《宁波未来发展趋势，打造杭州湾新区副市中心经济圈》的文章，里面的核心观点是：宁波城市的构架显然已经逐渐遭遇到瓶颈。

　　宁波主城区在地理位置上有点小尴尬、三面靠山、一面临海、靠山吃山、靠海吃海、宁波借助靠海的优势曾一度成为全国第五、如今宁波舟山港已经成为了世界第一、但随着杭州互联网科技的崛起、在冲刺万亿GDP的时候、杭州反超宁波、2018年宁波也正式迈入了“万亿俱乐部”、转型发展高端科技产业、在冲刺2万亿的新征途宁波想扳回一局。

　　一个地方的发展最根本的是产业，有产业才能有人口。就像杭州拥有阿里巴巴等众多互联网产业。

　　我认为杭州湾新区的规划非常好，虽然说是产城融合，但是杭州湾新区的产业区和和住宅区分开的，不会对新区的居民造成困扰。

　　杭州湾新区产业区拥有22家世界五百产业，大大小小产业有500多家，只要产业足够多，人口是完全不用担心的。

　　其次还有国家级湿地公园、方特东方神话（二期东方欲晓）、四星级海皮岛、温泉世界等。为新区的居民提供了众多游乐设施。

　　为新区居民提供优质的医疗服务，宁波二院和上海仁济医院合作，在新区建设了整个杭州湾、慈溪、余姚唯一的三甲医院（三级甲等医院），医疗设施是非常好的。

　　“教育是国之大事，党之大事”。杭州湾新区在教育方面引进了宁波镇海中学唯一分校：科学中学、上海世界外国语学校、世外托管的滨海小学等优质学校，师资力量是一样的。让新区的学生享受优质教育。我认为杭州湾新区这一点做得非常好。

　　正所谓“要想富，先修路”。现在杭州湾新区是沪杭甬二小时交通圈，根据后期规划，未来将打造沪杭甬一小时交通圈。

　　杭州湾新区现有的交通：杭州湾至宁波：G15沈海高速（一个小时左右）。杭州湾至杭州：杭州湾环线高速（两个小时左右）。杭州湾至上海：杭州湾跨海大桥—沈海高速—沪昆高速（两个半小时左右）。

　　后续规划交通：杭州湾至宁波：杭甬高速复线（半个小时左右，2021年底试运营）、余慈城际铁路（半个小时左右，在建中）、通苏嘉甬铁路（十五分钟左右，在建中）。杭州湾至杭州：杭甬高速复线（一个小时左右，不限速高速，在建中，2021年底试运营）。杭州湾至上海：通苏嘉甬铁路（一个小时左右，在建中）、杭州湾跨海二通道（半个小时左右，规划中）。

　　在楼市不断调控的时代里，很多城市渐渐 “阻挡投资客、自住先通航”。宁波也是如此。随着城市化进程的加速，买房越来越困难。投资客该何去何从？

　　无论是自住型购房者，还是来自全宁波乃至全省的投资客，都能掰着指头说出非买杭州湾新区不可的理由！

　　他们清楚地知道，与其在板块大热之后，用更高的代价占位，还不如用超香的价格，抢先赶上快车。

　　毕竟，谁不想趁现在抓住这支兼具宏伟规划、省级标签、配套齐全和劲爆价格的“原始股”呢？