2020年05月28日下午3点，首部《中华人民共和国民法典》通过表决，将自2021年1月1日起生效。随着《民法典》的公开发布，居住权也C位出道，这一项正式被法律物权化的权利成为了大家热议的话题。那么法律规定中有哪些关键点是需要我们注意的呢？
《民法典》第三百六十六条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。
➤ 居住权的设立，使婚前财产房本加名字的问题有了新的选择，同时对于暂无居所的离婚一方也可通过特定期限居住权的设立为其保障住房需求。
➤ 父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，此时可以通过无偿约定居住权的方式保障父母住房需求及出资后的权益。
➤ 老人如果立遗嘱将个人房产留给子女，又担心配偶的养老居所问题，就可以在房产上为其设立居住权。
➤ 老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权。
房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。未来，居住权会广泛地应用到婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱、赠与、继承等民事法律领域，更好地保障百姓“安有所居，居有所保”。
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可以说，“居住权”的设定，完全打破了房产交易市场的固有模式，改变了房产的商业属性。
对于这种情况，我们再来具体看涉及到法拍房交易的几个问题：
① 设立居住权的房子还可以交易？
——可以交易，但不可以租赁（当事人约定除外）。
设立居住权的房子可以过户交易，但是，居住权不会随产权人信息的转移而发生变化。
设立人如果私下将自己的房屋转卖过户给其他人，居住权人依然享有这套房屋的居住权，其他人虽然拥有了这套房屋，但也不能消灭居住权人的居住权。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
② 拥有房子的居住权，我就可以住一辈子？
——如果没有设立居住权消灭的具体期限，居住权人可以永久居住直到死亡。
居住权人在签订居住权合同时，没有设立居住权消灭的具体期限，会一直享有这套房屋的居住权直到去世。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
③ 设有居住权的法拍房不能过户？
——可以过户，但是过了户也得等居住权期间届满或者居住权人死亡，才能拥有房屋全部的使用权（可以租赁买卖等）。
第三百七十条：居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
④ 法拍房市场会不会出现设立居住权的房子？
——会，法拍房主要是由于申请执行人向法院申请强制拍卖房产，与居住权的设立无关。
如果设立人在还贷期间，无力偿还银行贷款，银行可以向法院申请强制拍卖其名下房产，这套设有居住权的房屋就变成了法拍房。
⑤ 居住权的设立会导致法拍房的风险增加，过户也不能住？
——通过合理的风险规避，法拍房既可以过户也可以实际居住。
司法拍卖作为法院强制执行的手段之一，可以在拍卖成交之后，将物权强制转移到买受人名下（执行裁定书）。
居住权是用益物权，同样可以被强制涤除，涤除之后房屋恢复原状，可以正常买卖交易。
如果拍卖成交之后，买受人还没有及时发现这套房屋存在居住权设立。
那么，法院会按照正常情况出具执行裁定文书，即便过了户，产权人依然享受不到房屋实际的商业属性，既不能赶走居住权人，也不能出租。
第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
但如果，在参拍之前，确定好居住权等房屋产权信息，找到合适的解决方式，法拍房不失为一种更好的购房方式。
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