农民宅基地上的房屋，能否强制执行？
文 | 马亚轩律师15010621932
（01）
农民参与市场经济的程度日渐加深。
他们在获利同时，也可能背负各种债务，进而成为民事执行程序中的被执行人。
农民最大宗的财产通常是其宅基地房屋，但因诸多法律限制，司法实践中，通常只能对其暂作查封而难以拍卖。
（02）
一、国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知1999》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。
《八民纪要2016》从合同效力的角度对集体经济组织以外的个人购买宅基地上房产的行为给出否定性评价，直接认定买卖合同无效，即认为宅基地上房屋不具备从集体经济组织以内成员流转到集体组织以外成员的流通性。
以上诸多限制，导致农村房产难以强制处理。
二、宅基地和农民身份紧密相连，有效保障了农民居住权、生存权,强制执行会危及弱势农民群体的生存利益。
在农村，宅基地、祖宅，是维系家庭和家族关系的根和精神纽带，汇聚了家庭成员的荣誉感和归属感，因此阻力较大。
（03）
正是有民事强制执行制度来保证判决得以实行，才使国家的裁判制度具有制度权威，并进而建立起人们对于整个法律制度的信心。
如果大量生效法律文书得不到有效执行，沦为一张废纸，法院判决书的权威性也必将受到重创。
相对封闭的农村房产流转制度，是执行困境产生的根本原因，如何走出困境，还需要执行法官找准平衡点，寻求变通办法，在实践中保障当事人的利益，不断促进法律制度的优化。
（04）
农村居民对其自建房屋享有所有权，依物权法关于所有权的规定，农村居民可以对房屋进行处分。
现行法律对农民转让房屋的行为并无禁止性规定，且继承法规定房屋属于遗产继承范围，为执行阶段转让被执行人房屋提供法律参照。
因此，我们认为，农民宅基地房屋可以执行。
那房屋项下的宅基地能否执行呢？
当前土地管理法只是对农民宅基地申请资格上进行限制，如转让后不能再申请宅基地，而非对宅基地使用权转让本身禁止，并且，当前法律并没有禁止强制执行程序中的转让。
（05）
宅基地房屋的具体处置程序为：
一、查封前，执行法官要对被执行房产进行调查。
到其所在的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建设管理所核实房屋、土地的准确信息，包括批准占地面积、实际建设面积等，并到当地派出所就房屋内户籍情形做调查，确定房屋的权利人。
二、采取查封措施，将查封裁定书分送被执行人、当地的村委会和乡镇的建设管理所等房管部门。
《民诉法解释》规定，经申请执行人和被执行人同意，法院可以不经拍卖，直接以物抵债。
如果当事人不能就以房抵债达成合意，可就房屋进行委托评估拍卖。
三、考虑到政策性限制，可以在受让主体上做变通，由符合条件的申请执行人受让，或由本村其他村民受让。
拍卖后，法院就拍卖款项进行划分，该款项应优先保障申请执行人的执行款以及该房屋其他权利人应享有的利益。
（06）
在某些案件中，就房屋所有权的执行难以展开，此时可以考虑执行房屋的使用权。
《民诉法解释》规定，财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，法院可以将该项财产交付申请执行人管理。
当宅基地上房屋通过司法拍卖、变卖、以物抵债等方式均无法处置时，可以强制管理的方式来执行。
如果房屋的区域优势比较明显，有取得出租收益的可能性，且申请执行款项又不属于数额巨大，此种执行方案可以取得良好效果。
第一，可由当事人就使用价格进行协商。
协商不成，可参照同地段房屋使用价值进行评估拍卖，执行法官可根据评估报告、申请执行款项的数额等因素确定使用期限，以不超过20年为限，使用期届满，被执行人即可收回房屋。
第二，房屋使用权受让人可以对房屋添附、装修，但不得予以拆除。
可以就房屋与他人订立租赁合同收取租金，使用人负有保管、维护义务，除不可抗力外，如有灭失、毁损应负赔偿责任。
如此执行的好处在于，房屋所有权、宅基地使用权都置身于执行之外，房屋使用人的受让范围扩大，不论是本村村民还是外村村民，或者是城市居民，都可以依法取得该使用权，也为被执行人摆脱债务困扰提供方便之门。
（07）
法院经查询农民除仅有宅基地上的房屋而无其他可供执行财产时，应当通过拍卖、变卖、以物抵债、强制管理等方式对房屋进行处置。
只有经过上述法定程序后仍然无法处置时，才可将该执行案件以终结本次执行方式结案。
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