深度！地产研究之吾悦广场成本探讨

　　吾悦广场的成本一直是资本市场关注的重点 ，不少人 基本认为一个吾悦广场的总成本是７亿人民币左右 ， 本文试就这一问题进行探讨 。

　　作者：死磕新城一千天

　　来源：雪球

　　首先我为什么要怀疑这个数据的可靠性呢 ？

　　第一个是同业对比 ， 比如说龙湖和华润吧 ， 龙湖华润有些自持项目成本也是７到８个亿 ， 面积比吾悦还大一些 ， 地理位置还好一些 ， 装修上看起来更高大上一些 ， 那么新城是不是太冤大头了呢？

　　第二个是新城自己对比 ， 假设一个吾悦光硬性的成本都７个亿了 ， 目前截止第三季度经营简报上 ， 已开业吾悦每个吾悦的平均建面是93000平方米 ， 这算下来每平米的成本接近7600块 。 假设新城按照新城自己的均价10500 ， 把吾悦都卖掉 ， 能赚到钱么？

　　第三个是估算法 ， 举个例子吧 ， 根据2020年第三季度经营简报 ， 钦州吾悦综合体总投资额18.66亿 ， 总建筑面积58万平方米 ， 其中吾悦广场9万平方米 ， 住宅区49万平方米 。 假设这个吾悦的成本是７亿 ， 那么住宅区49万平方米的成本只有12亿不到 ， 换算成单价就是2400每平米左右 ， 这个数据有多离谱就不需要我多说了吧。

　　而且理论上 ， 每个吾悦的成本都是可以计算出来的 ， 只不过没有人愿意认认真真踏踏实实的一个一个算 ， 大Ｖ和机构都说７亿了 ， 那肯定是７亿 。

　　计算过程 ？ 没有

　　数据来源 ？ 没有

　　都是听说 ， 大概 ， 可能 ， 这样的描述 。 而我 ， 偏不信这个邪 。

　　计算方法 ：

　　先通过新城的年报及经营简报 ， 搜集各吾悦广场综合体的 “ 计划投资总额 ” “ 建筑总面积 ” 以及吾悦广场的建筑面积 ， 然后计算出吾悦广场所在综合体的每平米平均成本 ， 最后用这个平均成本乘以吾悦广场的建筑面积得出各个吾悦广场的成本 。

　　表格怎么看 ？ 首先 ， 数据来源是经营简报 ， 黄色代表这个吾悦最后出现的位置 ， 比如第一个吾悦国际广场的总建面和总投资 ， 最后出现在2016年第四季度的经营简报里 ， 那么我就采用这一期的经营简报作为计算根据 。

　　同理可得 ， 吴江吾悦广场的投资总额最后一次出现在2018年的一季度经营简报里 。

　　好 ， 看完以后 ， 肯定有人要说了 ， 你这个算的不对啊 ， 你这个是计划投资总额 ， 和实际投资总额肯定有区别的啊 。

　　有 ， 我承认 ， 但是这个误差很小 ， 为什么这么说呢 ？

　　首先第一个 ， 样本够大 ， 从概率上讲 ， 误差是双向的 ， 那么抵消以后 ， 不会影响均值。

　　第二个 ， 新城在预算控制这方面做的很细致 ， 大家可以仔细看数据 ， 每一期都有预算的变化 ， 随着工程的进度改变 ， 那么最后一期的时候 ， 基本要竣工了 ， 这个时候不可能会有很大的出入的 。

　　又有人要说了 ， 你这个简直是不懂商业地产 ， 吾悦广场的容积率和住宅能一样么 ？ 吾悦广场的装修成本能和住宅一样么 ？ 起码高４０％把 ？ 你这算的平均一个吾悦只有５亿 ， 乘个1.4 ， 差不多就是７亿了。

　　我一开始确实也有这方面的顾虑 ， 直到我找到这个决定性的证据 。

　　这是新城上市以来 ， 唯一一份详细分类 ， 并把住宅和吾悦单独拆开公告成本的资料 。

　　在该公告的第10页 ， 对海口吾悦广场的投资预算里有这么一个表格 ：

　　大家仔细看 ， 海口综合体共计５１万平方米 ， 其中吾悦１１万 ， 住宅４０万 。

　　土地成本确实和我们的经验一致 ， ４０万住宅只有４亿不到的土地成本 ， １１万的吾悦土地成本有１ ． ４亿 。 说明容积率确实影响吾悦的平均成本 。 建安成本 ， 吾悦是住宅的两倍 。

　　但是 ！ 住宅的税金高达７ ． ５亿 ， 是土地成本的近两倍 ！

　　而吾悦 ， 由于是自持型的 ， 所以相当于是延迟缴税 ， 税金的预算是０.

　　又有人要说了 ， 你这是孤例 ， 说明不了问题啊 。 那你也可以翻看该公告的衢州吾悦广场综合体 ， 总预算２１亿 ， 其中吾悦广场的预算是５ ． ５亿 ， 占比２６％ 。 衢州吾悦广场的面积是８ ． ７万平 ， 综合体总面积是３４ ． ９万平米 ， 占比２５％ 。 两者数据上十分接近 ， 说明吾悦广场和住宅的成本是接近的 。

　　事实上 ， 由于高额的土地增值税及一系列税种的存在 ， 足以抵消吾悦的建安成本以及容积率带来的土地成本 ， 所以完全可以把吾悦看成和住宅是相同成本的 。

　　综上 ， 目前吾悦的平均成本不到５亿 ， 就算我算的有误差 ， 也最多就是５亿左右 ， 不可能超过5.5亿 。