贵阳豪宅市场变天了！开发商底气何来

在国家统计局公布的10月全国70城房价指数中，贵阳新房价格环比上涨0.4%， 有点要“回血”的样子，但二手房价还是继续小幅往下盘整。

与此同时，贵阳楼市还出现了一个现象：相对于“踌躇不前”的普通商品房而言，高端市场的房价却稳步上升。机构数据显示，贵阳目前的合院别墅类产品，以及高端大平层产品，均价都突破了2万元每平方米。

A高端产品频出价格一直“稳起涨”

中天·吾乡

前段时间最引人注目的 兰草坝中铁建项目，其最高端产品的单价达到了4万元每平方米。

据中铁建销售人员介绍，4万元每平方米的产品属于大平层类型，面积为412平方米，只有三房，带游泳池，每套的单价达到了1600余万元。该“楼王”的数量还不少，共有80套左右，整个楼盘其他的户型还有150平方米、190平方米、240平方米、260平方米，其单价也分别为1.5-1.6万元、1.7-1.8万元、2万元以上，所有户型的装修标准均属于“豪装”级别。

该产品一经推出，就在市场上引起了强烈反响： 贵阳竟然有这么牛的豪宅？开发商太有底气了！

在整个铁建城，待开发的总面积达到了1000亩，此次推出的只是一期的项目，以后要怎么玩，还没人说得清，但有一点可以肯定，此次中铁建超高端产品的推出，完美地吸引了大家的眼球。

↑中交绿城·桃源小镇

将于近期开盘的中交绿城·桃源小镇，位于贵安新区。其别墅类产品，刷新了贵安新区的房价。此类产品的面积在110-169平方米，每家每户都赠送了80平方米左右的花园。

虽然目前还未公布单价，但从其展示出来的气场来判断，毛坯房的单价将轻松突破万元，与贵安其他楼盘相比，这个价格将格外显眼。

据了解，大平层、合院别墅等高端产品的价格近年来一直比较稳定，在上升通道里缓步前行，这跟其产品数量有限，消费群体稳定有密切关系。

B产品升级合院别墅“唱主角”

据市场调查发现， 目前贵阳楼市均价在2万元每平方米的高端产品，类型多为合院别墅及高端大平层产品。

↑恒丰碧桂园·贵阳中心

在恒丰碧桂园·贵阳中心购买了一套大平层产品的赵女士告诉记者，她考虑购买的主要原因就是该产品够档次，能适应改善型居住的实际需求。

她认为，除了舒适性、私密性之外，优越的地理位置和产品的高端定位、高附加值如物业等等，决定了产品比较高的价格。

“其实贵阳作为一个二线城市，在很好的位置，卖个两万多元一平方米的房子，我觉得也不算太贵，毕竟周边二线城市的房价，都比贵阳要高很多。况且还有比较大的面积赠送，所以实际价格还能接受。”她说。

除了大平层之外， 近期贵阳高价格产品的主角是合院别墅。

别墅类产品最早由独栋、双拼和联排发展而来。2006年国土资源部发布通知：全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2012年，国土部首次提出住宅容积率不得低于1.0的标准，从操作层面将别墅挡在门外。

为了在较高容积率条件下提升产品的舒适度，强化别墅感，并实现溢价，于是在联排、双拼、类独栋形式的基础上进行单体及拼接形式的创新，合院类产品应运而生。

合院别墅，它可以由独栋别墅、联排别墅、双叠别墅等围合而成。比如，联排别墅围合而成的，几个联排别墅共同享用一个比较大的花园，这样比单独的联排别墅采用兵营式布局、只享受前后小花园景观要大些。

前几年，贵阳多家开始推出合院类产品，如双龙中铁国际生态城、中天未来方舟、多彩贵州城等。而相比早年的四合院别墅，时下的合院别墅既有自己独户的空间，又有邻里共享的空间院落。

房开

合院产品相对较好地融合了其他产品的优势，兼顾多元创新空间、良好墅居体验、产品兼容性和总价控制能力，产品附加值较高。

在外环境的打造上， 合院的一个极大优势就是其庭院精装。合院产品业主除了对于产品本身的配置关注外，一般都会对庭院着力打造。例如在中交绿城桃源小镇，就会赠送一个面积大约80平方米的院子，业主对于自身心中理想生活的追求，很大程度上能通过庭院来满足。

对于开发商来说，为了获得更多的利润，就要在各个环节上下功夫，而产品升级、差异化定位就成为了他们的有效手段。

从目前市场情况来看，合院别墅类产品由于拥有诸多优点，因此在不是特别黄金的位置，就成为了众多开发商进行产品升级的目标，但在城中心地块，大平层则是首选。

从贵阳市场上来看，合院别墅类产品价格较为稳定。

中天的销售人员告诉记者，一直以来，相较于高层刚需类产品，中天的合院产品量都不是很大，由于产品有舒适性好、物业服务好等等优势，因此销量一直还可以。进入今年以来，受疫情影响，合院类产品销售有所下滑，但还是有不少客户前来咨询。

C抓销量引人气楼盘营销“高低配”

无论是惊爆眼球的4万元一平方米的豪宅，还是价值动辄几百万元的合院别墅，其推出的目的，都是房开商积极创新、寻求新的关注点、利润点的过程。

但值得关注的是，贵阳其实还没有出现纯粹的豪宅盘。很多高端产品所在的楼盘都是“高低搭配”，其价格并非都是高不可攀。如兰草坝铁建城项目，单价4万元的楼盘只是其中一种户型，其他的洋房产品，精装修价格为1万多元，即使 在恒丰碧桂园贵阳中心，单价2.6万元的大平层也有较大的面积赠送，换算下来，每平方米的单价也并非那么惊人。

↑铁建城

据市场人士分析，在当前形势下，一个楼盘上市，会面临着巨大的压力，一方面是来自于日渐走高的地价，也就是越来越高的开发成本，另一方面，又面临着巨大的市场竞争。

消化库存量，增加市场吸引度，让很多楼盘将高低搭配的产品组合作为应对当下市场的营销策略与方式——靠高层产品走量，有着实际销售的底气，靠豪宅产品吸引人气，有了高端楼盘的噱头。

从市场上看， 比想象中乐观的墅院等高端市场表现，证明了贵阳聚集的高端置业者、高净值的人群，仍然拥有一定的购买力，也需要市场为其提供升级换代的住宅产品。

但就目前的贵阳楼市，高价豪宅无论是建设数量还是销量，仅占市场很小的份额，而吸引眼球的高价，也并非当前贵阳楼市的标签，普通购房者更多应该关注的是楼市的整体情况，尤其是二手房的走势。

普通购房者即使要往上“垫垫脚”选择高端产品，也不能“不求最好，但求最贵”，必须通盘考虑周边的交通、教育、商业等配套设施的成熟度，否则花了大价钱，升值空间有限，入手的意义不大，特别是针对一些位置较为偏远的别墅类产品，更要特别注意。