成年人第一次买房避坑指南

---买房，谁最纠结？

当然是，资金够又不是很够的---刚需上车一族。

一没经验，二没多少钱，三还有着没怎么被现实毒打过的幻想。

总体来看，首次上车买房的刚需用户，基本都有以下两个特征：

• 一是预算有限，地段、面积、产品、品牌顾全一个都很难，选择有限；

• 二是未来多半有换房的需求，因此需要产品具备高流通性，换手快。

此外，房子=功能价值+储蓄价值+金融价值，房产本身一直是金融属性最好的载体。在实现自住的同时，还需要满足保值和投资的意义。

因此，手头并不宽裕的刚需们，在北京首次买房，都需要注意些什么呢？

01

不要满杠杆式买房

越是捉襟见肘，就越要给自己留退路。

家庭月收入只有2万，但月供却是3万。超额部分各种拆东墙借西墙，不是借遍亲朋好友，就是通过各类方式从银行融资套钱。

以贷养贷。

100倍杠杆的故事，可能适用于ABS的蚂蚁集团，但不适用于刚需个体。

尽管过去的20年，很多购房人通过花式杠杆，实现了高收益。但这不意味着可以盲目忽视房地产的风险，尤其是横盘已久的当下。

闭眼买房就能躺赚的时代，的确是过去了。

根据中国人民银行发布的数据，2019年户主年龄在26~35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭，年轻人的负债压力偏大。

在房贷债务方面，高学历、刚需型家庭的压力更大，资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入分别为24.2%、151.3%和33.0%，分别高于平均水平7.7、49.8、4个百分点。

此外，今年三季度，我国房贷同比增速达到20.8%，处于是2018年以来的较高增速水平。

当下，中国家庭杠杆率已略高于欧洲和日本，为60%左右，远远超过新兴经济体20%以下的平均值。当前，唯一在该指标上超过中国的，只有美国，约为77%。

经济内循环下，去地产化尝试已经开始，房价横盘期被拉长，天花板抬头可见。

天花板下的购房人们，杠杆空间也着实有限。

02

能买二居，就不要买一居

今年开年北京金茂国际社区一居产品的热销，让人们感知到了，刚性上车需求到底有多井喷。

但放眼全局来看，一居产品在新房市场，依旧是少数。目前待开盘项目中，有一居产品的，有仨：东小口奥森ONE、稻田中海寰宇视界，以及采育的住总兴创如遇。

今年已开盘的项目中，有小户型一居产品的，不完全统计也只有：中海寰宇时代、金融街武夷·融御、熙红印、金茂北京国际社区、绿城·奥海明月、招商·臻珑府、京投银泰臻御府。

其中，大多数还是用作填补用途的边角料户型。

究其原因，主要是一居的购房人相对小众，要么单身，要么丁克，因此市场供应也就少。

再来看二手市房场。

根据贝壳二手房在售数据，70平以下一居共12443套。其中，楼龄在15年以上的7329套，占比高达59%。而楼龄在5年内的仅141套。

多为政策房、福利房、职工房。这样的一居居住体验差，室内多是暗厅。

这类房子仅就户型而言，完完全全处于市场产品链的底端，若非有学区加持，未来在二手市场中，完全没有竞争力可言。

在买房前就要想好，这套房子以后会有谁愿意接手。

03

第一套房≠最后一套房

作为资金有限的刚需上车人群，永远不要把买的第一套房，当成是人生最后的一套房。

除非你工作生活都停滞不前，否则后半生置换一定是大概率的。它一定不是你的终极居所。

很多人第一次买房时，无论是地段、环境、教育，还是园林、物业、户型，都幻想能够面面俱到，无可挑剔。

房子没有十全十美，如果有的话，那它唯一的缺点就是贵。

因此，关键点在于---它的缺点，你是否也能够接受？

在手里的钱确实有限的情况下，如若不仅追求完美，还想抄底市场，上车就更加难了。

市场瞬息万变，难以琢磨，能够踩准节点，真正抄到底的人少之又少。

如若不是站在现在去回看历史，又多少人能预料哪是“底”呢？

数据来源：安居客

现实往往是，只有当你真正上车后，才能拥有和人换位置的资格。

当然，今夕不同往日。当年的北京，面粉直逼面包价，所以不得不赶紧上车。

如今，房住不炒，房价趋稳，就算是上车也没必要急吼吼，可以悉心挑选。

横盘期，对于刚需购房者来说更是个置业好阶段。

04

选有大量已拍空地的区域

刚需上车，预算有限，城中心区域买不起，远郊交通不便，过于鸡肋。因此，只能选择近郊。

近郊的板块中，选择通地铁的，通地铁的板块中，选择通主干线的。这是人尽皆知的要诀。

那如果可选的区域都不太成熟，要怎么办呢？

可以看看板块内，有没有已经拍出的空地，若是知名房企拿地的，就更加。原因有二：

一是说明了该板块还有发展的空间，也就是升值空间；

二是大量空地被拍卖，尤其是一些宅地楼面价已经接近或超过区域楼盘均价的，价值红利的兑现更是指日可待。

房产的价格是有传导机制的，同一个区域的楼盘，享受同一片资源。一个小区的涨价，势必会传导到相邻的小区，逐步外延，形成规模效益。

面粉贵过面包价格的案例，在以往的北京楼市中屡见不鲜。在当下也有迹可循。

譬如中海在亦庄拿下的不限价商品房地块，成交楼面价为40276元/平，而周边楼盘的成交均价区间4.22万/平-6.17万/平。

虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但诸多利好集中出现的情况下，未来房价很难不受到影响。

05

写在最后

今年的北京新房市场，不限价地块接连入场，千万级豪宅接踵而至，热的发烫。

难道北京没有刚需了吗？

当然不是。

细看前十个月的网签数据，中海寰宇时代、萬橡悦府、亦城亦景家园、金茂·北京国际社区、北京城建·仁悦居，这些刚需热盘皆榜上有名。

无论是刚需盘，还是刚需购房人，都存在被低估的现象。

就刚需上车的购房人本身而言，最好的购房时机永远是当下，尤其是横盘已久的当下。

毕竟北京楼市，没有周期，只有预期。