自2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中发布允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，全国各地都行了探索，早在2015年，北京大兴区等33个试点县（市、区）行政区域首先进行了试点，盘活产业用地提升区域品质。如今上海试水集体建设用地入股，启动“花开海上”生态园二期项目，打造集合了精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场等配套在内的“上海南郊花海·芳香小镇”。然而集体土地入股面临土地到期回收，村集体换届后如何保证各方履行契约等问题，国土资源部与企业都在不断探索一条长期可持续的路径。
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上海首例农村集体建设用地作价入股
10月24日，位于上海南郊的花海芳香小镇二期宣布启动，这是上海金山区朱泾镇待泾村与上海蓝城花开海上建设管理有限公司（以下简称“蓝城花开海上”）共同开发经营的项目。待泾村以99宗、共计113.02亩农村集体经营性建设用地的使用权作股本，蓝城出资，共同成立了上海花泾建设发展有限公司，花泾建发注册资本约2.27亿元，其中蓝城花开海上是大股东，持股51%，待泾村与朱泾镇经济合作社分别持股36.75%、12.25%。土地入股后获得的股权收益，按照保底加收益分配模式，持续为壮大镇、村集体经济赋能。
项目从2019年10月份启动立项，11月6日项目选址，2020年1月19日完成“农转用”，5月19日取得供地批文，7月3日取得了99本不动产权证书，全流程仅用了半年多时间，是上海农村集体经营性建设用地取得不动产权证书第一例。项目启动的一个背景值得注意：2019年8月，新《土地管理法》获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，定于2020年1月1日起施行。新《土地管理法》中，删除了原来土地管理法第43条，即任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制。
按照新《土地管理法》，农村集体建设用地经2/3以上集体经济组织成员同意，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。
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村民成股东，保证村民利益，推进新农村建设
为切实保障村民权益，三方签订了保底协议，项目建设期，按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红,建设期满后,按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红，如实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行，确保了农民既得收益不因初次试点而减少。按股权分配测算，113.02亩地将来一年的收入至少近200万元（股金），加上农用地流转费（租金）、停车场的停车费收益、门票收入的10%分红（股金），还有村民在园区打工的工资收入（薪金），每户农户都至少有了“1+4”的保障。如果所属的房屋被租用作民宿，还有除土地流转费之外的又一笔租金，自家种植农产品的还能实现自产自销拿到现金，再加上养老保障金，当地村民走出了一条“租金 ＋ 股金 ＋ 薪金 ＋ 现金 ＋ 保障金”的“五金”增收之路。
项目囊括精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场等在内的花海二期工程计划年内开工，预计明年完成建设，投入运营。利用毗邻乐高乐园的区位优势，基于“花开海上”生态园的“上海南郊花海·芳香小镇”将以“优势互补、时间错位”为策略，探索夜间旅游新模式，开挖“花文化+夜间旅游”项目，并通过亲子科普营、闺蜜乐享团等主题活动，不断丰富全年不同时段的旅游活动和产品，带动景区“芳香经济”新引擎。
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房企产城小镇企业应如何抓住“机”
虽然在政策支持集体土地做文旅小镇、产业园小镇的项目在全国都可以操作，但大型开发商很少参与。主要是对土地可持续性持观望态度，村民众多，村集体组织定期换届，如何保证各方遵守经济契约，是集体经营性用地项目稳定可持续运行的一个难题。“毕竟土地是村集体的，也没有经过国家征收变成国有用地，三五年后某一方反悔，甚至租约到期后何去何从，是企业最关心的问题。”
未来随着“三道红线”的发布，企业重资产持续投入、疯狂拿地模式面临严峻挑战，各房企纷纷主动降低拿地规模，以实现债务的优化。集体建设性土地入股，企业无需一次性缴纳土地款，而是每年以分红形式缴纳土地租金，有效降低企业的前期投入，优化企业债务结构，或许可以成为企业追求规模化新的探索。但是真正实现一套完整的模式，保障企业、村民、政府三方利益，国土资源部和企业都有很长的路要走。
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