集美西亭官任，能否拆出岛外天花板？

　　关于集美新城核心区，之前有篇分析过《集美新城核心区，城市包围农村 》，总结西亭核心区未来发展，最大的阻碍是西亭村拆迁问题:学校只建到一半，小学初中全部挤在一起，导致随着生源逐年增加，学校硬件条件不堪重负；片区十几条断头路坚守十年，严重影响整个新城界面！

　　现在随着西亭村拆迁落地，集美新城未来已经清晰可见，接下来从几个角度，来分析未来几年西亭、官任片区产生的变化，及对集美新城乃至岛外格局产生的影响。

　　一、西亭拆迁进度

　　今年初官任地块已经全部拆除完毕

　　目前仅剩西亭村，这一两个月西亭村拆迁进度很快，目前大约拆除一半

　　听说这次西亭村这次能顺利拆迁，zf是以岛内标准赔付村民的(未经考证)

　　如果目前的拆迁速度可持续，困扰新城多年的城市包围农村的现状应该会在接下来几个月内迎来巨大的改变，集美新城的城市空间、功能、环境将迎来进一步的扩展和优化！

　　二、产业聚合加速+教育医疗商业交通陆续落地+人口持续导入

　　1、产业

　　西亭核心区基本被一南一北两大产业园区和东边电子城·国际创新中心、中科院..包围，目前软三和杏林湾营运中心企业不断入驻已初具规模，东边的电子城·国际创新中心今年也陆续建成开始招商！如此规模的产业聚合，应该是厦门有史以来最大的！

　　2、医疗

　　位于软三边、在西亭核心区2公里范围内的四川大学华西厦门医院、厦门市妇幼保健院集美院区陆续开工建设，项目进展顺利，华西厦门医院计划于2021年下半年竣工验收，交付使用，市妇幼保健院集美院区预计2024年上半年投用。

　　3、商业

　　目前传出的消息看，2021将会有三家综合体开业，分别为世茂、ioi综合体、龙湖天街；

　　而位于西亭核心区的大悦城zf也采用新的出让方式，商业住宅打包，严格住宅销售和商场开发同步，保证商业综合体开发进度！

　　4、交通

　　目前地铁1号线已经通车，在建的地铁6号线，计划于2023年竣工，两条地铁线汇聚于西亭核心区，随着未来6通车，相信能吸引角美同安人流来集美新城消费和工作！

　　5、人口持续导入

　　据统计2020年厦门常住人口将达550万 集美区110万居首位，而随着集美新城产业、教育医疗商业的不断落地，位于集美新城中心位置的西亭村拆迁后，将进一步提升西亭核心区的城市界面，有望进一步吸引更多的人来安家置业！

　　6、教育

　　2018年年底，厦外集美校区已经开建，目前校舍正在建设中，预计2021年春季验收，2021年秋季投入使用。

　　厦门二中集美校区落户软三，拟建1所60班高中 约6万平！

　　教育一直是集美新城的短板，也是大家最关心的话题，随着西亭村的拆迁，西亭核心区教育配套也将迎来变化，后面将分几个篇幅从整个集美新城的现有数据来分析未来西亭核心区未来学校调整。

　　三、集美新城各板块商品房统计和学校划片

　　杏锦路

　　4500套左右，沿湖一侧：天境云著、园博1号、中航城A区、ioi园博湾,读园博小学；

　　6000套左右，另一侧：天峯、鹭原、天悦、水晶、联发、龙湖，读杏苑小学；

　　杏锦路两侧总共约1.1万套商品房，目前初中统一读诚毅中学。

　　滨水

　　水晶湖郡～5000套，保障性住房滨水小区～5000套，读滨水小学；

　　ioi世茂 ～3000套，加上园博公寓目前暂读滨水小学，以后读旁边规划的莲花小学；

　　滨水片区商品房+保障性住房总共约1.3万套，目前初中统一对滨水中学。

　　亭北

　　根据最新的规划，商住地已经全部出让，包括中交、央著、中海总共约4700套商品房；

　　已经规划的西亭人才公寓约1600套；

　　目前小学统一就读于集美实验小学；

　　初中目前就读于西亭片区的外国语集美分校

　　西亭

　　莲花系～4000套

　　中C～3500套

　　西亭安置房～2300套、官任安置房(A1、A2地块报建 总投约13.5亿)

　　西亭官任本地村民～1700户

　　待出让地块(官任1块、西亭8块) 不少于5000套商品房

　　预估西亭片区未来商品房+安置房总共不少于1.4万套

　　目前小学初中统一读外国语集美分校。

　　可以看出，目前集美新城四大板块，除西亭板块外，其它三大板块商住地基本开发殆尽，而西亭板块目前只开发一半多点，随着西亭官任拆迁后，腾出来的地块，无疑是未来集美新城开发建设的重点！(以上数据统计如有太大出入欢迎指正)

　　西亭板块未来学校调整，存在的几种可能

　　随着未来西亭官任地块陆续出让，十年前规划片区的中小学用地，目前明显已经规划跟不上变化，存在调整的可能。

　　小学

　　以其它三大板块约5000户对应一所小学，未来西亭板块，至少建两个以上的小学，或一所两倍以上规模的园博小学、杏苑小学、集美实验小学；

　　而目前片区唯一的外国语集美分校也只建到原规划一半，拆迁完后，全部建成也只能勉强容纳约1.5万户居民的小学学位需求，很难再塞进去一个初中！

　　初中

　　通过上面分析，早期规划的九年一贯制学校，目前已经跟不上时代的变化，片区初中大概率会重新调整，下面来分析西亭板块初中学校调整的几种可能和影响：

　　1、重新规划出一个地块为西亭片区初中学校用地

　　这个初中学校，从生源质量、学校硬件、位置环境，应该也不会弱于杏锦路的诚毅中学！

　　2、初中划入外国语集美校区

　　取消目前外国语集美分校的初中，西亭片区初中划入校区，这个也是有惯例，之前中A旁的园博小学开始就是规划九年一贯制，后来取消初中，初中划入现在的诚毅中学；

　　扣除很多西亭拆迁户，西亭亭北两头都持有的房产，西亭片区调整对他们没任何影响（基本都会选择外国语校区）

　　一年段20个班的外国语校区，也足够容纳西亭、亭北约1.7万套商品房+1700户西亭官任村民+软三符合要求的人才！

　　四、外国语集美校区划片疑云

　　一直以来未建成和未确定招生方案的外国语集美校区，一直是厦门房地产圈讨论的热点话题，目前官方都小心翼翼，不敢走漏半点风声，学校边在售的开发商，对外广告也是死抠字眼，以免以后引起不必要的纠纷！

　　外国语集美校区未来存在的几种招生方式：

　　1、集美实验小学直升，剩余集美新城或全区摇号

　　目前坊间传的比较多的方案，亭北二手房市场价格，卖家也都把学区溢价提前加上去了！

　　这种方式利于未来亭北二手房源坐实目前的学区溢价，不利于西亭片区未来新盘的开发销售，意向购房者(包括其它片区摇到号想置换到离学校近点的家长),肯定更多的选择海翔大道另一侧能直升的房源。

　　2、亭北、西亭片区直升，有剩余名额分配其它片区摇号

　　这种调整方式，有利于提高西亭片区土地出让溢价和开发销售进度、入住率、加速新城人气聚拢！

　　3、多校划片

　　跟马銮湾一中校区一样，采用多校划片，离得近未必就能划进去，目前传的学区房等于买了一个摇号的资格。

　　这种方式兼顾集美各片区教育资源公平的情况下，还能一定程度上吸引摇到号的家长把房子置换到西亭、亭北离学校近点。

　　当然也有可能开始以第1种方式招生，后来以2种方式招生，最后变成第3种；如果这样估计到时候会有不少业主跑出来nao了

　　还是开发商聪明把“零”改成“邻”，未来可以撇的一干二净

　　总之西亭片区如果有规划新地块建初中，只有摇号机会；亭北开始直升，未来也不一定一直直升！(岛外学区房比岛内难炒啊)

　　五、西亭、官任地块入市价格

　　根据目前的规划，西亭村拆迁完后，西亭片区有8块商住地，官任地块1块商住地

　　1、高端：官任地块

　　官任地铁上盖地块已经名花有主，而且绑定综合体，估计会挤牙膏式卖到2025年了，开发商也会打造成比目前天境云著更高端，参考天境云著目前沿湖三栋有湖景的价格，官任地块开卖均价预估不会低于5.5万/m；

　　2、改善：西亭地块

　　西亭八块商住地，如果迅速出让，也会卖到2025年或者更久，不过缺少湖景加持，开发商应该都会打造成类似目前杏锦路西侧改善型楼盘：天峯、鹭原、水晶地铁公园；参考最新开盘的国贸鹭原的价格，到时西亭新盘整体均价应该不会低于4.5万/m

　　3、对集美新城各片区二手盘，未来价格的影响

　　杏锦路、滨水、西亭亭北板块，整体价格会被西亭新盘压制，

　　新城沿湖景观品质楼盘，价格同样也会被官任地块新盘压制。

　　六、岛外天花板

　　在zf定调年涨幅不能超过5%的情况，集美新城甚至岛外各板块，未来几年房价会被西亭、官任新盘控制在异常稳定的状态，跟岛内五缘湾持续供应的新盘，一起维持着厦门岛内外楼市的稳定，市场整体以自住刚需改善为主，投资炒作学区房、新城的热度将会受到有效抑制！

　　接下来几年集美新城的开发将会是去伪存真，修炼内功，防止重蹈产业未熟 房价先跑的老路！

　　在海沧新城日渐老去，岛外其它新城尚处在稚嫩期的时候，面对岛内五缘湾同样大拆迁带来的巨大变化，集美新城核心区拆迁后地块开发进度，城市界面的更新，能否撑起未来十年人们对岛外的信心？