农村宅基地上房屋遇“棚户区改造”，3大谈判要点能确保补偿

在城镇棚户区改造数量锐减的当下，涉及城乡接合部、城中村、城边村的所谓“棚户区改造”项目仍然占据了一席之地。面对这种“非典型性”的棚改，被拆迁村民该如何与拆迁方展开协商谈判才有意义呢？本文，律师就提示大家3个重要的谈判要点，帮助各位在与拆迁方的直接对话中不落入下风……

【谈判要点一：善用“提意见”“听证”权利，让协商谈判机会增多】

拆迁中狭义上的协商谈判，仅指拆迁公告发布后签约期限届满前双方所展开的协商谈判。拆迁公告未正式发布，谈不谈似乎都行；签约期限届满了拆迁方就可能急着拆了，也就丧失了继续谈下去的耐心和兴趣。

但首先需要被拆迁人群体明确的是，协商谈判绝不应局限于拆迁的某个阶段中，而应当贯穿整个程序的始终。

涉案项目的补偿安置方案也绝不应是拆迁方制定好了以后直接硬塞给被拆迁人，并迫使大家去接受，被拆迁人对于方案本身应当是有其话语权的。

故此，被拆迁村民要善于运用“提出意见”“申请听证”的权利，这对于征收性质的“棚户区改造”而言尤为关键。

须知，对于协议搬迁性质的项目而言，方案很可能就是开发商联合村委会单方面拟定的，被拆迁村民可能连提出意见的机会都没有就被入户要求在协议上签字了。

那么对于这种情况，村民会议及其授权召开的村民代表会议就是极其重要的“博弈场”。村民要充分运用《村民委员会组织法》所赋予的村民自治权利，对所涉项目的补偿安置方案进行全面细致的“逐条逐项审查”，通过民主程序来促使其中关键条款内容的修改、调整。

【谈判要点二：补偿标准必须明晰】

农村宅基地上房屋所能牵涉的棚户区改造项目，可以从以下3个层面来审查其补偿标准是否公平、合适：

1. 若涉案宅基地位于城市、镇规划区范围之外，涉案项目系征收性质，那么对宅基地上房屋的补偿应遵循《土地管理法》第48条的规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。 此时，补偿应涵盖“地钱+房钱+奖励”，根据各地方的不同规定，重点要放在是否引入专业评估，以及所对应的补偿价值标准是否准确无误上。

2. 若涉案宅基地已经位于城市规划区范围内，那么要考虑是否应当参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的问题。如果能“参照执行”上，补偿数额将会显著高于前述依据《土地管理法》规定计算得出的补偿数额。

3. 如果是协议搬迁性质项目，只是“挂”棚户区改造的名义，那么补偿标准、项目、方式都可能规定得非常草率、随意，不符合590号令或者《土地管理法》规定的情形将可能随处可见。

此时，被拆迁村民不要拘泥于上述法律法规条款的限制，而完全可以理直气壮地整合多数村民的意见，提出自己的补偿方案来。谈不拢，你就别拆，道理非常简单直接。

【谈判要点三：不要在强拆、帮拆威胁面前轻易被吓退】

总体而言，牵涉城乡接合部的这类棚户区改造项目在操作上没有城市中心区域那样规范、严谨，各种“乱搞”的可能性客观存在，且在个别地区有抬头之势。

逼签、强拆、帮拆就是其中的典型特征，几乎与拆迁项目形影不离、密不可分。被拆迁村民切勿轻易被这些“注定会发生”的事情吓退而草率签约，一定要敢于向拆迁方明确指出其违法点，声明自己已经在咨询或者委托律师，敦促其停止上述错误做法，回归到依法解决拆迁补偿纠纷的正道上来。

“一逼签就签约”客观上将会导致拆迁补偿纠纷的权利救济彻底落空，更会在一定程度上助长违法拆迁行为的嚣张气焰，对所有正在或将要经历拆迁的老百姓而言适得其反。

而对于强拆或者帮拆，被拆迁村民要注意以下3点：

1. 对村民合法使用宅基地建造的房屋，任何单位和个人无权实施强制拆除，要拆请它先提供法院的强制执行裁定；2. 时刻警惕将好房拆成危房，进而实施“解危排险拆除”，以及将历史遗留原因形成的无证房屋认定为违建进而实施拆违的手段，及时针对相关认定、处置文书提起诉讼；3. 对所谓的村民“帮拆”要及时报警、取证，通过民事、行政甚至刑事等途径追究相关行为人的法律责任。

北京楹庭最后要提示广大被拆迁人的是，涉及农村房屋的“棚户区改造”很多时候只是一个被拿来当幌子用的名义，但幌子可能难掩其协议搬迁、商业开发的实质，更不能成为征收项目当然合法的护身符。被拆迁人要敢于依法积极协商谈判，不要怕事，更不必怕见人，积极精准的谈判往往是最终达成协议、握手言和的关键，复议、诉讼、查处申请等等却可能仅仅是手段。