郑州楼市挺不住了！降价盘频出，购房者要避开这些坑

　　这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

　　提问：房姐，刚听说的，急，在线等：吉地澜花语，在郑东新区白沙，方特和绿博园斜对面，近中牟。刚刚现房特价，一万出头。朋友的熟人在里面，强力推荐，说升值……房姐怎么看？另外：1，金水北的瀚宇天悦城二期，17000，23年底交房 2，管南的福田九鼎公馆，15000，22年底交房。3，还有推荐常西湖新区的…… 房姐，有子弹80 吉地澜花语，行不行？您对白沙，对郑州投资潜力板块有什么推荐 急等，谢谢

　　回答：你好，郑州横盘期，远郊板块新盘特价盘频繁出现，所以买特价房要特别谨慎。核心板块的价格比较坚挺，但是远郊的楼盘都不好过，特别是没有地铁的楼盘，跌幅比较大。

　　子弹80关注：老经开区，北三环，杨金片区，龙子湖，商城核心区，东金水老城。

　　子弹60关注：高新老城，常西湖南北，中原老城，东南环外，滨河国际新城，管城环内。

　　子弹50关注：西南郊区，西南环外，象湖片区，中原新区 子弹40万内关注：绿博，中牟西，洞林湖，荥阳东，白沙等。

　　优先关注第一梯队。

　　提问：新人首问，我是江苏徐州人，定居西安。现有雅居乐铂琅峯90平米住宅，2012年购入月还2200。2018年购入万科高新华府160平住宅，14000元/平，月还6800元，2019年又在该小区购入180平洋房，16400元/平，月还8400元。2019年12月在融创海逸长洲购入161平住宅，15800元/平，月还7700元。另还有江林新城4期小产权90平住宅，2014购入，无贷款。现压力巨大，买房借款150万，买房买魔症了，房贷25000元左右，月收入20000，有些其它收入不稳定。请房姐破题，这些房子升值空间如何，是卖房解决眼前问题还是咬牙坚持。西安的发展个人信心不足，比起成都武汉郑州，差点意思

　　回答：西安不如重庆成都武汉郑州。 但是，如果西安继续拆城中村，继续大力兴建基础设施，会拉近与重庆成都的距离。 西安上一轮涨的有点过火了。需要等价值回归，下次启动要在成渝郑之后了。 这几套房子问题都不算大，西安发展总体上西南>东北。 现在来看，你能买的只有雅居乐。 建议分割出租（劏房）缓解月供压力。 不要太激进，有了赚钱效应之后再扩张，可以考虑出手一套换成都和武汉

　　提问：房姐你好，请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗，听说北师大附属学校会开在那，旁边的新城桃李郡是对口的，可以入手吗

　　回答：你好，投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我们投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。 武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

　　提问：1，青岛胶东新机场附近航空小镇想买2亩地建设一个100个房间的宾馆自己经营，主要客源是通过飞猪或者携程购买廉价机票晚到或者需要早走的旅客，主要是接机服务，你看能行吗，一点经验没有。预计投资600万，用这钱投资买房收益大还是开宾馆好呢，手里已经在当地县城有3套房子了，其他地方有合适投资的房子吗，但大多一二线都限购，怎么干长期收益高呢

　　回答：青岛胶东新机场一天的吞吐量是多少？ 机场附近宾馆主要住客是谁？

　　1.因航班延误或取消而被迫过夜的乘客。入住率取决于: 恶劣天气。

　　2.搭乘红眼航班的乘客。入住率取决于：机场红眼航班数量 另外机场周边酒店入住率怎么样？你的竞争对手数量多吗？ 估算下入住率、平均房价，人力成本，结合成本估算回报。 ps，酒店有折旧，过若干年要重新装修，结合酒店新旧程度将来装修成本摊入每年折旧（成本） 以上问题考虑清楚了，再决定要不要干。 做宾馆比投资房产要付出的成本大多了

　　提问：新人首问。武汉沌口金域蓝湾三居室一套，15年购贷款已清，投资用途。请问现在出手还是持有？怎样能让资产增值，悉听建议！

　　回答：你好，沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强 所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。 如果自住可以继续保留金域蓝湾，沌口的ceo盘，品质不错，短期内可以保持溢价，但是板块未来难跑赢大盘。 纯投资角度，建议出手金域蓝湾，置换到关山大道 光谷东这些领涨板块。

　　提问：新人首问：房姐您好！有急事咨询，本人坐标深圳，于去年年底购买领航城房子一套，已签网签合同并交付定金30万（总价315万），中介费3.5万。因房子于今年6月满两年，所以还未申请贷款和过户。但刚收到业主通知中介，要求我加价30万方可过户或业主退回30万定金加30万违约款违约。目前同小区同户型最近最高成交价为353万。合同约定与业主协商满两年后过户，如违约需双倍返还定金或赔偿约定成交价20%费用。请问：目前情况下怎样选择1.接受违约但怎样能让业主按20%房款赔付（63万）？2.加价过户，加多少钱合适？3.接受业主违约30万，重新选筹？谢谢！

　　回答：楼市上行期，业主违约的比例会大很多 按照合同执行，业主按20%房款赔付，直接走法律程序好了。

　　解决思路：

　　1、向中介试压，让中介沟通这个事情，本来责任就在业主方，中介不理就向上层举报，最好是涨价控制在合理范围内，比如10万。

　　2、出一份律师函（几百块钱），再次通知业主，按约履行合同，一般业主这步就会妥协

　　3、如果前两步业主还没有反应，就可以打官司追求赔偿违约金。

　　提问：新人二问，房姐你好，之前听你讲过睡城投资优先级是白沙洲>四新>后湖，这里我有一事不明，白沙洲的起步较晚，配套不及后湖，为何在价格差不多的情况下优先级更高？反过来想，白沙洲和四新相比后湖，是不是溢价了呢？这三个同为睡城的地方，具体差异有哪些地方，求解

　　回答：你好，以前分析过 四新和白沙洲定位是睡城。 四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。 四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。 白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。 白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。

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