追踪调查|东原地产重庆项目“首付贷”普遍 有项目疑违规“商改住”

　　《中国科技投资》孙珊珊 李晓娜

　　东原地产重庆多项目存在为“三无人员”包装身份贷款买房、与业如信贷进行“首付贷”合作以及有项目疑违规将办公楼当公寓卖等乱象。

　　此前，《中国科技投资》独家报道了重庆沙坪坝区东原晴天包装“三无人员”身份、引入“首付贷”。根据公开资料，东原天晴开发商为重庆晶磊房地产开发有限公司，股权穿透为东原房地产集团有限公司（以下简称“东原地产”）的子公司。

　　近期，记者实地走访了东原地产重庆多个项目，发现东原天晴项目存在的问题并不是个例，诸如东原映阅、东原嘉阅滨江和东原嘉阅湾等项目也存在上述现象。

　　多位相关项目置业顾问向记者透露，项目是通过华宇集团旗下的金融公司重庆业如小额贷款有限公司（以下简称“业如信贷”）办理“首付贷”，与东原晴天项目业主此前爆料的小额贷款公司一致。

　　此外，东原嘉阅湾疑违规“商改住”、东原嘉阅滨江则疑存“捂盘”现象。就上述问题，《中国科技投资》记者联系东原地产西南区域品牌负责人并致函其母公司迪马股份（600565.SH），截至发稿前，均未获回复。

　　为“三无人员”包装购房

　　有项目涉嫌“捂盘”

　　为遏制“炒房”牟利行为，自2017年1月14日起，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人（即“三无人员”），在新购首套及以上的普通住房时需缴纳0.5%的房产税。

　　另外，2018年6月28日，重庆市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，对不能提供一年以上重庆市纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，要求暂停发放购房贷款。

　　这意味着，重庆市“三无人员”购买首套房就需缴纳0.5%的房产税，还要全款购房。

　　然而，记者实地走访东原地产重庆多个楼盘发现，项目可以帮助“三无人员”包装身份，使其获得贷款购房的资格，且只需向相关中介支付一项“包装费”。

　　其中，东原映阅项目包装费用为总房款的1%。包装完成后，“三无人员”只需支付三成首付，剩下的可以通过银行按揭贷款。

　　在东原嘉阅滨江项目，置业顾问赵勇（化名）同样表示可以包装，费用为按揭贷款的2%。他可以为业主对接包装人员。

　　赵勇称：“有专门做这块的，经常有客户在找。我可以对接，你也可以去找，但是你自己去找的话，外面的包价基本在2万到3万。项目对接，收费是（按揭贷款的）两个点。”

　　北京东元律师事务所李松律师认为，给“三无人员”包装身份，使其获得按揭贷款“是一种骗贷行为”。

　　“因为是中介帮着（‘三无人员’）取得贷款资格，法律责任应由购房人和中介来承担责任。如果（银行）发现这个问题，银行可能会提前收回贷款，解除双方贷款合同，最大的风险还是购房人（承担）。”李松律师补充道。

　　值得一提的是，记者注意到东原嘉阅滨江还涉嫌“捂盘”。根据安居客信息，该项目4栋洋房早在2020年5月就已经拿到预售证。但是直至10月30日，记者前往该项目售楼部，赵勇表示这四栋洋房均未开盘。同日，重庆网上房地产网显示，这4栋仍未卖出一套。

　　*东原嘉阅滨江总平面图意向图，捂盘的系12#、13#、14#、18#四栋洋房，图由该项目置业顾问提供

　　早在2010年，重庆市国土房管局就发布了《关于规范商品住房销售行为的通知》，要求开发企业在取得商品房预售许可证后10天内，必须将取得预售许可的商品住房一次性公开，整幢、全部同时对外销售。

　　多项目推行“首付贷”

　　金融公司系业如信贷

　　在东原嘉阅湾项目售楼部，摆放的《重庆市商品房销售公开承诺书》明确写明“不实行购房‘零首付’，不提供‘首付贷’”。

　　然而这些形同虚设，该项目置业顾问周清（化名）直言，如果需要做“首付贷”，可以帮忙找小贷公司。

　　*记者拍摄于东原嘉阅湾售楼部

　　东原映阅项目置业顾问陈双（化名）表示该项目有“员工贷”。记者发现，所谓的“员工贷”就是“首付贷”，即通过华宇集团的金融公司业如信贷办理首付贷款。

　　在陈双提供的金融产品方案中，记者看到借款时间最短3个月，最长为两年。而方案中提到的利率为手续费费率，在4.5%-17%之间，可以按季度还，也可以到期一次性缴清。

　　*“首付贷”产品方案，图由东原映阅置业顾问提供

　　东原嘉阅滨江项目亦是通过业如信贷办理“首付贷”，首付贷款最长一年，可以先付1.5成首付，剩下的1.5成按季度还清本金。置业顾问赵勇称：“利息不用付，我们公司补贴，但是限名额。”

　　赵勇表示，领导批准让部分购房者无息首付贷款，是因为“领导差业绩，这关系他们奖金。（首付贷）申请多了，他们奖金减少。（但是）如果没有完成业务的话，（奖金）更减少。每个月集团会有任务下来，这个月（10月）还差2.7套，将近300万”。

　　东原嘉阅湾项目疑违规“商改住”

　　成交价远低于备案价

　　除上述问题以外，记者在调查中还发现，东原嘉阅湾项目把办公楼当公寓卖，也就是“商改住”。

　　东原嘉阅湾项目置业顾问周清表示，3-2期3号楼和4-2期5号楼系公寓，目前3号楼已售罄。不过，截至11月5日，记者在重庆网上房地产官网看到，3号楼仍有部分房源未售。并且，记者从该网站获悉，上述两栋楼使用用途均为办公。

　　*截图来自于重庆网上房地产官网

　　东原嘉阅湾售楼摆放的《证件公示》上面第八条也明确写明，“本项目房屋用途为商务金融用地/办公”。

　　*记者拍摄于东原嘉阅湾售楼部

　　而无论是项目的宣传册、户型模型，还是置业顾问的说辞，都对办公用途避而不谈。

　　更为关键的是，该项目3号楼C1户型模型直接呈现的是居住样式，包含床、厨房用具、客厅等，5号楼户型宣传册上则写着“灵动划分起居室，干湿分离舒适居家”等宣传语。另在周清提供的《置业计划书》里，房间类型一栏标明的是“公建-loft公寓”。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，项目土地性质没有发生变更，没有取得相关批准文件，就不能擅自改变用途去销售。“现实生活中这种所谓的‘商改住’往往都是违规的。”王玉臣明确表示。

　　*图由记者拍摄于东原嘉阅湾售楼部

　　值得关注的是，记者发现5号楼的特价房价格远低于备案价。以周清推荐的5号楼附11号305为例，该房屋备案的套内总价约为54.2万。但是在上述《置业计划书》中，其套内成交总价为42万左右，折扣低至约78折。

　　按照《置业计划书》给出的折扣计算，该房源最终建面单价为9791元/平。但重庆网上房地产官网显示，3号楼备案的建面单价在11000-13000元/平上下，5号楼则约在12600-21000元/平。

　　3号楼和5号楼户型面积普遍在30-50平方米。据克而瑞相关数据显示，2019年至2020年11月23日，该项目50平方米以下的户型面积成交均价为9705元/平。也就是说，从2019年开始，该户型成交均价就普遍低于其备案价。

　　2017年，重庆市国土房管局曾下发《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》，要求预售价格经备案后，开发企业应按规定执行，若要调整预售价格的，必须提供调价依据，理由不充分、不合理的，不办理变更备案。

　　大幅度打折背后的调价依据是什么？是否向房管局申请并获许可？重庆网上房地产官网显示，截至11月2日，5号楼仅售出一套，低价背后是否与房屋去化不佳有关？《中国科技投资》记者就上述问题联系东原地产西南区域品牌负责人并致函其母公司迪马股份，截至发稿前，均未获回复。