距成都发布摇号新政过去3天了，不知道大家有没有从自己是第几顺位的紧张情绪中平复过来。
有利好刚需的政策护航，加上成都存量低地价项目或集中出货的传闻，以及未来低地价TOD项目的相继入市，刚需购房者的可选择面最大程度地扩大了。未来一两年内，可能是刚需买房的最佳窗口期。
前段时间轨交集团传出消息，说年内可能有4个TOD项目要开盘，分别是陆肖站TOD麓鸣九天、梓潼宫TOD梓潼四季、中环TOD十里风和、双凤桥TOD凤舞七里。
这4个项目里面，中环TOD十里风和是唯一一个位于主城三环内、还有90㎡左右的小户型的项目。
项目信息
项目：中环TOD十里风和
位置：成洛大道和槐树店北三路交汇处（鲁能城旁）
环线：东2.5环
地铁：4/7号线槐树店站
开发商：成都轨交集团
占地面积：约112亩
住宅容积率：1.97
总户：1184
楼栋数：5栋高层（27-32F）+15栋洋房（7-9F）
高层：面积91-135㎡，梯户比2T4
洋房面积：预计130㎡以上，梯户比1T2/1T3
物业：轨道万科物业
物业费：3.8元/㎡
预计交房时间：2022年上半年
首推产品：全部5栋高层，572套，面积91-135㎡，梯户比2T4
预计价格：清水2万元/㎡
周边参考价：
新房：鲁能城上批次带装修均价2万元/㎡
二手房：10月鲁能公馆成交均价2.44万元/㎡
项目规划
临成洛大道的4栋高层修建进度
项目就不过多介绍了，上面的基本信息就是提炼过的简单粗暴的总结。项目首批次开盘预计5栋高层全推完，单价便宜的、面积偏小的、总价可控的都在这批次了，刚需可以冲。
前提是，可以接受周边配套目前并不算很好：商业方面主要是鲁能城社区型商业和成都东方希望拿下的75亩商地（商业体待呈现）、万象城等，教育方面主要是成师附小城东分校、双庆小学等。
对面的鲁能城
槐树店站E口现状
槐树店站k口现状
下面说下我们看完这个盘的一些感受：
一，有点不一样的TOD
成都之前宣传的TOD概念，主要是以地铁站点为核心，向外发散300-800米半径，但这个TOD，别说地铁上盖了，就是距离地铁站点都还稍微有点距离...
项目与地铁站点间距离
现场建筑围墙上还能看出“崔家店TOD”痕迹，成都首批16个TOD示范站点里也的确有崔家店TOD，后来可能觉得距离崔家店站也不近吧（还没槐树店站近），就改成了中环TOD。
项目施工现场
另外商业配套方面，TOD规划原本应该包含办公、商业、住宅、公园等一应俱全的生活配套。但据了解，项目总体量约23万方，商业总体量约5万方，其中还包括写字楼，用于购物的商业主要就是两个小盒子商业和部分沿街底商，占比不高。与其说是TOD，其实更像个普通的住建商项目。
不过十里风和还是有特别之处：首先，项目内部有已经投入使用地铁中环控制中心；其次，十里风和虽然不是正儿八经的地铁站点上盖物业，但它是妥妥的地铁车辆段上盖物业，简单点说就是项目地下是地铁停车库。
二期地块内的地铁运营公司
项目地下两层为地铁停车库
全国不少城市都有车辆段上盖物业，这是参照港铁的土地集约开发模式，十里风和应该是成都首个。
这类车辆段上盖物业的建设，要考虑到地铁运营安全、项目绿化、房屋减震、抗噪音、排水设施等问题，建设难度比一般项目大得多，十分考验开发实力。且因为地下要修建地铁停车库，整个小区被抬高了2层，私家车停车场在1楼。
这对于住在楼上的业主来说，不知道算不算好事，可能既要 考虑 噪音问题，也要考虑安全问题。不过，如果对外说“我家楼下停着地铁”，听着好像还挺酷。
二，产品规划受限
或许正是因为项目较高的开发难度，致其产品设计异于常规。
一般来说2T4户的高层户型设计通常是“端头大中间小”，端头户型尽量朝中庭和朝南。但十里风和 4栋临成洛大道的2T4户高层，临路的两户，主采光面向南，但面积偏小，在91-108㎡区间，主打刚需；端头的两户，主采光面向北，面积偏大，在116-133㎡区间，主打首改。
项目首推产品户型分布
也就是说，如果偏向于更大面积的首改客户要选择朝“中庭”，那就得接受主采光面朝北；如果要选择主采光面朝南，那就得接受主干道可能带来的噪音影响。
再看唯一一栋东西向的高层，91㎡户型主采光面朝西，119㎡户型主采光面朝东，都没有直接邻主干道，相比之下这一栋的119㎡户型算是不错的选择。
最后总结一下
十里风和在我们看来不算真正的TOD项目，但它是妥妥的地铁车辆段上盖物业，距离地铁站点也比较近，周边配套目前来看不算很好，除了成都东方希望前段时间拿下一宗75亩商地用于打造商业综合体外，其他 短期内似乎 不会 有太大变化； 周边还有些空地，从 规划图看主要是住宅 。
如果对配套要求不高，那这个项目还是比较值得刚需和首改家庭考虑。尤其是首批次，推出全部5栋高层住宅，面积91㎡起步，应该是这个项目准入门槛最低的一个批次了。之后的洋房面积预计130㎡起步，价格预计也更贵。
不过，从现场踩盘来看，周二上午售楼部人气就挺旺。据置业顾问介绍，项目一周到访客户大概有三四百组，可见其热度。如果开盘价合理，预计也是一个凭运气、看顺位摇号的热门盘。
说完偏刚需的十里风和，请大家期待下一期偏改善的凤舞七里项目测评哦！
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