内部认购、预订、排号、发放 VIP 卡、吸纳会员、交认筹金、交定金……为了留住看房客户，枣庄开发商使出“浑身解数”搞出五花八门的收费名目。但是枣庄购房者注意了！如果楼盘没有取得商品房预售许可证，这些收费的名头都是违规的。大众网·海报新闻记者特别采访枣庄市房屋征收与开发办公室，带你看清“买房那些事儿”。
今年7月23日，枣庄市住房和城乡建设局、枣庄市市场监管局联合下发《关于进一步加强商品房销售监管规范开发企业经营行为的通知》（以下简称《通知》），其中强调，开发企业应严格遵守《商品房销售管理办法》等有关法律法规规定，依法取得商品房预售许可后，方可开展商品房销售活动。根据《通知》中的要求，未取得商品房预售许可的项目，不得自行或委托第三方平台、机构、渠道进行销售，不得以内部认购、预订、排号、发放 VIP 卡、吸纳会员等形式变相销售，不得收取或变相收取认筹金、定金等性质的费用。大众网· 海报新闻记者求证了住建部门后获悉，这份《通知》中的具体条框至今仍在施行。
什么是“商品房预售许可证”？《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。
到底如何界定商品房销售行为？根据现行的《商品房销售管理办法》，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。《商品房销售管理办法》中所称的商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 而商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
那么开发商吸纳会员、冻结意向购房者资金、收取定金等行为是否属于商品房预售行为呢？大众网·海报新闻记者带着疑问联系到了枣庄市房屋征收与开发办公室。工作人员告诉大众网·海报新闻记者，如果开发商和购房者之间达成了购房意向的事实证明，如书面合同等形式，就属违规行为。比如说，开发商在取得预售许可证之前向购房者收了钱或冻结了资金，且开发商和购房者达成了协议，所交的钱或冻结的资金就是为了购买该开发商开发的房子，这种行为是违规的。同样，开发商发放 VIP 卡、吸纳会员等，开发商如若和购房者达成购房相关的会员协议，也属违规。
《通知》中还规定，房地产开发企业或经纪机构不得在买卖合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费、会员费、优惠申请费、信息咨询费、金融服务费、贷款服务费”等性质费用，不得对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息。
此外，《通知》还对开发商和楼盘的广告发布做出了具体规定。开发企业、承销代理机构及广告发布单位通过报纸、杂志、电视、广播、网络、宣传单等传播媒介发布销售宣传广告，应当具有商品房预售许可证明。商品房销售广告中不得含有能够为买受人办理户口、就业、升学、划定学区等事项的承诺。楼盘开发企业及销售人员在房屋推介过程中，不得虚假宣传、随意承诺，欺骗误导买受人，不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、学校及市政配套设施诱导买受人。
大众网·海报新闻记者查找了相关规定发现，1995年1月1日开始施行的《城市商品房预售管理办法》第九条明确规定：“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”1998年7月20日起施行的《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”也就是说，开发商在取得《商品房预售许可证》之前，一切预售行为都是违法的。
这份《通知》中的条条框框枣庄当地各大楼盘都应严格遵守，但实际卖房过程中，很多楼盘有意无意地违反了其中的规定。名目繁多的套路和理由，除了需要有关部门严格监管之外，购房者在卖房时也需要擦亮眼睛看清楚。针对开发商的各类违规行为，大众网枣庄将持续关注。（大众网·海报新闻 房产工作室）
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