随着南京主城区能够满足工薪置业的，中端项目供应的愈发不足，与日俱增的房价挤压了一部分投资客和刚需客，新房刚需市场“远郊化”成为常态，都市圈板块凭借高性价比成为这些“外溢”客群的关注对象。
从数据来看，六合作为近郊区域的主力大军，板块内新房似乎并“不好卖”，2020年南京各区域的商品住宅量价走势显示，六合区本年度的供求远低于高淳与溧水这两个远郊板块。究其原因，六合由于目前的交通及实际区位（偏远）的制约，对很多刚需客来说是不会主动去考虑的一个区域，本期我们浅析六合板块的市场特征。
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量价齐跌 土地热度进一步降温
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从土地源头来分析六合供销情况，2020年六合区截止目前成交2幅宗地，处于全市各区的较低位，仅高于鼓楼区。类比溧水与高淳两个远郊区域，六合的土地供应量与之仍有差距。
而从近五年六合区的涉宅用地成交变化来分析，可以明显看出，近几年区域的土地市场呈现出量价齐跌的现象。供应量上，2020年即将接近尾声，六合区本年度包括即将拍卖的2幅地，目前也仅有4幅地块的出货量，而成交楼面价在17年达到峰值后一直呈现维稳下滑的态势，整体土地市场热度一般。
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封闭型内生需求为主 价格敏感度高
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新房市场方面，从六合区域商品住宅的供应成交结构来看，区域内项目主打中小户型的楼盘居多，90-120㎡的供应占比达到40%，其次是90㎡以下的产品面积段，占比39%，成交主力也是常年集中在90㎡以下及90-120㎡。同时为了迎合刚需客户需求及对价格的敏感度，多数楼盘在定价上面也较为谨慎，以免流失刚需客。
只有少数开发商有针对性对区域内的改善型客户进行试探，其中以保利荣盛合悦为代表的改善项目，在雄州小板块打造叠墅产品。但随着项目的即将清盘，区域内后续也无纯新盘打造大户型产品，改善类成交结构进一步缩减，可见区域内的改善性需求仍待释放。
市场数据的背后，六合又有哪些机会和挑战呢？江北核心区目前的大热，真的能带给六合机遇和利好辐射吗？
要说南京眼下热度最高的板块，当属江北核心区莫属。2020年，是江北国家级新区成立的第五个年头，随着各方面规划的轮动下提速明显，眼下的江北新区早已经是南京置业的热土板块，也拥有着低中签率和逢开必罄的底气。
同处江北的六合，能否凭借着一衣带水的关系，借助江北核心区的高热实现腾飞呢？从地缘上来看，虽然六合与江北核心区同属江北板块，但从地理距离上，六合距离其直线约30公里，短期内利好难以辐射。同时不能忽视的是周边区域对六合的围剿问题，对比都市圈的滁州汊河新城来看，它与江北核心区的直线距离仅有15公里，在地缘优势不明显的条件下，汊河新城有着远比六合更低的房价来接纳外溢的刚需及投资客群。
再者，一个板块能够大热并长久的发展下去，其必然会带来虹吸效应，这对六合的影响是复杂的。因为板块之间存在着明显的发展差异，热度较高的江北核心区拥有更良好的规划、更大的上升空间、更多的就业机会，在这个过程中，势必会产生周边区域人口流走、资源的被吸附等现象。
因此，六合的未来的发展，因为与江北新区的空间距离较远，虽然能起到一个引导辐射作用，但短期内利好不明显，后期仍需要进一步促进交通基础设施的对接，实现协同发展。
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