直播：第一批公募REITs呼之欲出，资金将偏爱哪类基建项目？

2020年10月15日，《第一财经》举行了REITs系列网络直播第一期：第一批公募REITs（C-REITs）呼之欲出，资金将偏爱哪类基建项目？仲量联行评估咨询部资深董事熊建平先生与瑞银证券研究部助理总监徐宾先生一同作为嘉宾参与了直播，与主持人及线上观众分享了近期仲量联行在公募REITs方面的部分研究成果与看法。

REITs是什么？

REITs，即房地产投资信托基金，1960年创立于美国，为广大投资者参与不动产投资提供了新思路，发展至今，其底层资产已覆盖多个类别。自今年四月中国证监会和国家发改委联合发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）后，C-REITs也成为了被广泛讨论的话题。C-REITs的第一轮发行将聚焦于七大基建行业：新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络和园区开发，并采取“公募基金+ABS”的模式。

REITs为什么值得关注？

在第一财经的直播中，熊建平先生认为REITs是帮助广大投资者增加资产配置选择的一大渠道。由于其有着收益稳定且增长潜力大的特性，是除了固定收益产品、货币资金产品、大额存款等理财方式之外全新的投资渠道。其风险较股票更低，收益较债券又更高。出于扶持新兴市场的目的，今年八月由证监会发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《通知》）中要求项目分红回报率达到4%，虽然其实际回报率还取决于具体资产的营业能力、行业属性及市场中买家的博弈情况，相比其他金融产品，该利率有较强的竞争力。

以收益率相对来说较稳定的中国10年期国债回报率举例，目前我国10年期国债回报率在2.9%-3.1%之间。（相关阅读：公募REITs估值与发行价规律探索）

我国10年期债券近期利率期限结构情况

再将目光移至REITs发展较为成熟的美国和新加坡市场，以新基建行业中的数据中心REITs举例，2015年至2019年，美国与新加坡数据中心REITs的年化增值回报率平均值为17.7%，同期，标普500、道琼斯综合、罗素2000、新加坡海峡指数的回报率平均值仅为5.8%。（相关阅读：境外IDC REITs投资表现与资产增值因素分析）

增值收益：IDC REITs vs 股市大盘，数据来源：Bloomberg，仲量联行整理分析

公募REITs面面观

从监管部门四月发布《指引》公开征集意见，到八月《通知》正式落地，期间只有四个月左右的时间。之后具体对承销商、基金、第三方中介机构等交易参与者要求的相关规定也陆续落地，熊建平先生表示，这充分表明了监管部门快速推进C-REITs的信心。

公募REITs的首次发行将聚焦在基础设施领域，而此次第一财经的直播节目则就该领域中仓储物流、数据中心及传统基建三类资产进行了具体讨论。

1、仓储物流

仓储物流作为一项特殊的房地产资源，在判断其价值时与传统房地产商业存在一定程度上的共性。

首先最为重要的即其所处位置，是否能够铺设出一个四通八达的物流网络，是否处于经济发展或电商行业的热点区域，都应该是投资者关注的重点。

其次，仓储物流REITs产品背后的运营团队也将很大地决定其价值的提升空间。如何在维持现有资产价值的前提下通过REITs的市场化平台，收购兼并其他产业，寻找到新的投资机会，以达到外延式增长，都是考验运营团队能力的关键（相关阅读：公募REITs破冰，物流地产投资点石成金）。

熊建平先生也在直播中提到，仓储物流的投资方，除了传统的仓储企业，深耕物流领域多年的基金外，还包括传统的房地产企业，以及大型保险公司，这些企业也都在近十年积累了诸多物流方面的相关经验。

2、数据中心

如果说仓储物流是货物的中转枢纽，那么数据中心就是数据的周转枢纽。

同样，数据中心的价值也很大一部分取决于其所处位置，与目标客户（网络使用者）的距离，与中国互联网（ChinaNet）国际出口的距离等。

由于耗电量极大，所处区域的电费标准也会决定其成本及收益率。数据中心以租金为支撑，可以提供稳定的现金流，但熊建平先生也提到，由于收益率已趋向稳定，其价值也需要依靠外延式增长提升，运营团队的能力也再次成为了问题的关键。在仲量联行近期发布的公募REITs系列文章（相关阅读：公募REITs系列（一）：“重”装上阵，四大利器定义科技新基建）中也将运营团队形容为数据中心REITs的“四大利器”之一，优秀的运营团队可以在降低支出的同时为数据中心创造新的业务收入，在资本与人才的双重支持下为产业注入新亮点。

而积极投资数据中心产业的投资方除了大型数据运营商之外，还包括大型电商平台，数字智能企业等参与者。

3、传统基建

最后，对于传统基建（轨道交通、高速公路、港口等）来说，判断其价值的关键同样在于其所处区域以及其沿途连接的城市。地域人均GDP、消费能力及汽车保有量的水平等都将决定传统基建产业的价值，和其未来的增长空间。

近期我们也可以看到诸多高速公路公司以兼收并购的方式来扩大企业的资产规模，进一步提升企业影响力，并盘活资本、活跃市场（相关阅读：高速公路收并购日益活跃，仲量联行评估团队全速赋能），收并购业务的发展及运营应成为运营管理团队关注的重点。

而由于基建行业是支撑经济增长的基础，会得到政府的大力支持及优惠政策刺激，2020年4月，中共中央政治局召开会议时即提出，要积极扩大有效投资，加强传统基础设施和新型基础设施投资。而具体到基础建设领域REITs的表现情况，敬请关注仲量联行评估咨询服务部即将推出的专题文章。

公募REITs蓄势待发

放眼全球目前已经存在的REITs产品，中国公募REITs的交易结构将更偏向于新加坡、香港的契约型REITs，即原始权益人将资产转移给基金管理人进行投资管理。而《通知》中要求的最低4%收益回报率也能满足大部分原始权益人的投资预期，对海内外各方投资者来说无疑都极具吸引力。而值得投资者们及公募基金注意的是，投资C-REITs也需要综合考虑产品底层资产的运营逻辑、其管理团队的资历及能力、整体战略、资产稳定运营及价值增长等多方因素，给予其发行平台、发行时机、底层资产组合与其长期价值增长的空间等全周期全阶段的考量。

仲量联行作为第三方专业服务商，持续研究并参与了国内外REITs产品的发行。其中评估咨询服务部主要为客户提供资产评估报告、现金流预测、股权评估、市场调研及行业概览分析等服务。在过去的几年中，评估咨询服务部已为国内二十余个类REITs项目提供过服务，其中包括九个物流资产证券化项目，在文旅、零售、办公楼和产业园区等领域也有诸多尝试；并为在香港交易所上市的12家房地产投资信托基金中的6家提供过服务，我们的客户还包括多家在新加坡上市的房地产投资信托基金。为C-REITs的正式发行积累了丰富经验。

未来，仲量联行也将持续从客户角度出发，为原始权益人提供REITs发行前中后全期的综合服务。